打虛坪 建商:別太期待降價

內政部推動虛坪改革,官員坦言,對建商而言有衝擊,但不會太大,也不至於造成房價波動。 (示意圖)     圖/聯合報系資料照片
內政部推動虛坪改革,官員坦言,對建商而言有衝擊,但不會太大,也不至於造成房價波動。 (示意圖) 圖/聯合報系資料照片

高房價問題未解,建案公設比頻創新高引發民怨。內政部長林右昌昨天公布虛坪改革方案,包含停車空間定義為專有部分,以及管委會面積要有合理標準,預估上路後可將公設比降到百分之廿五至百分之卅左右。然而被詬病多年的虛坪,真改革得了?房價會因此出現什麼變化?

業者觀察,世界多國的公設雖大多不計入房價,不過買房還是看「總價」,建商仍會把營造成本分攤到可出售面積,民眾不用太過期待虛坪改革帶來的降價效應。但國外的公設起碼都是「看得到、用得到」,台灣公設已高達百分之卅五上下,實際不知有什麼東西,「真的特別虛」,有必要讓公設比合理化。

業界普遍認為,停車位空間及免計容積的管委會空間,是建商最愛灌水作怪之處。一般建案的停車場車道,有些由買車位的人共同分擔,有些由所有住戶共同分擔,若依「使用者付費」原則,買車位者當然要多負擔車道面積公設,沒車位者雖會使用到部分公設如垃圾間等,但應分攤較少。這部分比例如何拿捏,未來勢將有所討論。

再來就是免計容積部分依「建築技術規則」,管委會使用空間、機電設備空間、安全梯的梯間、緊急昇降機的機道、特別安全梯與緊急昇降機的排煙室,這五項雖不計入容積,但其面積總和也不得超過該基地容積百分之十五,目的是鼓勵建商提供住家必要設施;但既然免計容積,建商就蓋好蓋滿,最常被詬病的浮濫公設就是「管委會空間」變成圖書室、健身房、KTV、遊戲室等,應適度限縮。

台北市建商公會理事長陳勝宏昨認同虛坪改革可減少購屋糾紛,但也憂心總價不變情勢下,恐拉高每坪單價,不過若減少的公設比不多,如百分之卅上下是可接受範圍,每坪售價就不會出現太大差異。他舉例,如屋簷雨遮原本也要登記、計價,後來新建案改成不登記、不計價。公會願意與內政部溝通,找到消費者與建商可接受的方式。

中華民國不動產開發公會全聯會理事長楊玉全昨直言,法令改變幅度如果過大,對整合中的都更危老案及招商中的公辦都更、促參案,在合建條件及財務計算上會投下變數,希望政府跟公會多溝通。

信義房屋專案經理曾敬德說,這是一道數學題,雖「帳面上」公設比變少,但建商建造成本與利潤空間還是存在,要關注是否反映在每坪單價上,此次改革應側重公設合理性,民眾不用太過期待降價效應。

未來如何買房?曾敬德建議,新建案、預售屋的公設比頗高,想找公設較低的房子可看「雨遮小」、「八樓以下」物件,主因是八樓以上需配兩座逃生梯。

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