張旭嵐/銀行雨天收傘 關於放款天條你必須知道的三件事

銀行房貸示意圖。 圖/聯合報系資料照片
銀行房貸示意圖。 圖/聯合報系資料照片

房市交易過熱,銀行鬧錢荒,購屋族簽約了才發現無從貸款,銀行看著滿山滿谷的貸款申請表,卻沒有額度可以貸,都怪江湖傳說的「放款天條」綁手綁腳,到底這天條是甚麼?

金管會為了避免不動產放款過多,導致市場交易過熱,因此對銀行的不動產放款比例有所限制,依照銀行法72-2條,銀行受理房貸建融及商辦等不動產放款總額,以總存款加金融債總額的30%為上限,市場稱之為「不動產放款天條」。

而各銀行內部多以28%為警戒水位,當放款比例接近上限,銀行放款腳步放緩,審核趨嚴,有限的額度,傾向優先提供給長期企業客戶,或優質大戶。就算受理,考量行政作業和機會成本,要不祭出較高的利率,或提供較短的寬限期;或者要求更多的財力證明或擔保人,重重要求,讓申貸戶碰軟釘子。

為什麼農會不受限?

72-2條主要是針對商業銀行,但由於農會信用部,非屬商業銀行,因此不受這條限制;另土地銀行屬於土建融專業銀行,也不受天條限制,不過土銀在承做土建融業務放款,也不可超過總放款量的25%、房貸不可超過總放款量的35%,兩者合計比重為6成。

貸款額度受限,許多公司企業還積極買地蓋廠房,又壓縮小資族的額度了?

金管會2018年曾發布解釋令,對用於興建或購置學校、醫療機構、政府廳舍、長照機構、社宅、廠房及都更放款,及資金用途用於前述項目的營建工程業營運週轉金放款,可不計入銀行法第72條之2的限制中,也就是不納入比率計算。所以台積電或其他科技廠的建廠計畫,不會和這些銀行的不動產放款水位合併計算。

現在水位過高,購屋族只能等明年嗎?

不動產相關放款,和銀行存款水位的比例,其實是隨時浮動調整的,來申貸借錢的案件增加,會讓分子變大,提高整體比例,反之如果分母增加,亦讓比例下降,也就是說,如果存款的人多,或是有人大筆還款,額度就會釋出,緩解現在的資金窘迫的局面。不過這也代表,資金狀況會隨著市場變化,所以何時是最佳的貸款時機,還得等一等。

因為越來越難貸,若因此利率調高,核貸成數不足,或需要另外借信貸爭取額度,將會影響購屋者的購屋成本,以及買氣意願,所以接下來還有想買房的購屋族,在財務規劃方面建議採取保守策略,保留隨時因應變化的彈性。

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台灣房屋集團趨勢中心執行長、中華人事主管協會公關講師 學歷 台灣大學創業創新在職專班EiMBA 111級 ★資歷:1111人力銀行發言人 東森渡假村行銷經理 TVB歐洲台普通話主播 東森新聞記者 ★證照:就業服務乙級技術證照 租賃住宅管理人員證照 ★著作:不買豪宅買好宅(商周) ★Podcast:嵐姐好家在 ★粉專:張旭嵐的嵐姐好家在、張旭嵐的聖誕小公公

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