賣厝阿明／預售屋付款五大階段

• facebook

這次讓阿明將預售屋付款方式拆分成「五大階段」，一一為各位分段說明，每個環節到底要付什麼錢？又要付給誰？

1. 預售屋付款方式流程

2. 第一階段：預售屋頭期款

3.第二階段：預售屋工程款

4.第三階段：預售屋額外費用

5.第四階段：預售屋交屋款及交屋保留款

6.第五階段：房屋貸款（給銀行）

▌預售屋付款方式流程

簽約及付定金→各期工程款→提供個資及貸款資料→銀行對保→辦理過戶與貸款設定→撥款→水電過戶→驗收交屋

▌第一階段：預售屋頭期款（給建商）

簽約前『小定』→確定有喜歡及有購買意願，在議價前通常會先付大約5~10萬元左右的小定金。

議價完『補足』定金→確定完價格及建材等細節後，銷售中心會給你一張買屋確認單，會請你將定金補足至總價的5%。

正式簽約『簽約金』『開工金』→正式簽約時與銷售中心逐一確認完合約內容後，就需要繳交大約總價5%~10%左右的簽約金及開工金。

上方提到的費用就算是所謂的「預售屋的頭期款」，總共的金額大約會落在房屋總價的10%~15%左右，而這部分的費用是沒辦法向銀行貸款的。

阿明特別提醒大家，在簽約前記得要確認建商『有無取得建照』。依規定，建商取得建照才可以公開銷售，如果是買到沒申請就蓋的房子，就等於是買到違建。

另外在審閱「預售屋買賣契約書」這個環節，務必記得基本審閱期是有5天的時間可以仔細看，建商或銷售中心是不可以用其他磋商條款來拒絕審閱喔！

▌第二階段：預售屋工程款（給建商）

支付預售屋第一階段的款項結束後，於此之際建案基地正如火如荼的開始蓋，這時候，就會開始預售屋第二階段的付款也就是所謂的「工程款」。

通常工程款的金額大約會是房屋總價的「10%～15%」，常見繳款方式分為以下三種：

①按工程期繳納

建商會將工程期間拆成部分，消費者需要依約定階段性付款。例如：地下室完工付3％、上樑付3％、公設完成3％，每階段收取部分工程款。

②按月繳納

無論施工進度如何，消費者皆須按月繳納，等於就是建商會將整個工程期間所需要支付的費用，攤提在每個月中。

③工程期零付款

部分建案會主打「工程期零付款」的方案，照字面意思就是工程開始之後，一直到交屋都不必付繳給建商，等到結構體完成領到使用執照到交屋這段期間再將費用一次繳清。

不論你是選擇哪一種付款方式，所有要付的金額都大同小異，只是付款時機點及金額大小差異，特別要注意到的是，這階段的費用同樣也是不可以用貸款方式取得喔！

▌第三階段：預售屋額外費用（給政府）

再到最後實體房屋點交驗收前，會進行「行政交屋」，點交確認與房屋相關的產權文件及物品等等。此時，就會要繳交「印花稅」、「契稅」、「代書費及其他相關規費，這種類的費用是直接繳給政府並不是建商並「沒有包含在售價裡」也就是不算在原來與建商簽的合約內，所以同樣也是沒辦法貸款支付的喔！

▌第四階段：預售屋交屋款及交屋保留款（銀行幫你給建商）

恭喜各位來到買房的最後一哩路『驗收交屋』，在買賣房屋中更加重要的一個環節！

一般來說，交屋的流程應當是使用執照核發用印完稅後→對保辦房貸同時驗屋→撥款→修繕複驗→撥尾款才交屋，建議在銀行撥款前先驗屋，才有籌碼讓建商完善驗收缺失。

不過以目前市場主流是「先對保、後驗收」、「過戶及放款」。對保雖然只是在審核你的貸款資格，但是！建商取得使用執照就可以過戶，也就代表可以通知銀行撥款。

就怕遇到建商拿到款項後針對你提出的驗收缺失，無止境的修。雖說依規定消費者是可以將5％交屋保留款扣留不付，但仍然有建商在簽約時用磋商條款將5％保留款改成5萬等狀況，這時候我們可以自保的方法有：

Ａ‧在貸款的撥款同意書中註明一點『憑房屋驗收單撥款』

Ｂ‧與銀行對保完務必安排時間驗屋，最好初驗就詳細列出修繕項目，請建商限時改善

並且在跟銀行對保時，務必要求銀行業務撥款時，不得接受建商單方面要求即自行撥款，必須獲得同意才可以撥款。在交屋驗收這段時間，身為消費者的我們真的要積極再積極，才能保障自己的權益。

▌第五階段：房屋貸款（給銀行）

拿到房子搬進去後，就必須依照你與銀行簽訂的房屋貸款契約，每月支付固定比例的本金及利息，直到款項還完為止。單單以貸款7成來看，預售屋簽約時只需要付房屋總價的15%當作頭期款，反觀買新成屋或中古屋就會要拿總價的30%當頭期款。

雖然這種將費用分攤的付款方式對小資族來說會比較輕鬆，但是要特別注意到，你的付款時間拉長，也就代表自己在繳交工程款時的現金流會受到影響，務必要確保自已的經濟狀況是能負擔的的喔！

• facebook

相關新聞

何世昌／擔心建商落跑？ 購屋族可以這麼做

賣厝阿明／租屋族的消保法《租賃條例》 3重點一次搞懂

賣厝阿明／正確觀念之賣方找房仲賣房篇 7觀念要具備

賣厝阿明／賣房子一定要找地政士嗎？

何世昌／建商腳麻了？ 房市差但低首付建案卻意外少

賣厝阿明／預售屋實價登錄要注意 專家告訴你3要點

「戴雲發Alfa Safe耐震系統工法」獲得專利界最高榮譽 「111年國家發明創作獎」建築類唯一「發明獎金牌」

賣厝阿明／正確觀念之房仲服務賣方篇 「七不五要」一次看

評估買得起多少錢房子？ 專家：不該看總價的頭期款而是每月現金流

賣厝阿明／代書費到底是買方出還是賣方出呢？

賣厝阿明／買房找房仲 專家傳授5點正確觀念

張旭嵐／買鳳梨去皮更便宜？ 台灣實坪制行不行

何世昌／別急著簽下去 老屋重建小心「霸王條款」

影／買房秘笈大公開 0自備款購屋不是夢

影／小資族買不起房？「兩觀念」教你入手人生第一間房

賣厝阿明／收到驗屋通知要注意！ 專家列5要點說給你聽

賣厝阿明／注意避開！房仲業者的6大NG行為

海砂屋重建 建築物鑑定怎麼做？

影／不會收納、無法斷捨離？ 這一職業來拯救你家環境

影／買房議價密技公開 2方法讓買家容易拿到折扣

張旭嵐／後疫情時代 零售店面走「小店化」、「倉儲化」

賣厝阿明／想買房但屋子仍有租約 需要注意什麼？

賣厝阿明／房貸利息可以扣抵哪些稅？ 4大重點報你知

賣厝阿明／一篇讀懂「室內裝修申請」這件事

老屋重建除了外觀翻新 更應重視內在細節

591地產小學堂／2023富豪置產布局 豪宅？商辦？海外置產？

賣厝阿明／營業用租賃行為 租金超過2萬元要注意

賣厝阿明／2022年10大中古屋交易糾紛Q&A懶人包大全

何世昌／這樣買房更容易 新手必學「123購屋法」

購買山坡地建案 這些動作不能少

大震風險高 如何建造防震與永續的百年建築

賣厝阿明／申請室內裝修要注意 4要點報你知

大震風險高 如何建造防震與永續的百年建築

賣厝阿明／房地合一稅 常見10大Q&A懶人包看這裡

賣厝阿明／租屋定型化契約規範重點 2022年修正

何世昌／5元車票50億炒房 原來便宜的捷運是這樣來的

賣厝阿明／二工是什麼？3要點避免房子二次施工

591地產小學堂／一套400萬？揭密！超奢貴婦廚房

賣厝阿明／一圖秒懂 斡旋金VS要約書

張旭嵐／這樣設計很NONO！盤點裝潢三大NG設計

土地被認定為文化資產無法重建 可透過「容積移轉」獲得補償

賣厝阿明／租屋族二個千萬注意 屋外屋內一次看懂

熱門文章

何世昌／擔心建商落跑？ 購屋族可以這麼做

賣厝阿明／租屋族的消保法《租賃條例》 3重點一次搞懂

賣厝阿明／賣房子一定要找地政士嗎？

賣厝阿明／正確觀念之賣方找房仲賣房篇 7觀念要具備

賣厝阿明／代書費到底是買方出還是賣方出呢？

名人找個家／陳佩君：量力買房

何世昌／建商腳麻了？ 房市差但低首付建案卻意外少

名人找個家／只看一間房就下訂 王淺秋四十而立成有殼族

賣厝阿明／預售屋實價登錄要注意 專家告訴你3要點

名人找個家／馬雲 海外買退休宅

賣厝阿明／買房找房仲 專家傳授5點正確觀念

何世昌／別急著簽下去 老屋重建小心「霸王條款」

海砂屋重建 建築物鑑定怎麼做？

賣厝阿明／收到驗屋通知要注意！ 專家列5要點說給你聽

賣厝阿明／正確觀念之房仲服務賣方篇 「七不五要」一次看

「戴雲發Alfa Safe耐震系統工法」獲得專利界最高榮譽 「111年國家發明創作獎」建築類唯一「發明獎金牌」

名人找個家／賴明毅 海外投資達人

張旭嵐／買鳳梨去皮更便宜？ 台灣實坪制行不行

評估買得起多少錢房子？ 專家：不該看總價的頭期款而是每月現金流

名人找個家／劉惟中 鍾情蛋黃區

賣厝阿明／注意避開！房仲業者的6大NG行為

影／小資族買不起房？「兩觀念」教你入手人生第一間房

影／買房秘笈大公開 0自備款購屋不是夢