買房「首購族」不擇時風險最低方法! 阿宅3方向:屋齡選2至30年內不要裝潢

買房示意圖/聯合報系資料照片
買房示意圖/聯合報系資料照片

買房是許多人的人生夢想,但每個人買房的目的不盡相同,有人為了自住,有人為了投資。這兩種目的會影響你在選屋、議價以及持有策略上做出不同的選擇。

買房投資

主要重點,在於追求租金收益、房價增值,也就是如何最大化投資報酬率。如果能以較低的成本買到房子,由於計算報酬率及房價漲幅的基準較低,不僅可提升租金投報率,也可以增加未來的房價漲幅,先天就居於不敗之地。

因此,我們常看到有些號稱戰地風、廢墟風的老屋,雖然外觀破爛卻還是有許多投資客去詢問。這些一般人避之唯恐不及的破房子,常常是投資客的最愛,目的就在於壓低買價、提高報酬。除了尋找低價物件外,對買房投資來說,買進的時機點也是重要的考量因素,投資客通常會尋找房價相對低點,或未來發展潛力大的區域,並希望最好能在房市低點進場,等待房市回溫時獲利出場。

買房自住

考量就不同了,自住客是根據家庭成員數量、生活型態、工作地點等個人需求,選擇適合的房屋。買房的優先重點在於確保生活機能和居住品質能滿足居住需求,買進時機點並不是最主要的考量。

有看過房的人都知道,買房也是要靠緣分的,不是隨時隨地每個社區都有物件在出售。如果堅持要等到房價最低點才買,可能久久買不到你屬意社區的房子。畢竟,有些好社區拿出來賣的戶數不多,現在的待售物件,你如果等到最低點,可能早就秒殺了。

所以如果你買房需求是基於自住,已經看中一個社區,不但上班通勤方便,距離長輩住家也近,可以幫忙接小孩,社區管理又好。這種情況下,只要家庭財務能夠負擔,無須擇時,買下去就對了。

善用雪球購屋法,讓首購族不再害怕房價漲跌

但是如果自住買房不考慮時間點,萬一碰到政府打炒房,未來房價下跌,賠了錢該怎麼辦?其實我們只要學習巴菲特的智慧,就可以讓買房賠錢機率降到最低,無須擔心政策影響。

悅知文化《給首購族的聰明買房術:掌握「不買貴、安心住、賺增值」的關鍵,為你建立全...
悅知文化《給首購族的聰明買房術:掌握「不買貴、安心住、賺增值」的關鍵,為你建立全方位的購屋計畫》,作者:阿宅地產顧問(蕭大立)

股神巴菲特曾經說過一句名言:「人生就像滾雪球,你只要找到濕的雪,和很長的坡道,雪球就會越滾越大。」這句話不僅可以用在人生及股市投資,買房時也可以應用相同的觀念,我們只要掌握「雪球購屋法」的幾項原則就好。

選對雪球

雪球就是房子。什麼是好的雪球呢?選房子除了生活機能、交通條件,必須考慮未來轉售時的接手性。買房時優先選擇屋齡20~30年以內、不含裝潢的產品,這樣未來即使持有10年,屋齡也還在40年以下,未來仍然會有一定接手性。不建議買含裝潢的物件,則是因為裝潢折舊快,且將墊高房價。當取得成本變高,就是相對增加賠錢風險。

雪地要夠濕

雪地就是區域。怎樣的雪地才夠濕、具有增值潛力呢?買房區域要選有工作機會,人口持續流入的城市,這樣買才有人口紅利。人口紅利意味著城市消費力的提升,這不僅僅展現在房地產市場,也將帶動周邊商圈及公共建設發展。

人口紅利是驅動房市需求的強大因素,由於需求大於供給,長期房價自然上漲。短期房市下跌,價格也有支撐。

坡道要夠長

坡道就是持有時間。怎樣的坡道才夠長呢?起碼要持有10年才賣。房市景氣循環的特色是,中短期有漲有跌,但長期仍然持續上漲。過去5波臺灣房市的景氣循環,最短7年,最長12年。因此我們抓個平均值10年,只要持有時間超過10年,無論何時進場,應足以跨越景氣循環,避開中短期價跌的波動風險,坐享房地產長期增值效益。

應用「雪球購屋法」無須擇時,無須頻繁進出,只要挑對房子和區域,時間自然會給出最好的答案。我本人就是最好的實際案例,當初在房市最低迷、無人敢買房的SARS時期進場買房,但挑對了好的雪球,持有20年後房屋便增值了千萬以上。

買房是否虧損,重要的是購買時點及賣出時點這兩個時點的房價,只要後者高於前者,中間的價格波動,都只是雜訊,無須擔憂。自住買房,只要記住以上的「雪球購屋法」,不論政府政策方向如何轉變,都能把虧損風險降到最低。

(本文摘自悅知文化《給首購族的聰明買房術:掌握「不買貴、安心住、賺增值」的關鍵,為你建立全方位的購屋計畫》,作者:阿宅地產顧問(蕭大立))

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