不只成屋買賣 預售屋轉售也要繳房地合一稅 這樣算「最高抵稅30萬」

預售屋買氣熱，從2023年10月起連續四個月的單月交易量突破1萬件。永慶房產專家提醒，若有轉售需求的屋主得注意了，不只成屋買賣、預售屋轉售也得依法申報與繳納房地合一稅！另外在計算獲利所得時，預售屋可列舉扣除費用也與成屋不同，別讓一時大意讓預期獲利打了折扣。永慶房屋契約部資深經理陳俊宏表示，依照新修訂的平均地權條例，規定在2023年7月後買入的預售屋，除了特殊情況以外不得轉讓。因此如果是在修法前，也就是在2023年6月30日前簽約購買的預售屋，除預售合約另有約定外，仍然可以轉讓。

至於申報房地合一稅的時間點，陳俊宏說明，新成屋與中古屋的房屋交易必須在登記完成，也就是買賣雙方辦理過戶的30天內完成申報。但預售屋與一般房屋交易不同，由於預售屋通常還未取得房屋產權，因此轉讓不須經過地政機關登記過戶、沒有登記日期，就以買賣雙方簽立的預售屋讓渡(或買賣)契約書起的30日內要完成房地合一稅的申報，以免受罰。

還要注意的是，陳俊宏提醒，申報房地合一稅時，移轉費用可用來減除所得獲利，在沒有任何證明文件下，成屋交易的可扣除費用計算方式為「賣屋總價」的3%，最高以30萬元為限；預售屋的可扣除費用，則以「賣屋總價-購屋總價+已付款」的3%來計算，同樣最高以30萬元為限。

至於預售屋要繳納的房地合一稅額，則與一般房屋交易相同，依照持有時間對獲利所得課徵最重45%稅率。陳俊宏表示，房地合一稅對房屋的短期買賣課徵重稅，屋主若將持有2年內的預售屋轉售，所得稅率高達45%，持有2至5年的交易所得稅率也有35%，且預售屋完工交屋後，持有期間將從取得產權日重新計算，因此若有預售屋轉讓需求，建議事前規劃，才能有效節稅。

陳俊宏舉例，若屋主在2023年6月30日以前以總價1000萬元購入預售屋，並於兩年內以總價1100萬元出售該預售屋，且已支付100萬元工程款，可扣除費用即為「100萬元(賣屋總價-購屋總價)+100萬元(已付款)」的3%，也就是6萬元。因此應繳房地合一稅額為「100萬元(賣屋總價-購屋總價)-6萬元(可扣除費用)」的45%，也就是42萬3000元。

預售屋雖然可依照工程進度付款，降低購買人的自備款負擔，但平均地權條例新法限制預售屋轉讓，2023年7月1日起購入的預售屋，屋主必須符合以下6種條件之一，且經過申請核准才可轉讓，且每兩年僅能換約一戶，包含：

一、本人非自願離職而失業半年以上；二、本人或家庭成員(以下簡稱家人)因意外或罹患重大傷病，經診斷需半年以上的全日照顧；三、本人或家人的房屋因災害毀損而需另行租屋；四、本人或家人因意外造成第三人死亡或受傷需半年以上的全日照顧而須賠償；五、本人死亡而繼承人無意保留；六、共同購買人之間的轉售與轉讓。

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