賣厝阿明/房子作社宅 合約中賣掉的話房客可以繼續住嗎?

房市示意圖。 圖/聯合報系資料照片
房市示意圖。 圖/聯合報系資料照片

屋主將房子租作社會住宅,享穩定收入,但可能順應市場變化,或有其他需求,所以在合約期間要將房子賣掉的想法,不過合約還在,可以賣嗎?房客可以繼續居住嗎?有沒有例外狀況?

新北市租賃公會首席副理事長張惠山說明,通常社宅房東發生這樣的問題,我們可以從兩大面向來探討:

1.房客可以繼續居住嗎?

2.有沒有例外狀況?

Q1.可以賣嗎? 房客可以繼續居住嗎?

A:可以賣,但依民法§425 第1項:「出租人於租賃物交付後,承租人占有中,縱將其所有權讓與第三人,其租賃契約,對於受讓人仍繼續存在。」

這是俗稱的買賣不破租賃原則,簡單來說~房東可以賣掉房屋,但根據民法,租客已經入住並依約使用房子,即使房東賣掉房子,租約依然有效,買房的新屋主仍需讓租客住到合約結束為止。差異是房東換成新的所有權人,至於合約到期之後的承租就是與新任房東去商量。

新北市租賃公會首席副理事長張惠山。 圖/張惠山提供
新北市租賃公會首席副理事長張惠山。 圖/張惠山提供

Q2.有沒有例外狀況?

A:有。買賣不破租賃的原則是為了保護租客的權益,意思是即使房子被賣掉,租約仍然有效。但這個原則有例外,依民法§425 第2項:「前項規定,於未經公證之不動產租賃契約,其期限逾五年或未定期限者,不適用之。」

新北市租賃公會首席副理事長 張惠山提醒大家,如果是沒有經過公證的不定期租約,租賃期限超過5年或未定期限,在這兩種情況下,房子被賣掉後新屋主可以選擇不續租,這樣租客就無法依靠買賣不破租賃的原則來保障自己的居住權。

張惠山提醒民眾房東,千萬別為了想省稅金或覺得公證很麻煩,導致後續問題產生。

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