賣厝阿明／房屋漏水有保固嗎？買方請用這3招自保

房價步步高，多數人買房時都是「咬牙梭哈」、投入畢生財產，倘若買到漏水屋、瑕疵房，難免又氣又嘔。該如何避免買到漏水屋？所謂的保固真的有效嗎？阿明特別邀請到全國不動產土城日月光店店東陳文哲來解惑，並分享安心買屋的絕招。

梅雨季節到來，台灣各地陸續傳出災情，專家普遍認為，由於全球暖化是不可逆的趨勢，極端氣候將成為新常態，未來必然會有愈來愈多的瞬間暴雨或接連豪雨，再再考驗著人類社會的因應之道。

這樣的氣候型態，也讓漏水屋議題再度引發關注，從業已十多年的陳文哲也指出，確實，在各式房地產交易糾紛中，漏水問題向來是最常見的。

漏水問題是最常見的房產交易糾紛

很多人都會好奇，所謂的「房屋漏水保固書」真的有效力嗎？陳文哲表示，在房屋交易時，賣方一定都有瑕疵擔保的責任，而專業仲介在成交前，都會誠實告知房屋現況，要在前端確認買方能否接受，假如屋況有瑕疵或已知有漏水，買方仍有意願就會安排雙方談看看，也可以協議修到好再交屋。

若於買賣過程中沒看出問題，在台灣實務做法有半年的保固期，陳文哲說，房子若在交屋後半年內發生漏水，賣方是需負修繕之責任，這時就要立即通知仲介，仲介會先向賣方反映，一提出後此請求權有五年的時效，也就是說若賣方不予處理，在這五年間都是可以重複要求賣方需完成此責任；不過有些瑕疵的出現，不見得是人為刻意隱瞞，而是物件屋內擺設或既有裝修，在尚未移除也就不好發現跡象。

處理通則為半年保固期、五年請求權

另一種實務上也出現過的情況，是買方殺價，賣方讓步、但強調現況交屋，雙方簽訂協議，明白寫出賣方讓利、不負瑕疵擔保責任，結果買方住進去後，超過半年了才發現漏水。倘若碰到這類問題，陳文哲分享，一般專業仲介還是會想辦法居中協調，看怎麼把傷害降到最低，找到雙方都能接受的圓滿解方。

如果是跟建商買的預售或新成屋，在自家權狀內的範圍，大多是一年保固，部分大品牌建商可能會有三、五年的保固，但極為稀少；而在公設部分，倘若出現問題，則通常由管委會跟建商來交涉；至於建商的保固範圍，通常不是寫在買賣合約書，而是寫在建材配備相關說明書中。

陳文哲說，新案通常會出現的瑕疵問題是門窗不順、油漆磁磚爆開或脫落等等，畢竟台灣比較潮濕，假如建造時又趕工，例如油漆刷第一次後沒等到全乾再刷第二次，或磁磚貼太快，就會容易出現油漆龜裂、磁磚熱漲冷縮爆開等窘境。

交易前掌握三原則，避免買到瑕疵屋

如果是自然人跟建商買的房子，又拿出來賣，則跟買賣中古屋一樣的處理方式，採半年保固期、五年請求權的原則。陳文哲強調，無論是保固期或請求權，在實務上都還是得靠居中協調，所以很吃仲介的專業與誠信。

若想避免碰到這類麻煩事，陳文哲提供買屋前三大守則給民眾參考，第一，是看清楚合約，倘若有不懂的地方，一定要向仲介詢問清楚；第二，是仔細確認屋況，如果屋子裡面有很多櫃子、雜物，也可以跟賣方協調移動，以便看更清楚；第三，要是東西太多，可以跟仲介商量，寫個特約條款，萬一在屋內清空後才發現有壁癌、漏水等，要由賣方負責處理。

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