賣厝阿明/預售屋優惠付款真好康?行家提醒2件事

房市示意圖。圖/聯合報系資料照片
房市示意圖。圖/聯合報系資料照片

台灣的預售屋制度歷史悠久,付款方式不斷進化,近年來不少建商為了拚買氣,紛紛推出無息、分期等優惠付款方案,但羊毛出在羊身上,這類優惠付款方案真的有那麼好康嗎?阿明請到房市專家太平洋房屋桃園春日店店東胡正益,為讀者來開釋解惑。

近二十年來,台灣的房地產市場走勢可說是一路向上、毫不回頭,房價「漲聲不斷」,買房資金壓力大,反倒使得預售屋受到歡迎,最主要的原因,就是買預售屋的前期資金壓力較小。

胡正益表示,一般來說,房屋交易時通常得準備兩到三成的自備款,其餘七到八成則是銀行貸款,以總價1000萬元的房子來說,若是中古屋,買方得一次拿出200萬至300萬元的自備款,不算小數目。

買預售屋,確實能降低自備款壓力

預售屋與成屋相較來說,購買預售屋在資金的準備上確實會較輕鬆,雖然一樣有頭期款,但付款期間大多可拉長至兩到四年,對買方來說,能在前期舒緩資金壓力。胡正益分享,依現在的市場規則,買方若想買預售屋,在正式簽約後,會先付一筆費用,就是俗稱為「訂、簽、開」,的訂金、簽約金與開工款,這筆費用通常約為房屋總價的一成到一成五。

在預售案開工後,買方也需在施工期間按期繳納工程款,金額也大致是房屋總價的一成到一成五;每個建案的繳款方式都略有不同,有些建案是按月付款,也有依照工程進度來繳的,近年來甚至有些建案標榜「工程期零付款」,到了結構體完成、或取得使用執照、或交屋時,才需付款。

使用建商優惠方案,有利有弊

房屋興建完畢後,待建商領到使用執照,就會請買方到銀行對保,由銀行審核貸款資格,接著完稅、過戶、驗收交屋,若一切順利,此時買方通常得支付5%的交屋款給建商,接下來,就開始進入付房貸的階段。

胡正益提醒,除了上述款項外,買方還得準備一筆俗稱「暫收款」的費用給建商,約莫十幾萬元到二、三十萬元不等,這筆費用是來支付交易稅、代書費或規費等等;而交屋後的裝潢、購置家電家具等費用,通常也得要數十萬至上百萬,買屋的民眾也要記得準備起來。

值得注意的是,愈來愈多業者為了衝買氣,主打「XX萬即可購屋」,提供大約一成的無息借款,讓買方在交屋後再用分期的方式繳納這一成款項。

這看似優惠,其實必須小心,首先,在交屋後,買方要面對銀行房貸、還要付給建商這筆分期款項,還款壓力會瞬間暴增;其次,如果使用這類優惠,也會要求要設定抵押給建商,若要轉增貸也有可能被銀行認定「缺乏還款能力」,拒絕或影響貸款條件。

太平洋房屋桃園春日店店東胡正益。 圖/胡正益提供
太平洋房屋桃園春日店店東胡正益。 圖/胡正益提供

注意兩大重點,安心圓買房夢

胡正益就曾碰過,老客戶的小孩跑去看預售屋,在現場十分心動便下定了,結果並未妥善考量自身財務狀況,連暫收款都付不出來,最後父母出手幫忙付,才解決這個窘境。現房市非常熱絡,房價也不斷攀升,預售案場總營造出「晚了就買不到」的氛圍。胡正益建議,若想買預售屋,還是要注意兩大重點,才能有效控管風險。

第一,要衡量自身財務狀況,不僅得檢視自備款是否充裕,後續的還款能力也要一併評估,尤其得將通膨、利率等因素都納入考量。

第二,要多做功課,打聽建商與營造商的信譽,畢竟預售屋買的是個未來,倘若業者的財務出了問題、落跑導致建案變爛尾樓,抑或是興建品質不如預期,都不是買方樂見的情況。

關於「預售屋優惠付款真好康?」的主題就分享到這邊,謝謝太平洋房屋桃園春日店店東胡正益知識分享。

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賣厝阿明小檔案: 創作團隊:賣厝阿明知識+ 執行長:李國興 著作:《一圖秒懂1+2》、《房事Q&A》、《台灣厝買賣文化寶典》、《房事辭典》、《風水世家》 臉書粉專:「賣厝阿明」 臉書社團:「買房知識家」 官方網站:賣厝阿明

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