全台百件建案採用(上):特殊工法有效提升不動產正面估值與效益

▌大地震震碎的不只有建築,還有數以百計的家庭。
▌大地震震碎的不只有建築,還有數以百計的家庭。

走在都市的街道,不難發現隨著經濟活絡與科技進步,在地狹人稠的市區新建大樓有愈蓋愈高的趨勢,不少建案紛紛向天爭地。高樓層建築在地震來襲時,建築體的變形也相對影響較大,尤其位處於地震帶的台灣,「地震」是台灣人不可避免的宿命,每當地震來襲時,往往會擔心居住的地方是否安全?加上缺工缺料、營造成本上漲、土地與房屋建造價格日漸增加、住宅房價攀升影響,房屋裂漏水、施工品質該如何兼顧?

「社團法人新北市不動產估價師公會」理事長莊濰銓表示,針對建築產業之世界發展趨勢議題,研究發現建築安全履歷「Alfa Safe鋼筋系統化工法」不但可改善建築產業所面臨缺工困境及地震問題,對於世界所重視的低碳永續概念亦有正向幫助,且在台灣已推行17年,目前已有三百多件建案採用,相信「Alfa Safe鋼筋系統化工法」將是未來建築產業須面臨的重大轉型方向向。

綜觀建築產業施工方式,現階段大多數仍是由工人在工地現場作業,需要大量的人力支援,除了氣候、設備因素影響外,再加上人為因素的不確定性,則會出現施工品質不容易控管的情況,導致施工進度延宕,造成無形營建成本增加。為了降低建築眾多不穩定因子,未來的建築產業勢必積極朝向採用系統化、自動化之「Alfa Safe鋼筋系統化工法」方向發展,此種特殊工法可減少工地現場施工人力、降低施工勞力及施工技術性,以解決建築技術工人力不足之問題並提升建築安全品質

倘從不動產市場開發商之經營角度而言,除了部分受到基地特性(如潛勢區、斷層帶附近及施工期考量等)而必須施作特殊工法外,其餘大多數特殊工法相對被視為一項工具,因開發商真正所在意的是效益多寡,而效益通常所指的是成本與收益。根據調查結果,以潤泰之「預鑄工法」抑或「Alfa Safe鋼筋系統化工法」之特殊工法來說,相較於一般建物造價水準,平均每坪約需多付出30,000元(預鑄工法)或6000元(Alfa Safe鋼筋系統化工法)不等之費用,約莫增加15%及30%不等之成本,增加幅度有限,因此如何將多支出的費用能夠回收甚至創造加值便是開發商所在意的面向,但目前市場上對於該類之研究數據或統計資料仍付之闕如,但能透過一些個案的蒐集及整理一窺其究竟(如下表);調查結果顯示,有採用特殊工法之建案,無論是新成屋抑或預售屋,個案成交價格多可達到區域房價之中上區間;另外部分個案施作如耐震系統工法具備提升建物結構安全及耐抗震能力強化之優點外,也附帶延長漏水保固之承諾,皆有效地促使業者在銷售之際,不僅無須擔心成本不易回收之風險外,似乎更能將營建核心回歸建物安全之本質,並於銷售之際同時提高知名度與信譽。

不動產開發市場預期短期內仍將受到疫情影響,物價通膨、國際人力短缺、以及營建物價大幅波動之挑戰,導致營建成本高低不下;然政府對於老舊建物鼓勵改建之龐大需求前提下,開發商必須改弦易轍,拋棄舊有成本導向之營建思維,重新檢視下一波之建築趨勢。

另一方面,對於極大多數之終端消費者而言,無論是潤泰之「預鑄工法」抑或「Alfa Safe鋼筋系統化工法」此類之特殊工法,恐多停留在對於專有名詞之認識而言,實不足矣,其工法之技術創新及施工品質要求所具備之抗震、耐震、防漏優點,所能帶給居住使用者的建築安全、安心及安適感,才應該是消費者最重視的角度。

由此可知,特殊工法之成本增加有限,但能夠顧及前端施工品質,中端建物完成後之品質保證,以及後段使用者的居住舒適,讓建物可以達到施工安全、品質安全、居住安全之三安一體前提下,開發商及消費者皆應正確認識特殊工法對不動產實質上之影響。

近幾年極端天氣導致天災頻繁,地球的反撲使得全球進入永續發展關鍵時刻,聯合國氣候變遷專門委員會直指氣候危機的衝擊加劇,呼籲所有主要經濟體都必須在未來關鍵十年採取更強力、大規模的減碳行動,特別是建築規範和相關政策,以刺激淨零排放建築的採用。

莊濰銓理事長表示,有好的建築安全履歷「Alfa Safe鋼筋系統化工法」能有效帶動鋼筋施工品質提升、降低施工現場所需要的人力,同時降低勞動成本,並更容易達到建造耐震安全的建築,新蓋建築或都更危老重建的建築都應相繼採用,實質提升民眾的居住安全,對整體建築產業創造良好發展。「Alfa Safe鋼筋系統化工法」獲得國家經濟部「系統鋼筋工法品質標章」、台灣建築中心「優良工法認證」、低碳建築聯盟「低碳工法認證」、國家地震中心「抗震韌性提升試驗」、建築安全履歷協會「安全品質透明化工法認證」等等,是強化結構耐震安全、施工品質提升、環保綠建築的優良工法。

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【簡歷】 *姓名:戴雲發 *學歷:國立台灣大學土木工程研究所結構工程組碩士畢 *經歷: 現任職務 : Alfa Safe耐震系統工法 創辦人 中力建築系統有限公司 總經理 中力都市更新股份有限公司 總經理 社團法人建築安全履歷協會 創會理事長 中華民國消費者文教基金會房屋委員會 召集人 建築美學經濟文化協會常務理事 「國家卓越建設獎」評審委員會 施工品質類評審委員 台北市、新北市、桃園市、新竹縣不動產開發同業公會結構顧問 社團法人臺北市都市更新學會顧問、社團法人台北市估價師公會顧問、社團法人台北市室內設計公會顧問、中華民國危老都更協會顧問 曾任職務 : 戴雲發結構技師事務所主持結構技師 桃園市政府都市設計審議委員會委員 新北市政府建照審查結構部份之審查結構技師 新北市政府建築工程施工品質管理評鑑委員 新北市政府建築工程施工防救災委員 桃園市政府建築執照預審委員 桃園市政府新建公營住宅建築設計智庫小組委員 台灣省結構技師公會桃園辦事處主任 桃園市結構技師公會常務理事 台北市建築交集會理事長第十九屆、第二十屆理事長 中華民國工商建設研究會第三十期會長 社團法人中華民國建築經營協會第二十三屆、第二十四屆理事長 中壢高中校友會理事長 官網:《戴雲發 Alfa Safe》

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