賣厝阿明/預售屋付款五大階段

房市示意圖。照片/聯合報系資料照片
房市示意圖。照片/聯合報系資料照片

預售屋不同於成屋或中古屋的付款方式,通常會是自備款沒那麼充足的小資族優先選擇的一種類型。但仔細算一算,要繳的錢都一樣多,怎麼就會比較輕鬆呢?

這次讓阿明將預售屋付款方式拆分成「五大階段」,一一為各位分段說明,每個環節到底要付什麼錢?又要付給誰?

1. 預售屋付款方式流程

2. 第一階段:預售屋頭期款

3.第二階段:預售屋工程款

4.第三階段:預售屋額外費用

5.第四階段:預售屋交屋款及交屋保留款

6.第五階段:房屋貸款(給銀行)

▌預售屋付款方式流程

簽約及付定金→各期工程款→提供個資及貸款資料→銀行對保→辦理過戶與貸款設定→撥款→水電過戶→驗收交屋

▌第一階段:預售屋頭期款(給建商)

簽約前『小定』→確定有喜歡及有購買意願,在議價前通常會先付大約5~10萬元左右的小定金。

議價完『補足』定金→確定完價格及建材等細節後,銷售中心會給你一張買屋確認單,會請你將定金補足至總價的5%。

正式簽約『簽約金』『開工金』→正式簽約時與銷售中心逐一確認完合約內容後,就需要繳交大約總價5%~10%左右的簽約金及開工金。

上方提到的費用就算是所謂的「預售屋的頭期款」,總共的金額大約會落在房屋總價的10%~15%左右,而這部分的費用是沒辦法向銀行貸款的。

阿明特別提醒大家,在簽約前記得要確認建商『有無取得建照』。依規定,建商取得建照才可以公開銷售,如果是買到沒申請就蓋的房子,就等於是買到違建。

另外在審閱「預售屋買賣契約書」這個環節,務必記得基本審閱期是有5天的時間可以仔細看,建商或銷售中心是不可以用其他磋商條款來拒絕審閱喔!

▌第二階段:預售屋工程款(給建商)

支付預售屋第一階段的款項結束後,於此之際建案基地正如火如荼的開始蓋,這時候,就會開始預售屋第二階段的付款也就是所謂的「工程款」。

通常工程款的金額大約會是房屋總價的「10%~15%」,常見繳款方式分為以下三種:

①按工程期繳納

建商會將工程期間拆成部分,消費者需要依約定階段性付款。例如:地下室完工付3%、上樑付3%、公設完成3%,每階段收取部分工程款。

②按月繳納

無論施工進度如何,消費者皆須按月繳納,等於就是建商會將整個工程期間所需要支付的費用,攤提在每個月中。

③工程期零付款

部分建案會主打「工程期零付款」的方案,照字面意思就是工程開始之後,一直到交屋都不必付繳給建商,等到結構體完成領到使用執照到交屋這段期間再將費用一次繳清。

不論你是選擇哪一種付款方式,所有要付的金額都大同小異,只是付款時機點及金額大小差異,特別要注意到的是,這階段的費用同樣也是不可以用貸款方式取得喔!

▌第三階段:預售屋額外費用(給政府)

再到最後實體房屋點交驗收前,會進行「行政交屋」,點交確認與房屋相關的產權文件及物品等等。此時,就會要繳交「印花稅」、「契稅」、「代書費及其他相關規費,這種類的費用是直接繳給政府並不是建商並「沒有包含在售價裡」也就是不算在原來與建商簽的合約內,所以同樣也是沒辦法貸款支付的喔!

▌第四階段:預售屋交屋款及交屋保留款(銀行幫你給建商)

恭喜各位來到買房的最後一哩路『驗收交屋』,在買賣房屋中更加重要的一個環節!

一般來說,交屋的流程應當是使用執照核發用印完稅後→對保辦房貸同時驗屋→撥款→修繕複驗→撥尾款才交屋,建議在銀行撥款前先驗屋,才有籌碼讓建商完善驗收缺失。

不過以目前市場主流是「先對保、後驗收」、「過戶及放款」。對保雖然只是在審核你的貸款資格,但是!建商取得使用執照就可以過戶,也就代表可以通知銀行撥款。

就怕遇到建商拿到款項後針對你提出的驗收缺失,無止境的修。雖說依規定消費者是可以將5%交屋保留款扣留不付,但仍然有建商在簽約時用磋商條款將5%保留款改成5萬等狀況,這時候我們可以自保的方法有:

A‧在貸款的撥款同意書中註明一點『憑房屋驗收單撥款』

B‧與銀行對保完務必安排時間驗屋,最好初驗就詳細列出修繕項目,請建商限時改善

並且在跟銀行對保時,務必要求銀行業務撥款時,不得接受建商單方面要求即自行撥款,必須獲得同意才可以撥款。在交屋驗收這段時間,身為消費者的我們真的要積極再積極,才能保障自己的權益。

▌第五階段:房屋貸款(給銀行)

拿到房子搬進去後,就必須依照你與銀行簽訂的房屋貸款契約,每月支付固定比例的本金及利息,直到款項還完為止。單單以貸款7成來看,預售屋簽約時只需要付房屋總價的15%當作頭期款,反觀買新成屋或中古屋就會要拿總價的30%當頭期款。

雖然這種將費用分攤的付款方式對小資族來說會比較輕鬆,但是要特別注意到,你的付款時間拉長,也就代表自己在繳交工程款時的現金流會受到影響,務必要確保自已的經濟狀況是能負擔的的喔!

圖/賣厝阿明提供
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賣厝阿明小檔案: 創作團隊:賣厝阿明知識+ 執行長:李國興 著作:《一圖秒懂1+2》、《房事Q&A》、《台灣厝買賣文化寶典》、《房事辭典》、《風水世家》 臉書粉專:「賣厝阿明」 臉書社團:「買房知識家」 官方網站:賣厝阿明

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