賣厝阿明/限貸令、新青安等施策上路 專家曝換屋買賣最佳順序

圖為房市示意圖。圖/記者游智文攝影
圖為房市示意圖。圖/記者游智文攝影

隨著家庭成員變換,原本的房子已經不符合家庭人口使用,於是就有換屋需求,但換屋過程不僅要考量資金、換屋銜接期,還有現在政府推行的法令與稅制配合,再來,民眾也提問換屋時的買賣先後順序不同會造成哪些影響,又有哪些與自身權益相關需要注意的細節嗎?賣厝阿明特別邀請太平洋房屋「程皓地產」林程皓總經理來開啟換屋說明書,為大家一一解析怎麼換屋最適合自己!

林總經理指出,如手上自備款較不足者建議可選擇先賣後買,好處一如有較充足的資金來挑選物件可選擇的產品較多元,並可撥出經費讓裝修規劃更完善一次到位,好處二在貸款上評估到的負債比低,有機會借貸到的成數相對較高,且二屋限貸的政令上路後,若先買後賣,那新購的房子就更會受到成數限貸的問題;不過,政府也有釋出解方,倘若購屋民眾確定是換屋自住,其實是可以與銀行端簽定切結書,約定於一年內將舊屋售出,購買的新屋就不受限貸令的限制。但會建議民眾仍需詳細評估,因為一年後舊屋若未如期售出,銀行就會追回當初多貸的金額及相關費用,而當下為應急就便宜出售,反而沒賣到好價錢,最終賠了夫人又折兵。

因為先賣後買好處較多,也是大部分民眾最常選擇的方式,但也有其缺點,當房子賣出也表示要搬家並進行交屋,此刻還沒買到新家就需要找暫時住的地方,這個過程中增加的房租跟搬家費用都是其次,反倒是搬了兩次家整理打包的過程耗費心力,阿明懂大家的難處,所以在這邊教大家小撇步,首先可以與買方協議延後交屋,爭取搬家及找新房的時間;或者跟買方約定售後回租,買賣完成仍可以住在舊家,直到租約時間到期,這樣就可以解決房子先賣掉要搬家再找地方住的問題。

另一個選擇是先買後賣,好處是可以從容的搬家,再將原本的房子賣掉,且屋內搬空的房子經有效整理後,賣相也會更好,當銷售期程較無壓力不急於出售時,也更有餘裕找到好買家,賣出好價格。但想要先買後賣是有條件的,首先需要有一筆自備款,倘若舊屋貸款尚未清償,又要購入新屋,就會壓縮到銀行給予的貸款成數與利率條件,而且,先買後賣就代表前屋尚未賣掉,這時就得同時繳納兩筆房貸,手頭資金需足夠充裕。林總經理提醒與建議兩屋的總貸款金額不要超過收入的30%~35%,這樣才不會讓生活品質受到太大影響。

太平洋房屋「程皓地產」林程皓總經理(中)。 圖/林程皓提供
太平洋房屋「程皓地產」林程皓總經理(中)。 圖/林程皓提供

綜觀上方所述,林總經理表示如果能買賣同時進行是最佳的方式。因為房子賣掉後就能用售屋取得的資金支付買房的餘款,但是就要控制好兩邊交易進行的速度。另外,2023年8月起政府推出利多的新青安房貸,必須符合名下無房產的情況購屋,所以申貸的時候名下是否還有不動產就是買賣銜接要注意的情況,記得要先售出後再購入新房才能享有1.775%的優惠利率,這樣買房負擔就能再更減輕。

總經理分享從業期間遇過不少民眾因自住換屋買了新房,就順勢將戶籍遷移至新家,而舊家若尚未售出又無戶籍設立登記,就不符合自用住宅,當然就不符合重購退稅!因此特別提醒民眾,務必將舊屋賣出後再將戶籍遷出。倘若民眾想要新房也能享有自住稅率,並符合重購退稅的條件,有另一個變通的辦法,可先將配偶或未成年小孩的戶籍遷至新房,而將自己的戶籍保留在舊屋,反之也是可行的喔。

感謝太平洋房屋「程皓地產」林程皓總經理以上珍貴的內容知識分享!

更多買房問題寰瀛免費諮詢https://www.facebook.com/profile.php?id=100075699887496

🏠udn房地產-推薦新聞

▪ 全台5大「千戶大區」曝!專家揭熱銷原因 桃園市2行政區奪冠亞軍
▪ 租屋電費新制今上路 內政部說明2重點、房東超收最重可罰50萬
▪ 台中蛋殼區房價狂漲 這裡是「隱藏版潛力區」?
▪ 一堆人擺錯?冷氣+循環扇也有「守財位」 台電曝最佳溫度:更省電
▪ 誰敢買凶宅?房市達人:有人就愛「這一點」

區域觀測站
台中指標案 聯聚推超高摩天宅

台中指標案 聯聚推超高摩天宅

房產新訊
首購、換屋族 躍買房主力

首購、換屋族 躍買房主力

房產新訊
創新高 69.5萬戶老人宅75%獨居

創新高 69.5萬戶老人宅75%獨居

賣厝阿明

賣厝阿明

賣厝阿明小檔案: 創作團隊:賣厝阿明知識+ 執行長:李國興 著作:《一圖秒懂1+2》、《房事Q&A》、《台灣厝買賣文化寶典》、《房事辭典》、《風水世家》 臉書粉專:「賣厝阿明」 臉書社團:「買房知識家」 官方網站:賣厝阿明

延伸閱讀

房市交易熱千戶大區現蹤 桃園、台中表現最亮眼

房市交易熱千戶大區現蹤 桃園、台中表現最亮眼

台中指標案 聯聚推超高摩天宅

台中指標案 聯聚推超高摩天宅

低總價區域 買盤追捧

低總價區域 買盤追捧

台中土地交易市場熱!興富發、達麗等建商半個月內 投入逾128億元獵地

台中土地交易市場熱!興富發、達麗等建商半個月內 投入逾128億元獵地

相關新聞

賣厝阿明/租賃房想裝修 房客簽約要注意…以免得不償失

賣厝阿明/租賃房想裝修 房客簽約要注意…以免得不償失

賣厝阿明/誰敢買凶宅?房市達人:有人就愛「這一點」

賣厝阿明/誰敢買凶宅?房市達人:有人就愛「這一點」

名人找個家/蔡弘祥:別用寬限期

名人找個家/蔡弘祥:別用寬限期

賣厝阿明/台灣老宅500萬戶 危老都更「一坪換一坪」有可能嗎?

賣厝阿明/台灣老宅500萬戶 危老都更「一坪換一坪」有可能嗎?

賣厝阿明/公益房東這樣選租賃業者才對

賣厝阿明/公益房東這樣選租賃業者才對

南投買好房/買房必修學分!談判「三不問」 第三點讓90%的人買貴

南投買好房/買房必修學分!談判「三不問」 第三點讓90%的人買貴

熱門文章

換屋正夯! 中路環境優成「天選之地」 換屋客青睞「璟都中路大苑」

換屋正夯! 中路環境優成「天選之地」 換屋客青睞「璟都中路大苑」

桃園捷運綠線年底試車 這三站3年漲四成

桃園捷運綠線年底試車 這三站3年漲四成

台中蛋殼區房價狂漲 這裡是「隱藏版潛力區」?

台中蛋殼區房價狂漲 這裡是「隱藏版潛力區」?

租屋電費新制今上路 房東超收最重可罰50萬元

租屋電費新制今上路 房東超收最重可罰50萬元

房仲店數人數創高 每店交易件數大減

房仲店數人數創高 每店交易件數大減

全台五大「千戶大區」曝  專家揭熱銷原因

全台五大「千戶大區」曝 專家揭熱銷原因

商品推薦

賣厝阿明/小心!小資族租屋常見三種詐騙手法

賣厝阿明/小心!小資族租屋常見三種詐騙手法

賣厝阿明/從事房地產行業必拜「土地公」

賣厝阿明/從事房地產行業必拜「土地公」

賣厝阿明/賣方委託賣屋時 房仲要提供哪些文件呢?

賣厝阿明/賣方委託賣屋時 房仲要提供哪些文件呢?

賣厝阿明/法拍屋想撿便宜?達人提點3心法

賣厝阿明/法拍屋想撿便宜?達人提點3心法

賣厝阿明/民俗月不再是房市淡季 專家曝:四因素令房市降温不易

賣厝阿明/民俗月不再是房市淡季 專家曝:四因素令房市降温不易

名人找個家/安邦生技總座薛博仁 重務實需求

名人找個家/安邦生技總座薛博仁 重務實需求

賣厝阿明/買房菜鳥補習班「房事辭典」-包租代管

賣厝阿明/買房菜鳥補習班「房事辭典」-包租代管

賣厝阿明/櫃姐的逆襲 中和地產美女薛文怡專訪

賣厝阿明/櫃姐的逆襲 中和地產美女薛文怡專訪

賣厝阿明/專家指出程序不正確 配偶互贈資產不免稅

賣厝阿明/專家指出程序不正確 配偶互贈資產不免稅

賣厝阿明/社宅只會拖累周遭房價?看看日本如何利用社宅做地方創生

賣厝阿明/社宅只會拖累周遭房價?看看日本如何利用社宅做地方創生

南投買好房/實價登錄準嗎?小心被當韭菜割 專家推薦這樣出價

南投買好房/實價登錄準嗎?小心被當韭菜割 專家推薦這樣出價

賣厝阿明/歷史建築可以危老重建?

賣厝阿明/歷史建築可以危老重建?