買房「首購族」不擇時風險最低方法！ 阿宅3方向：屋齡選2至30年內不要裝潢

買房是許多人的人生夢想，但每個人買房的目的不盡相同，有人為了自住，有人為了投資。這兩種目的會影響你在選屋、議價以及持有策略上做出不同的選擇。

買房投資

主要重點，在於追求租金收益、房價增值，也就是如何最大化投資報酬率。如果能以較低的成本買到房子，由於計算報酬率及房價漲幅的基準較低，不僅可提升租金投報率，也可以增加未來的房價漲幅，先天就居於不敗之地。

因此，我們常看到有些號稱戰地風、廢墟風的老屋，雖然外觀破爛卻還是有許多投資客去詢問。這些一般人避之唯恐不及的破房子，常常是投資客的最愛，目的就在於壓低買價、提高報酬。除了尋找低價物件外，對買房投資來說，買進的時機點也是重要的考量因素，投資客通常會尋找房價相對低點，或未來發展潛力大的區域，並希望最好能在房市低點進場，等待房市回溫時獲利出場。

買房自住

考量就不同了，自住客是根據家庭成員數量、生活型態、工作地點等個人需求，選擇適合的房屋。買房的優先重點在於確保生活機能和居住品質能滿足居住需求，買進時機點並不是最主要的考量。

有看過房的人都知道，買房也是要靠緣分的，不是隨時隨地每個社區都有物件在出售。如果堅持要等到房價最低點才買，可能久久買不到你屬意社區的房子。畢竟，有些好社區拿出來賣的戶數不多，現在的待售物件，你如果等到最低點，可能早就秒殺了。

所以如果你買房需求是基於自住，已經看中一個社區，不但上班通勤方便，距離長輩住家也近，可以幫忙接小孩，社區管理又好。這種情況下，只要家庭財務能夠負擔，無須擇時，買下去就對了。

善用雪球購屋法，讓首購族不再害怕房價漲跌

但是如果自住買房不考慮時間點，萬一碰到政府打炒房，未來房價下跌，賠了錢該怎麼辦？其實我們只要學習巴菲特的智慧，就可以讓買房賠錢機率降到最低，無須擔心政策影響。

股神巴菲特曾經說過一句名言：「人生就像滾雪球，你只要找到濕的雪，和很長的坡道，雪球就會越滾越大。」這句話不僅可以用在人生及股市投資，買房時也可以應用相同的觀念，我們只要掌握「雪球購屋法」的幾項原則就好。

選對雪球

雪球就是房子。什麼是好的雪球呢？選房子除了生活機能、交通條件，必須考慮未來轉售時的接手性。買房時優先選擇屋齡20~30年以內、不含裝潢的產品，這樣未來即使持有10年，屋齡也還在40年以下，未來仍然會有一定接手性。不建議買含裝潢的物件，則是因為裝潢折舊快，且將墊高房價。當取得成本變高，就是相對增加賠錢風險。

雪地要夠濕

雪地就是區域。怎樣的雪地才夠濕、具有增值潛力呢？買房區域要選有工作機會，人口持續流入的城市，這樣買才有人口紅利。人口紅利意味著城市消費力的提升，這不僅僅展現在房地產市場，也將帶動周邊商圈及公共建設發展。

人口紅利是驅動房市需求的強大因素，由於需求大於供給，長期房價自然上漲。短期房市下跌，價格也有支撐。

坡道要夠長

坡道就是持有時間。怎樣的坡道才夠長呢？起碼要持有10年才賣。房市景氣循環的特色是，中短期有漲有跌，但長期仍然持續上漲。過去5波臺灣房市的景氣循環，最短7年，最長12年。因此我們抓個平均值10年，只要持有時間超過10年，無論何時進場，應足以跨越景氣循環，避開中短期價跌的波動風險，坐享房地產長期增值效益。

應用「雪球購屋法」無須擇時，無須頻繁進出，只要挑對房子和區域，時間自然會給出最好的答案。我本人就是最好的實際案例，當初在房市最低迷、無人敢買房的SARS時期進場買房，但挑對了好的雪球，持有20年後房屋便增值了千萬以上。

買房是否虧損，重要的是購買時點及賣出時點這兩個時點的房價，只要後者高於前者，中間的價格波動，都只是雜訊，無須擔憂。自住買房，只要記住以上的「雪球購屋法」，不論政府政策方向如何轉變，都能把虧損風險降到最低。

（本文摘自悅知文化《給首購族的聰明買房術：掌握「不買貴、安心住、賺增值」的關鍵，為你建立全方位的購屋計畫》，作者：阿宅地產顧問（蕭大立））

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