賣厝阿明/掌握5步驟 中古屋貸款不卡關

中古屋示意圖。聯合報系資料照片/記者陳正興攝影
中古屋示意圖。聯合報系資料照片/記者陳正興攝影

現在如果想買房貸款狀況如何?限貸令又造成了哪些影響呢?中古屋的貸款有哪些特別需要留意的地方呢?阿明特別邀請芒果地產中山市民直營店店長潘芝穎,剖析近日市況,並提點大家在貸款申請過程中需要注意哪些事項。

中央銀行祭出新一波房市管制後,影響開始浮現,潘芝穎觀察,如今房貸放款真的已經明顯緊縮,倘若不是首貸族,名下已有房子或有房貸者,現階段最多只能核貸5成,過往首貸族能貸到8成的狀況也不復見;如果現在還想要進場買房,因應之道是要多準備一點自備款,非首貸族最好準備好6成現金,首貸族也要準備3.5成,會較為寬鬆。

自備款多抓一成,避免違約風險

潘芝穎說明,自備款多抓一點的主要原因,是因為買房還有其他開支,例如:裝修費、代書費、仲介費、稅費等等,假若之後銀行核貸成數不如預期,至少還能以現金補足,避免違約風險。她也透露,央行突然出手,確實讓有些買方措手不及,避免違約就只能動用其他貸款來補齊現金之不足,不過,目前其他貸款的利率也都陸續攀升,還款期會比房貸短,所以,動用之前還是要仔細評估個人財務狀況。

由於中古屋的房價比新成屋或預售案可親,有不少具有剛性需求的買方還是屬意中古屋,對此,潘芝穎表示,中古屋的銀行鑑價與貸款成數,當然都比新房子低一些,銀行計算物件價值時,主要是考量屋況、裝潢、結構、建材、地點、周邊成交行情等因素,倘若是屋齡30年以上的房子,就得特別送銀行評估。

芒果地產中山市民直營店店長潘芝穎。 圖/潘芝穎提供
芒果地產中山市民直營店店長潘芝穎。 圖/潘芝穎提供

買方信用狀況、個人負債比,都是關鍵

目前銀行放款態度保守,鑑價大多低於成交價,建議買方在準備下斡時,就得開始向銀行詢問相關事宜。

除了物件本身條件會影響貸款狀況,買方的信用狀況也是審核房貸的關鍵因素,例如有沒有信用貸款、車貸,過往使用信用卡的習慣、是否曾循環信用等等。潘芝穎強調,貸款是很吃個人條件的,她就曾碰過買方還款條件很優,銀行因而拉高放款成數,包含整體負債比、銀行存款狀況、是否有股票基金等投資、直系親屬或配偶能否提供其他有價擔保等等,銀行都會綜合考量。

中古屋貸款5步驟,小心駛得萬年船

潘芝穎分享,中古屋貸款可大致分為五大步驟,第一步,在買賣雙方簽約以後,買方通常會選擇一、兩間適合的或熟悉的銀行提出評估貸款申請,銀行人員會先來實地勘察,把門牌號碼、物件狀況等都拍照記錄;第二步,銀行會針對買方、也就是借款人的財力跟信用狀況進行聯徵,瞭解借款人過往金融往來相關紀錄。

第三步,貸款核准後,銀行會約借款人來對保,填借款契約;第四步,在對保後、撥款前,銀行會進行不動產的抵押權設定以作為債權擔保;第五步即為撥款,銀行會把申貸款項撥入借款人開立的帳戶,借款人與銀行間的權利義務就此生效。

潘芝穎最後也特別提醒,在過戶前,一定要請代書確認買方尾款是否已經核貸對保,確認後才過戶設定,在景氣動盪之際,小心駛得萬年船。

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賣厝阿明小檔案: 創作團隊:賣厝阿明知識+ 執行長:李國興 著作:《一圖秒懂1+2》、《房事Q&A》、《台灣厝買賣文化寶典》、《房事辭典》、《風水世家》 臉書粉專:「賣厝阿明」 臉書社團:「買房知識家」 官方網站:賣厝阿明

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