賣厝阿明/租賃代管將成房市新藍海? 看看專家怎麼說

新北市租賃公會張惠山(左)。 圖/賣厝阿明提供
新北市租賃公會張惠山(左)。 圖/賣厝阿明提供

台灣的住宅議題,最常被提出的除了房價太高之外,還有「租不起」、「租不好」、「租不到」等租賃問題,長期以來租屋權利義務關係不對等、租賃廣告不真實透明、缺乏便捷糾紛處理機制等問題,導致租屋者之保障不足。

新北市租賃公會張惠山表示,過往台灣租賃市場多以個人出租為主,缺乏專業化管理,使出租人感到租賃事務繁雜、管理成本高,讓許多屋主寧可住宅閒置也不願出租。直到近年政府陸續在相關法令上調整,以稅法或補貼鼓勵屋主將房屋出租、參與社會住宅包租代管,許多人相信租賃產業將是房地產的藍海市場, 張惠山也藉此單元說明,是什麼機會讓國內的租賃住宅代管家數節節高升?

1. 人口老化與少子化

台灣明年將邁入超高齡社會,但2018年衛福部統計65歲以上高齡人口超過73%居住於無電梯的公寓或透天厝,對許多膝蓋退化或體力不濟的長者而言,若不改變居住條件,將陷入「足不出戶」的困境。友善高齡者的居家空間、公共設施及生活照料等需求將不斷提升。政府也推出長者或身障者可承租符合居住需求的社會住宅,並將既有住宅出租;這樣的需求需要專業租賃人員協助落實。

2. 建築老化與住宅事務煩雜

2023年全台住宅平均屋齡32年,但都市更新速度緩慢,許多房屋若透過專業租賃管理公司進行包租代管,可確保住宅保持良好狀態,讓房東有更穩定的收入,同時對房客的安全及服務也有一定的保證。

3. 政策利多

為補足社會住宅的缺口,近年政府修訂相關法令並推出優惠政策,鼓勵民間將閒置空房轉為政府包租代管的社會住宅,讓房仲、代銷、建商等房地產相關業者發現市場潛力。例如有地方政府推出閒置空屋加入社會住宅包租代管,房東享有專業管理租屋服務數年、房屋稅與地價稅比照自用住宅稅率、綜所稅1.5萬以下免稅,以上扣除60%,另有修繕、居家安全保險、簽約公證費等補助。已有業者透過同業結盟,共享供需資訊,增加媒合機會,快速擴展版圖。

4. 資訊科技發展

租屋平台可提供詳細的住宅資訊、照片、虛擬實境等,讓房客事先瞭解住宅的現況,並比較不同租賃物件的條件,來篩選出符合本身需求的房屋,節省實地勘察的時間與精力。明年起政府也將公告區域租金行情,促進租屋市場資訊透明化。

資訊科技也讓租賃業者方便收集資訊與分析市場,有助於制定租金或發展策略,也可利用科技來降低管理成本或提升服務品質,例如報修設備、媒合供需、通知事務等。

5. 日本經驗

日本自有住宅比例比台灣低,租賃需求穩定,產業成熟。租客與房客習慣透過仲介完成租屋(約只有二成自行處理)。日本租賃業者從簽約前的準備與報價、簽約期間的收取房租到投資應對、期滿後解約或再次簽約、公共區域的維護保養等皆有清楚的處理流程,減少屋主與承租雙方的事務負擔。

根據內政府資料,2017年推出的包租代管第一期社宅5,157戶、2019年第二期14,527 戶、2021年第三期54,401戶,2023年原目標6萬戶,現調高至8萬戶,預計今年(2024)達標。顯示包租代管的社宅政策有一定成效。根據財政部統計顯示,租賃住宅服務業的產業營業額在2020年約2億元,2021年達6.7億元,2022年已達9億,單是2022年11、12月的銷售額就高達1.35億元,顯示房屋租賃產業正快速發展中。

新北市租賃公會張惠山 說明,這幾年租賃業在政府政策支持下,已朝專業化進程發展。如果要加速提升租賃業者的服務品質與商品量能,不妨鼓勵大規模、企業化經營的房東加入市場,例如建設公司、保險業者等;創造產業垂直整合可能性,例如從開發、興建、租賃、管理維護等業務由同一企業或集團提供服務,提高資源管理效能與客戶服務品質。

畢竟,發展出一套符合台灣民眾需求的租賃產業,提供一個適合全齡友善租賃住宅服務,這才是民眾、租賃業與政府共的期待。

新北市租賃公會張惠山https://www.facebook.com/profile.php?id=100000128101607

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