賣厝阿明/你知道生活中常見違建有哪些?

房市示意圖。記者朱曼寧/攝影
房市示意圖。記者朱曼寧/攝影

台灣有許多違章建築,像是陽台外推、頂樓加蓋等。不少人為了省房租,或是因為經濟考量,會選擇租住違建。但是,你知道嗎?這些違章建築其實隱藏著一些風險。那麼什麼樣的建物算是違建呢?可以修繕嗎?一定要拆嗎?可以買賣嗎?接下來,我們來討論違章建築究竟有哪些風險和相關問題。

桃園房地產專業經理人健康管理專家林名鈿分成以下四個部份來跟大家分享:

一、什麼是違章建築?

二、常見的違章建築有哪些?

三、違建有哪些種類?

四、違建可以修繕嗎?

一、什麼是違章建築?

違章建築是指在未經政府主管機關的正式許可下,未取得相關的「建造執照」或「使用執照」,就進行興建、擴建、改建或使用的建築物。

違章建築可能違反建築法規、土地使用分區規定,或是在已經許可的法定建築範圍之外加蓋。

違章建築可能對城市規劃、建築品質、安全性等方面造成影響,因此大多數國家和地區都會制定法律法規來規範建築的合法性,並對違章建築進行處理和監管。在某些情況下,政府可能會要求拆除違章建築,以確保城市的整體發展和居住環境的質量。

桃園房地產專業經理人健康管理專家林名鈿。 圖/林名鈿提供
桃園房地產專業經理人健康管理專家林名鈿。 圖/林名鈿提供

桃園房地產專業經理人林名鈿補充,違建通常可以分成三種情況:

1.違反建築法規和土地使用分區的用途,或是在已許可的法定建築上限外加蓋的建築物都屬於違章建築。

2.在不可興建的土地上蓋建築物,例如:保護區或公設保留地。

3.建築物本身符合法規,但在程序上有疏失,例如:未取得建造執照就開工。不過這種違章建築可以通過「補辦執照」和「補交稅款」合法化。

二、常見的違章建築有哪些?

1. 頂樓加蓋:在屋頂上加建超過八分之一面積突出物,形成新的居住空間或儲藏空間。

2. 陽台外推:拆除陽台外側的牆壁,將室外的陽台空間納入室內,增加室內使用面積。

3. 露台外推:在露台上加建遮蔽物、牆壁或屋頂,使露台變成更多功能的空間。

4. 騎樓外推:在騎樓(前廊)的位置上加建鐵捲門或水泥磚牆。

5. 樓中樓(夾層屋):在建築物內部的天花板和地板之間增建新的樓層,以增加空間。

6. 加裝鐵窗:從原有平面窗戶加裝鐵窗,增加晾衣或盆栽使用空間

7. 遮雨棚:在住宅門口或窗口設置遮雨棚,超過規定範圍或者達到一定面積後會被視為違法。

8. 法定空地加蓋:將法定空地面積加蓋成室內空間。這裡又分透天與集合式住宅二種型態,以透天住宅來說,因為不太影響公眾安全與行人出入,建管單位通常爭一隻眼閉一隻眼。但以集合式住宅來說,有可能牽扯到約定專用/分管協議或長年使用默認問題。

9.防火巷外推:將消防走道加蓋成為私人使用空間。

三、違建有哪些種類?

違建通常可以分成幾種不同的類型,具體取決於其違反的建築法規和規定

1.即報即拆的違建:

包括「公共危害之違建」和「新違建」。

A.公共危害之違建:

被相關機關認定危害消防安全或公共通行,會被立即拆除。

B.新違建:

存在時間較短的違建,時間根據各縣市政府不同,例如台北市定義是「民國84年1月1日之後出現的才算新違建」,而台中市則是以「民國100年4月21日之後出現的才算新違建」。

2.既存違建和舊有違建:

這些違建是已經存在一段時間,但仍違反了建築法規的建築。會被主管機關拍照存證、登記並列管,但根據違法情節可能會被暫緩拆除,存在時間也會根據地方政府的規定而有所不同。

既存違建:

比新違建早存在的違章建築,以台北市為例:指民國53年1月1日以後至民國83年12月31日以前已存在之違建。

舊有違建:

既存違建規定以前的違建,以台北市為例:指民國52年12月31日以前已存在之違建。

3.免拆違建:

是指雖然有程序疏失,但實際上並無違反規定的建築。一些程度較輕的違建,例如鐵窗、天線、女兒牆、庭園內的假山等,可以免於拆除。

四、違建可以修繕嗎?

目前,大部分縣市仍然限制「既存違建」和「舊有違建」的修繕,而「新違建」更是不允許修繕。

1. 既存違建:不需要向縣市政府申請,但只能保持原有規模,如果擴建將超過原有違建的範圍,這部分可能會被當作「新違建」處理,需要拆除。

2. 舊有違建:需要向縣市政府申請,獲准後修繕,如果未經同意就擅自修繕的話,會被視為新違建處理。

3. 特別注意:

A.台北市政府更加嚴格,自113年起「民國83年12月31日之前的既存違建」一律不得修繕,發現後將被優先拆除。

B.違建的修繕並不保證能夠獲得政府的批准。地方政府會根據違建的情況、影響以及相關法規進行審查和決定。有些地方可能對違建的修繕持更加寬鬆的態度,而有些地方可能會較為嚴格,甚至禁止對違建進行修繕。

桃園房地產專業經理人 林名鈿 提醒大家,萬一要交易的不動產有相關增違建問題,一定要請專業人士善盡調查義務,以免買了房子不但開心不起來,萬一還被拆除那就就虧大了!

感謝桃園房地產專業經理人健康管理專家林名鈿 知識分享

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圖/賣厝阿明提供
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