新店賣房獲利2千萬！專家點「同樣報酬買股更賺」：除非不用繳稅跟仲介費再說
最近一直說買房沒有買股好賺，於是有人私訊我，新店美河市屋主獲利2千萬出場的新聞，應該是想要打臉我吧？
是喔，增值2千萬。阿不就好棒棒。看起來賺2千萬好像很多，但也要考慮一下時間成本，實際上真的有賺嗎？以下算給你看。
這戶「美河市」8樓，2013年7月買價是3747萬，2026年1月賣價是5750萬，不考慮稅以及仲介費，12年賺了2003萬；不考慮槓桿，12年的累積報酬率是53.46%，看起來還不錯。
*累積報酬率=(賣價5750萬-買價3747萬)/買價3747萬=53.46%
但前面是用12年才賺到的總報酬率，如果轉換成每年的報酬率，不考慮槓桿的年化報酬率其實只有3.63%，遠遠比不上股市ETF動輒10%的投資報酬率。
*年化報酬率=（賣價5750萬/買價3747萬）^（1/12）-1=3.63%
考慮貸款槓桿之後，當然會更好，但除了利息要算，這裡也沒考慮這12年繳的地價稅、房屋稅、管理費等持有成本，以及舊制財產交易所得稅、10%~20%起跳的土地增值稅、以及3%起跳的仲介費等交易成本。
扣除以上成本後，報酬率還會更低。
所以，買房12年賺2000萬，真的很厲害嗎？其實，同樣的錢投入股市，年化報酬率更高，而且完全不用繳各種持有稅、交易稅跟管理費。
不好意思，就算賺2千萬，同樣的錢，買股還是賺比較多，除非不用繳稅也不用仲介費再來說吧。
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阿宅-雙碩士地產顧問
阿宅地產顧問，本名蕭大立。20年房地產與金融投資工作經驗，曾任職於銀行、壽險公司、AMC金融資產管理、估價師事務所等。具國考不動產經紀人、CSIA證券投資分析人員等多張證照。2025出版個人著作《給首購族的聰明買房術》。為業界中少有，在房地產及金融上下游產業鏈均有充分歷練的專業人士。 阿宅-雙碩士地產顧問 阿宅-雙碩士地產顧問
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