買可負擔住宅不如不買？專家指「難翻身」：無法增貸反而失去最大優勢
買「可負擔住宅」會難以翻身？難以增貸的房子有什麼缺點？ 很多人對桃園可負擔住宅的評價，只覺得房價便宜、門檻低、符合居住正義，感覺好像還不錯？但卻完全沒想到它在財務上的幾個致命傷。 除了我們之前提過，買可負擔住宅因為機會成本，等於讓你越住越窮之外，還有一個隱藏重大財務缺失：「它徹底鎖死了你利用房價增值來增貸的權利！」 以下我將告訴你，為什麼這種難以增貸的房子，會讓你失去靠低利資金、翻轉人生的機會？ 一般人常以為繳房貸是把錢交給銀行後，錢就消失了。但正確的財務觀念是：你每個月還的房貸本金，其實是存在這間房子裡，未來還是可以彈性運用的。 假設你用1,000萬買房，5年後因為地段發展漲到了1,300萬。這多出來的房價增值300萬，加上你過去5年還給銀行的本金，就是你的資金調度蓄水池。 當你突然需要200萬創業或投資時，你可以透過「房屋增貸」把一筆錢借出來。你不用變賣資產就能活化資金，最棒的是，這筆錢的貸款成本極低。 在金融世界裡，貸款是有風險等級之分的。房貸因為有房子作為擔保品，對銀行來說風險最低，所以給出的貸款條件也最優厚。 如果大家貸過款就知道，不管信貸、車貸、甚至信用卡循環利息，整...
樓層越高越貴？專家解析「樓層別效用比」：4樓定價基準最親民、2樓店面潛力價高
提問者：「大立哥，我看中一棟大樓，但實價登錄不同樓層的價錢差好多！為什麼高樓層的房子比較貴？到底各樓層的價差是多少才算合理啊？」 大立哥：大樓各樓層的價差，以地政專業術語來講，叫做「樓層別效用比」，你可以把它想像成一個微笑曲線。 我們可以把大家最不喜歡的四樓，當成價格的基準點，也就是這個微笑曲線的最低點。通常四樓是整棟大樓的定價基準，也就是最便宜的樓層。 從四樓往下，三樓、二樓因為可及性變好，通行逃生快，價格會開始往上加，尤其在大馬路旁的二樓，有店面潛力，價格更高。...
買房出租當被動收入...爽當包租公？內行搖頭「要輕鬆不如買ETF領息」：出租雜事太多
近期一位年輕企業家英年早逝的新聞，讓許多同溫層的朋友都開始重新思考：我們拚命工作、努力賺錢的終極目的到底是什麼？工作的初衷，是為了換取更好的生活品質，如果為了事業或財富拚過了頭，導致身體累垮了，或是根本沒時間享受生活。 那麼事業再成功，帳戶數字再漂亮，這一切也變得毫無意義。在理財的世界裡，所謂的被動收入，理想狀態應該是「你睡覺時，錢會自動流進口袋」，且無需投入大量的精力。 很多人誤以為，買房投資當包租公，就是這種輕鬆的被動收入，但事實上，如果你將房地產投資作為正職以外的收入來源，你可能會發現自己所耗費的時間和精力，其實等於做了第二份正職。 為了找到一間有投報價值的房子，你必須在下班後的深夜研究實價登錄，在週末全家出遊的時間去跑點看房、找仲介、與屋主勾心鬥角議價。 好不容易租出去了，房客半夜打電話說馬桶堵住、冷氣不冷、或是隔壁鄰居太吵。你得負責修繕、催租，甚至還要處理退租後的清潔與重新招租。 當你正職以外的珍貴休息時間，全部被這些房產瑣事填滿時，房地產投資就已經不是被動收入，而是變成像跑UBER一樣的下班兼差工作了。 你犧牲了陪伴家人的時光，犧牲了運動與休息，這樣的人生，真的有意義嗎...
央行放寬換屋貸款成數...等跌無望？專家點「房價仍在盤整期」：是否死灰復燃還需觀察
央行第一季理監事會議今天開完囉，這次有比較明顯的政策調整，放寬自然人第二戶購屋貸款成數，5成變6成。 雖然央行基本上是維持先前的基調，逐季在理監事會議中作政策微調，但這次的第二戶成數直接放寬，應該會讓民眾更實際有感。 放寬第二戶貸款成數背後最直接的原因，我想還是歸因於換屋族的實際需求。 由於先前的換屋族拉長出售舊屋期限以及簽切結書，即可排除貸款5成限制並享有寬限期的政策，被批評在實務面上，可能遭遇銀行配合意願低落的問題。 因此，本次決議無須任何附加條件，直接將第二戶貸款成數上調1成，即是回應此部分的實際民意需求。 畢竟，還是有真的自住換屋族被綁一年多的。今年是大選年嘛，大家都懂的。 我想，雖然某些朋友可能會對央行此次的放寬第二戶貸款成數政策覺得失望，但政府對於房市的態度，原本就是在過熱跟過冷之間做彈性調整，要期望政府永久把產業掐死，其實不太實際。...
虛坪改革像洋芋片少點空氣！專家怒批「根本是誠信問題」：利潤從買家身上榨
虛坪改革，就像希望洋芋片裡空氣少一點，老老實實做生意，有這麼難嗎？ 虛坪改革推了這麼久，到現在仍然無法取得社會共識上路，背後主要原因，當然還是因為建商全力反對。 建商不斷重複告訴我們，虛坪改革雖然減少了公設面積，但建商的土地、建築及利潤成本固定在那裡。為了賺到一樣的錢，建商必然會把單價拉高， 消費者付出的總價金一樣多，並不會因為虛坪改革而買到便宜，總價其實降不下來，虛坪改革只是把付出的錢從左口袋換到右口袋，毫無意義。 聽起來頗有道理，但是推動虛坪改革的本質，從來就不是價格問題，而是廠商的誠信問題。 其實虛坪改革就像希望洋芋片裡空氣少一點，現在有些品牌，一整包的空氣，附贈少少幾塊洋芋片，都不知道是買空氣還是買洋芋片了。 站在我們消費者的立場，並不是說完全不要空氣，我們這些渺小的消費者，只是卑微的，希望各位廠商大人能行行好，讓洋芋片裡空氣的比例不要這麼誇張而已。 但現在廠商卻跟你說，每包洋芋片已經都有設定利潤，如果希望空氣少一點，再多放點洋芋片，會造成廠商利潤減少，必然只能漲價。 你們這些刁民希望洋芋片裡空氣少一點，只是脫褲子放屁，根本毫無意義。這種說詞，你聽得下去嗎？講難聽一點，你廠商...
韓國總統李在明對囤房族開嗆！阿宅大讚「有魄力」：房地產問題不解決、國家沒未來
南韓總統李在明，2月3日在X上發表文章，嗆聲對於禍國殃民的房地產投機行為，將不計任何代價徹底剷除！還直接表明政府可用來打擊房地產投機的政策手段，要多少有多少，絕對說到做到！ 文章全文如下，看看人家韓國是怎麼做的： 「那些為數十萬企圖透過房地產投機獲取不勞而獲所得的囤房族流淚感到惋惜的人，我想請問：難道你們看不見數百萬年輕人因為這些人造成的昂貴居住成本，而被迫放棄結婚與生育所流下的血淚嗎？ 常言道金錢如魔鬼，難道各位連最後的一點良知都被魔鬼奪走了嗎？ 大韓民國是屬於偉大國民的國家。為了建立一個合乎常理且繁榮的國家，對於禍國殃民的房地產投機行為，我們「不計任何代價」務必徹底剷除。 對於那些因為過去曾有失敗經驗，便預期這次也會失敗並藉此煽動大眾的人，我有幾點要說明： 首先， 過去房地產是唯一的投資管道，但現在已經出現了多種替代投資工具。客觀環境與過去已完全不同。 其次， 國民觀念已經改變。根據國民意識調查顯示，過去房地產作為投資手段曾佔據壓倒性地位，但現在已退居第二。 最後， 國民選出的政權領導者不同了。我的政見履行率平均高達 95%。即便是在選情緊迫的候選人時期所做的承諾，我也必定竭力履...
查房價還在看實價登錄？ 專家提「3大缺點」：一般人恐怕根本無法準確判斷
查房價還在看實價登錄？你該試試更好的行情工具了！自從政府推動實價登錄制度後，現在大部分的人，買賣房子想知道合理房價，第一個想到的，一定是看實價登錄。 但你可能沒想到的是，用實價登錄查房價，其實有三個重大的問題。...
台股高點由股轉房？專家搖頭「別把雞蛋全放同籃子」：要避險不如買VT
台股高點想「由股轉房」？關於投資避險，你有更好的選擇！先前台股狂歡、指數創下歷史新高，近日又因戰爭因素震盪走跌。許多人必然會以避險角度，考慮將台股部分獲利變現，轉向房地產等投資工具。 但如果你現在擔心台股高點反轉，想靠「由股轉房」來避險，請先冷靜下來，因為這可能不是最聰明的決定喔！ 過去台灣人的理財邏輯很單一：「台股賺錢就買房，用房增貸買台股」，但到了2026年的今天，金融投資工具的演進，已經徹底打破了這個「台股及買房二選一」的舊思維。 台股高點居安思危、將獲利變現，入袋為安的想法確實是正確的。但這筆錢，真的非得塞進台灣房地產不可嗎？ 在過去，房地產是少數能抗通膨、提供穩定增值的投資工具。但現在，各類創新且便利的金融商品，已經能提供比房地產更優異的投資特性。 買一間房，你的漲跌輸贏全押在台灣「一個縣市、一個區域、一棟大樓」，投資ETF，則是投資一籃子有潛力的公司股票，可以有效分散風險。 房地產要繳地價稅、房屋稅等持有稅、各種設備要定期維護、土增稅及房地合一稅等交易稅又高。投資ETF，持有及交易成本更低。 所以，現在早就不再是「台股 vs. 買房」的年代，你的資金有更寬廣的去處，...
房產是資產避風港？專家解析打房後建商「銷售話術」：投資客從未消失只是在等待
自從央行祭出第七波信用管制之後，房產業者的說詞一致：「現在房市投機需求已經通通消失了，現在留在市場上的，只剩下剛性自住需求！我們現在只是在幫年輕人實現成家的夢想！」 但大家可以仔細看看這些建案最近的臉書廣告或是銷售文案，怎麼跟自己講的都不一樣？ 不是寫著：「股市上沖下洗心驚驚？比特幣暴漲暴跌一場空？唯有房地產才是資產避風港！」就是寫著：「如何利用租金補貼利息？如何讓你的資產在十年後翻倍？現在不進場，你就是看著別人的財富超車！」 一個只想找個遮風避雨地方住的自住客，他應該更在乎的是距離公司近不近、生活機能好不好。...
社宅蓋在蛋黃區是浪費？專家怒批「又不是施捨」：不該淪為政府認證貧民窟
你一定看過網路上有一種聲音。這些人看到社會住宅蓋在市中心、捷運站旁，外觀還美得像豪宅，他們就開始酸溜溜地說：「夭壽喔！社宅怎麼可以蓋在蛋黃區？建材還用這麼好？這不是鼓勵年輕人不勞而獲嗎？住得這麼爽，誰還要努力爆肝工作買房？簡直是國家帶頭墮落！」 在這些充滿階級歧視的人眼裡，社會住宅應該要像窮人集中營才對。社會住宅如果蓋的比自己買的房還要好，這樣還有天理嗎？ 社會住宅，必須讓住進去的人感到矮人一截，這才叫正確的社會福利！但這些酸葡萄心理的人，完全誤解了社宅的意義。 社會住宅並不是貧民住宅，更不需要貼上窮人的標籤。社會住宅的住戶是誰？除了有經濟或社會弱勢，其他是剛出社會、有生產力、但暫時買不起房的年輕人，他們是國家的未來，是應該要被好好照顧的。 社會住宅，是為了讓年輕人在奮鬥初期，有一個有尊嚴、有效率的落腳處，而不是讓他們在鳥不生蛋的地方自生自滅。 如果照那些人的想法，把社宅蓋得又爛、又遠、又擠，會發生什麼事？答案就是：創造一個政府認證的貧民窟。...
回防北市房好時機？專家點「先看自己資產階級」：北市房不是給想賺錢翻身買的
因為房市不好，這陣子我很常遇到客戶問我：「現在景氣差，是不是該回防台北，把錢收回來買台北房子比較保險？」就直接講答案吧，如果你買房不是為了自住，而想追求的是資產的爆發力，那現在才想著要資金回防台北，可能真的有點太晚了。 因為，在房地產投資的邏輯裡，台北市的定位已經徹底改變。 傳奇投資大師彼得．林區（Peter Lynch）曾將股票分為六類，其中一種叫做「緩慢成長股」。 這類公司的規模已經非常巨大，雖然穩定、有信譽，但成長動力已大幅趨緩，股價成長率2~4%沒問題，但你很難期待它的股價在短時間內翻倍。 現在的台北市房地產，就是彼得林區口中房地產界的「緩慢成長股」。它就像是大象型資產，曾經有光榮的歷史，但短期要再翻倍成長，幾乎不可能。 為什麼中南部先前的房價能翻倍？因為它們基期低，短期就算漲了一倍，從單價20萬漲到40萬，坪數小一點，感覺捏一捏還是買的起。 但台北市房地產單價已經動輒是120萬、150萬起跳。這頭大象已經太重了，沒辦法再跳舞。...
空屋數創新高房價卻不跌？專家揭密「建商不怕」：不是拿來賣、是拿來借錢
內政部發布了最新的空屋率統計，2025年上半年全國空屋率為10.43%，達98萬609宅，創有統計以來歷史次高。 2025年第二季全國待售新成屋宅數也已經已攀升至11萬2,086宅，創有統計以來歷史新高。 這個數字聽起來很可怕對不對，但別緊張，先幫大家釐清以下這個重要觀念：自2009年來，台灣空屋從來就沒有低於75萬戶。 不管金融海嘯房價下跌，或是降息導致房價上漲，空屋量平均都維持在80萬上下的水準。 在多年來一直保有這麼龐大空屋量的情況下，房價卻仍然長期持續上漲。可說空屋統計跟房價漲跌趨勢，根本毫無關連。 大家看到現在一定會覺得很奇怪，依據最基本的供需原理，空屋這麼多，明顯供過於求，正常不是應該房價會下跌嗎？ 不不不，事情並非憨人想的這麼簡單，讓我告訴你背後的祕密吧。 空屋率高，但房價不跌，背後的原因就是：「很多空屋根本不是拿來賣的，是拿來借錢的」，空屋賣不掉沒關係，只要還能拿來跟銀行申請貸款，付得起利息，就無需降價出售。慢慢賣就好，等到景氣回溫，未來還能加價賣。 以下我們就用建商來作例子說明：...
股市飆3萬5...營建股還在爛！專家：看衰房市可以選擇去做空股票
過年之後，股市一樣賺到爛，台股直接衝破35000點，台積電也飆破2000元，很多人都賺到幾個月的薪水了。 手上有股，又想買房的朋友，記得要感謝央行阿龍去年的房市信用管制，把資金導入股市，讓你賺了更多自備款啊！ 但在喧鬧的股市中，仍有寂寞之人，營建股，就是相對表現較差的類股，很多人問房市能不能做空，但房地產因為本身的異質性，以及操作方式不同，所以無法像股票一樣作空。 但如果確實不看好房市，倒是可以透過營建股的操作來達成。再來考古一下自己的舊文章，來檢驗過去的判斷準不準確吧！就如同這篇文章所說的，我在2024年5月，就因為不看好房市，清空了手上所有的營建股，只剩下2張，現在來看，就是賣在最高點。 當時還沒有第七波信用管制，但我本於對房市了解，判斷高點已到，所以還是勇敢的出清滿手的營建股，用真金白銀去賭。 其實，營建股因為入帳時間非常容易抓，人人都能說的一嘴好股票，但如果對房市的判斷不夠準確，是沒有辦法做出正確操作的。 營建股本質屬於景氣循環股，大部分的時間都是軟趴趴的只能領配息。只有真的看懂房市景氣循環的人，才能抓準趨勢，大賺一波資本利得。 長抱營建股不是不行，只是要了解它屬於景氣循環股...
買房若為大樓資產價值趨近於零？專家點有土斯有財：前提是「有土」
有土斯有財？承認吧！你買的大樓其實沒有任何投資價值。 在東方傳統觀念中，「有土斯有財」是世世代代流傳的財富密碼，因此相較於西方人，東方人似乎更喜歡買房。 然而，隨著時代變遷，在現代都市的集合式住宅時代，這樣的觀念已經過時。 你買的大樓，已經不符合「有土斯有財」的概念，更接近只有使用價值的消費性產品。 以下讓我解釋給你聽：在過去，「有土斯有財」的觀念之所以成立，是因為過去購買的是土地或透天，地主擁有百分之百的土地產權。...
別讓買房變折磨！專家嘆「更舒適才有意義」：品質被壓縮寧願繼續租屋
買房像結婚，如果買房不能讓自己過得更好，幹嘛買房？9天的年假很快就過去了，在與許久不見的家族長輩相聚的這段時間，妳一定聽了不少八卦吧？ 這些故事不外乎某某叔叔愛上了小三，拋家棄子到外地去生活，或是某某阿姨離婚之後，小孩缺乏疼愛，變得有多可憐。 但當妳不斷聽到長輩告訴你這些家族成員婚姻破裂的八卦，讓妳對於婚姻漸漸失去信心的同時，荒謬的是，同一群長輩，卻依然對著妳碎念，為什麼不趕快結婚？ 長輩啊，你要不要聽聽你們在說什麼？如果結婚已經有這麼多失敗案例，結婚不一定會讓自己幸福，那為什麼你們還要逼我結婚？難道只是因為步入婚姻是你們這一代的人生目標，就一定要照著做嗎？ 結婚是為了兩個人能互相扶持、過得比單身更幸福；如果遇不到適合的對象，婚後只是互相折磨，那維持單身反而能過得更好。買房也是一樣的道理。 在我們父母那個年代，買房是成家立業的必要基準，買房是每個人必須達成的人生目標，但現在的房價已經漲到沒有人性，誇張到只能靠縮小坪數，才能讓年輕人負擔的起。居住品質也因此被極度壓縮，買房已經不再讓生活變得更舒適了。...
山坡宅價格便宜、景觀無敵？內行揭密3大危險：大雨一來全看天意
提問者：「大立哥，我看新北有些蓋在山坡上的社區，景觀很好，價格好像也比較便宜。請問買這種山坡地的房子，到底有哪些潛在的風險啊？」 大立哥：住在山上，景觀無敵，空氣又好，感覺不錯，對吧？但是千萬不要忘了二十幾年前，汐止的林肯大郡！一場颱風，整棟樓直接垮掉。 買山坡宅，優點是景觀，但賭的，是你的生命安全！買山坡地住宅想自保？看房時先確認以下三個重點：...
老公寓漲多該賣？專家指「別用感覺決定」：試算2成本、看是金雞母或老母雞
提問者：「大立哥，我北投的老公寓租給別人好幾年了，這幾年房價漲很多，很猶豫現在是該賣掉趁高點獲利了結，還是繼續持有、穩穩收租金就好？」 大立哥：收租老公寓賣，還是不賣？這個問題，你不要用感覺的，你要用老闆的財務思維來決定。 以投資的角度，你的房子，就像是你公司的資產，你要評估的，是這個資產，現在是持續下蛋的金雞母，還是已經變成慢慢退化的老母雞？ 在你腦中，必須有兩個數字：...
老屋也有特權階級？專家怒批「法令淪政治工具」：普通人天塌了只能認命
同樣30年老屋，命運大不同：憑什麼有人能免費重蓋，你卻要自費？全台灣各地的老宅延壽說明會終於告一段落，接下來等補助辦法一公布，計畫就要正式上路了。 對於全台500萬戶、屋齡超過30年的老房屋主來說，...
用通勤換房價值得？日本研究「單程時間最好50分內」：越久失眠機率越高
最近有篇報導指出，近年來，大台北地區有十分明顯的人口轉移現象。過去十年台北市的淨遷出人口數，已接近整個大安區人口。 如果我們去研究背後原因，多半還是可將此歸因於房價高漲所導致。 不少在台北工作，但...
政府管制土方是沒事找事？專家怒嗆建商：連巧虎都教過不能隨地大小便
關於最近的「土石之亂」，建商喜歡用「吃東西就必須上廁所」來比喻。說得很好！這個比喻如果成立，那我們就應該將「土石之亂」正名為「隨地大小便之亂」。 過去蓋房子的剩餘土石，因為政府沒有嚴格管控，所以，就像有人愛隨地大小便一樣，常會有清運車輛非法傾倒在農田、魚塭，造成嚴重的環境汙染。 現在，政府只是希望透過數位化的管控，避免廢棄土石非法傾倒或虛報數量，不再讓那些沒品的人隨地大小便，造成環境汙染。...
