買房最重要的保命符！不動產說明書藏「3地雷」：看不懂恐吞幾千萬虧
找工作的時候，公司都會要求我們交履歷表，好透過學經歷和專長來評估要不要給面試機會。 買房的道理完全一樣！不動產說明書就像是這間房子的履歷表，裡面密密麻麻完整記錄了這間房子的所有身家調查，對於要掏出幾百、幾千萬買房的你來說，這份文件重要到不行，簡單來說，這份文件是法規規定房屋仲介在幫忙牽線買賣時，必須準備並向買賣雙方說明的書面報告。 裡頭包含了房子的現況、產權是誰的、以及買賣合約的重要條件，很多人拿到這本的說明書通常不是看不懂，就是懶得翻，這其實非常危險。 因為這份履歷表裡，除了記載門牌、屋齡、坪數等基本資料外，更關鍵的是它還記錄了：周邊有沒有嫌惡設施，例如有沒有變電所、加油站、殯儀館，或有沒有重大瑕疵，這間房是不是凶宅、有沒有海砂...
買老屋最怕結構慢性病！阿宅教3招「避開海砂屋」：沒裝潢的公設地下室一定要留意
提問者：「大立哥，我在中和看到一間30幾年的公寓，但是樓梯間的頂部有點鋼筋外露，這會不會是人家說的海砂屋啊？要怎麼判斷，才不會買到海砂屋？」 大立哥：海砂屋，不是壁癌、不是漏水，而是會影響居住安全的絕症！這種房子就像在混凝土裡埋了顆不定時炸彈，會讓房屋的結構變得脆弱不堪！ 老樣子，還是先解釋什麼是海砂屋，海砂屋簡單來說，就是蓋房子的時候，使用了沒有經過妥善處理的海砂，導致房子結構裡的氯離子含量嚴重超標。 一般正常蓋房子，攪拌混凝土時使用的是河砂，但過去有些不肖業者為了省錢、撈油水，偷偷在河砂裡面混進了價格便宜、而且未經處理的海砂。 這些海砂裡頭含有大量的氯離子，它就像是房子的隱形慢性殺手，會帶來以下可怕的連鎖反應： 當高濃度的氯離子長期包覆著鋼筋，就會和空氣、水分產生嚴重的氧化作用，讓裡面的鋼筋開始大量生鏽，鋼筋生鏽之後體積會變大、變粗，這會把外層的水泥硬生生撐爆。 最嚴重的後果，就是家裡的天花板水泥會一塊塊剝落、甚至大片崩塌，直接露出底下早就生鏽變黑、甚至斷裂的鋼筋，牆壁也會出現大量嚴重的結構裂縫。 想自保？我教你用三種方式，降低買到海砂屋的風險！...
驚見低價好房...怕是凶宅？專家教3招防範：自然老死跟工地意外都不算數
提問者：「大立哥，我在板橋看到一間房子，條件不錯，但價格遠低於行情…我很怕會不會是人家說的凶宅？我要怎麼查，才能知道有沒有發生過不好的事啊？」 大立哥：買到凶宅，不只是心裡毛毛的，而且銀行若知情，通常是不願意貸款的！ 先告訴你什麼是凶宅的定義。 目前實務上對凶宅的認定，最主要是參照內政部2008年7月24日內授中辦字第0970048190號函釋，依據內政部前述的函釋內容，凶宅必須符合以下三個基...
老屋不等於必都更！專家：全世界面對少子化、空屋都是能修就不拆
去年6月初，中國官方召開了城市更新十五五規劃發佈會，這次規劃釋出了一個對於老舊房屋非常明確的鐵律：「堅決反對大拆大建！」。 簡單來說，除非是違章建築，或是真的沒救、有嚴重安全危險的老房子，否則原則上通通不准拆，官方甚至訂出了一條規定：在同一個都市更新區域內，拆掉的房子面積，絕對不能超過總面積的20%！...
撈飽就用成本當擋箭牌？建商哭訴工料雙漲 專家怒批：供需法則一腳踢進垃圾桶
因為央行金龍海嘯的威力，房市冷風直吹，但房價並未如民眾所願，出現明顯跌幅。 建商大老們滿肚子苦水地對媒體說：各位消費者啊，不是我們不降價，是因為現在工料雙漲、建造成本根本沒有降啊！成本就在那裡，我們開公司也要利潤，所以房價調降是絕對不可能的啦！ 聽起來多麼可憐！彷彿建商賣房子都沒有賺錢，每一間房子都是用成本價加上微薄的利潤，含淚做功德賣給你的。 但如果建商真的這麼辛苦、完全都是老老實實看成本定價，那我們來回顧一下前幾年的房市奇蹟：之前市場好、需求噴發時，南科所在行政區的房價在短短5年內，直接瘋狂上漲了將近9成。 那時候你去問建商為什麼漲這麼兇？他們會翹著二郎腿、眼神充滿鄙視地說：哈囉！台灣是自由市場！房價是由供需決定的！現在工程師搶著要買，供不應求，價格當然往上噴啊！不爽不要買！...
營建股跌勢早有預兆！專家點「本質仍是景氣循環股」：不懂房市別瞎買白忙
上星期就說過，央行沒放寬管制，最慘的不是房市，而是營建股。昨天是不是就來了一根綠棒。 再說一次，營建股本質屬於景氣循環股，大部分時間都是軟趴趴只能領配息，只有真的看懂房市景氣循環的人，才能抓準趨勢，趁機賺一波資本利得。 不懂股性的人，真的是沒必要主動選股。...
新青安2.0拉高上限1500萬...又助漲房價？專家批：打炒房一邊踩煞車一邊猛踩油門
政策也會邊際效益遞減！推動新青安2.0婚育加碼，真的有必要嗎？ 最近房產界最熱的話題，除了央行是否放寬信用管制外，莫過於政府即將推出的新青安2.0，傳出這次為了救生育率，準備針對婚育家庭推出加碼政策：將貸款額度上限直接從1000萬元調高到1500萬元！...
買老公寓頂加使用空間翻倍？專家勸退「100%是違建」：無產權且隨時變廢鐵
提問者：「大立哥，我看台北的老公寓，很多頂樓都有加蓋，使用空間多一倍，感覺CP值很高！請問這種房子算是違建嗎？到底可不可以買啊？？」 大立哥：我先給你標準答案：「是！」只要沒有拿到使照，頂樓加蓋，100%就是違建！ 那你會問，為什麼還一堆人在賣？ 因為違建分成兩種，一種是「即報即拆」的新蓋違建，風險極高，你千萬別碰！另一種是「緩拆」的既存違建。 以台北市為例，民國84年以前的違建，是列入緩拆的，但緩拆不是不拆，兩者完全不同，只要影響公共安全，隨時都有拆除的可能。但就算可以緩拆，買頂加老公寓你也要有三個認知：...
老房子沒人要？實價登錄數據打臉「40年老房市佔破4成」：一半總價住進蛋黃區
台灣房市正在面臨一波的大繼承潮，需求勢必將因此減少。但有人說長輩留下來的都是四、五十年的爛公寓，現在年輕人喜新厭舊、只想住新大樓，老房子根本不會有人要，因此大繼承潮對房市毫無影響。 這種推論表面聽起來沒問題，但房地產分析是否專業，重要的是數據，不能憑感覺，我們就用實價登錄成交資料，直接打臉這個說法！ 如果老房子真的沒人要，那老房的交易量應該很低才對吧？但現實的數據剛好相反。 根據內政部不動產資訊平台統計，2025年第四季，全台住宅買賣平均屋齡已經高達31.7年，根據2025年的實價登錄資料，台北市40年以上的老屋交易，更占了總交易量足足4成以上。...
買房考量毛孩不能只看採光！專家點「 必看3細節 」：沒注意1法規恐被迫與愛寵分離
提問者：「大立哥，我的貓貓就是我的家人！最近在看房，我很怕買到一個對飼養寵物不友善的環境，到底要注意哪些，才能幫我的毛小孩找到一個適合的家？」 大立哥：買房依據自己的需求來挑選適合的房子很容易。但寵物不會說話，無法表達自己的需求，所以我們更要幫牠們把關，想要買一間適合養寵物的房子，你一定要留意這三件事： ...
新店賣房獲利2千萬！專家點「同樣報酬買股更賺」：除非不用繳稅跟仲介費再說
最近一直說買房沒有買股好賺，於是有人私訊我，新店美河市屋主獲利2千萬出場的新聞，應該是想要打臉我吧？ 是喔，增值2千萬。阿不就好棒棒。看起來賺2千萬好像很多，但也要考慮一下時間成本，實際上真的有賺嗎？以下算給你看。 這戶「美河市」8樓，2013年7月買價是3747萬，2026年1月賣價是5750萬，不考慮稅以及仲介費，12年賺了2003萬；不考慮槓桿，12年的累積報酬率是53.46%，看起來還不錯。 *累積報酬率=(賣價5750萬-買價3747萬)/買價3747萬=53.46% 但前面是用12年才賺到的總報酬率，如果轉換成每年的報酬率，不考慮槓桿的年化報酬率其實只有3.63%，遠遠比不上股市ETF動輒10%的投資報酬率。 *年化報酬率=（賣價5750萬/買價3747萬）^（1/12）-1=3.63%...
繼承房0成本比較好半價殺？專家搖頭「屋主有的是時間耗」：不用繳房貸、不是智商變低
最近網路上出現一種神奇的買房小秘訣，教大家買房前先去查謄本，鎖定那些取得原因是繼承或是贈與的房子大幅殺價。 這些人通常有以下的幻想：「這房子是繼承來的，等於沒有成本啊！既然是天上掉下來的禮物，屋主隨便賣都是賺，所以殺價空間一定超大！」 Excuse me！屋主難道因為取得成本比買賣低，智商就會跟著變低嗎？ 現在是2026年，不是1986年！實價登錄隨便點一下就知道左鄰右舍賣多少錢，線上估價網站甚至只要輸入地址，就能直接幫你估出合理房價。...
大巨蛋附近「演唱會受災區」...慘淪嫌惡設施？專家：銀行不會因為辦活動拒貸
最近大巨蛋因為舉辦演唱會不斷產生噪音、低頻震動及交通擁塞的情況，被部分人士批評為嫌惡設施。 但大巨蛋位於天龍國核心的黃金地段，周邊明明房價貴得要死，大巨蛋真的算是嫌惡設施嗎？今天我們就來探討一下到底什麼是嫌惡設施。 所謂的「嫌惡設施」，專業一點的說法叫做「鄰避設施」（NIMBY，英文 Not In My Back Yard 的縮寫）。簡單來說，這些設施就像是住家周邊避之唯恐不及的地雷，雖然必須存在，但因為會影響生活品質或居住安全，所以大家都不希望它們設置在自家後院。 因此，關鍵來了，每個人對於影響生活品質的容受力不同，所以對嫌惡設施的說法，就產生很大的分歧。 例如，便利商店在住家旁邊明明是加分設施，無論是購物或是網購取貨都很方便，但就是有人覺得便利商店是嫌惡設施，因為24小時客戶進出，開關門不斷發出聲響，其實很擾人，而前方的違法臨停更是司空見慣。...
銀行會審核...所以新青安沒有跳車潮？專家搖頭「不是算命」：無人斷頭怎麼有法拍屋
這幾天房市有個熱門話題，大家都在憂心忡忡的討論，新青安寬限期陸續到期之後，會不會出現一波還不出本金、集體跳船的斷頭潮？ 在網路上看到有樂觀派的人是這麼說的：「安啦！想太多！銀行又不是笨蛋，當初放款的時候都有嚴格審核個人信用跟房價。既然銀行都敢借錢給他，就代表一定還得起！所以絕對不會有斷頭潮！」 但是，親愛的，代誌不是憨人想的這麼簡單。身為一個在金融業工作近10年的前銀行資深經理，我必須告訴大家：你們也把銀行想得太神了吧！ 銀行放款審核，看的是過去與現在，無法預測未來，銀行審核放款的時候，看的是你現在的薪資單、過去的信用紀錄。 銀行怎麼可能知道你房貸寬限期滿後，會不會突然因為公司倒閉而失業？會不會因為投資失敗而破產？還是會不會突然想不開去創業結果賠光？ 如果銀行能預知幾年後的事，那我們還開什麼銀行？我們直接去買樂透、炒漲停飆股或當算命網紅不是賺更快？當你覺得銀行有審核就代表不會違約，那我就想問：這個世界上為什麼還會有「法拍屋」這種東西？ 難道那些法拍的房子，當初借錢銀行都沒有審核嗎？難道那些屋主當初借錢時，銀行沒有看他的財力嗎？事實就是：銀行審核只能降低風險，不是消滅風險！ 銀行...
賣房賺千萬...是紙上富貴！專家點「持有成本太高」：不如股票價差免稅、股息還能抵
只要選對投資工具，錢賺越多，稅卻可能繳越少？快到5月報稅季了，很多人的心情可能變得煩躁，雖然稅繳的多，代表去年有賺錢，是一種奢侈的幸福，但錢從口袋被掏出去，沒有人會覺得開心。 過去，我也傻傻的安慰自己，賺錢越多，繳更多的稅，這是天經地義的事情，但自從進入股票投資市場之後，我才發現一個事實：只要你選對投資工具，賺越多，稅反而可能繳越少！ 今天我們就來聊一聊，如果以房地產與股票作為投資工具，在稅務與交易成本上的天壤之別。 在台灣，投資股票在稅務跟交易成本上先天享有極大的優勢，這也是為什麼股票比房地產更適合拿來投資的原因。 投資股票可以賺兩種錢，股票價差和股利收入，直接破題！股票投資最吸引人的就是，個人買賣股票賺到的價差，因為證券交易所得稅停徵，是完全不用繳稅的。 不論你是在股市賺了100萬還是1,000萬的價差，除非你買的是未上市櫃股票，這筆獲利完全不用併入綜合所得稅繳納。 股利收入部分，雖然要繳稅，但政府還是提供了抵減稅額的優惠。依據個人不同的所得級距，股利所得可以擇優選擇「合併計稅」或「分開計稅」。 如果你是所得稅級距較低的小資族，可以選擇合併計稅，只要你的股利所得在94萬元以內，可以...
台股站上4萬點！半年飆漲1.2萬點 專家「投資別再2選1」：現在股優於房太多
股市昨天盤中破4萬點了。大家都有賺到錢嗎？回想一下，去年10月28日，當我po出這篇文章，希望大家相信台灣，勇敢買進ETF就能實現財富自由的時候，當天的股市收盤也才27,949.11點。 短短半年，台灣股市漲幅已經1萬2千點了，只要當初認同這樣觀念的朋友，有進場買ETF，絕對都能賺到不少錢。 其實，對於原本就在投資圈的人，投資ETF不是什麼了不起的觀念，但身為房地產粉專，我的受眾都是房地產界的朋友，這些人，對於股票投資，多半還停留在過去的印象，並不熟悉，甚至有些抗拒和恐懼。 因此我才會寫出一系列的股票與房地產投資差異分析，目的是希望房地產界的朋友，也應該與時俱進，對於現代投資工具，要有正確投資觀念。 畢竟我過去二十幾年實際歷練過銀行、壽險公司、AMC及房地產業，對於股票投資及房地產都很熟的工作心得就是：以投資角度，不管就流動性、風險分散以及交易成本，買股絕對都比買房好！...
住離爸媽家近好處多！專家指「最強救火隊」：安心感絕對不輸房子價格
提問者：「大立哥，我跟先生在看房，準備迎接新生兒。請問，房子買得離娘家或婆家近，對我們的家庭生活，會有什麼好處嗎？」 大立哥：說老實話，住得離爸媽近，這個問題的重要性，我覺得不輸房子本身的格局、採光、甚至價格！ 因為妳是在決定，妳未來買房之後要不要幫妳的育兒跟家庭生活，添加一個相互支援的保障！ 妳想像一下，夫妻都在上班，小孩臨時生病，趕不回來，誰可以先去接送？下班遇到車禍，誰能幫忙去安親班接小孩？如果住在附近，一通電話，妳爸媽、公婆，就是妳最安心的救火隊。 這並不是把育兒的責任長期丟給長輩，而是妳心裡知道，不管臨時發生多大的變故，你永遠有個家人可以幫忙你。...
房產獲利千萬只是紙上富貴？房地合一稅+土增稅重擊 專家：翻身要投資股票
快到5月報稅季了，很多人的心情可能變得煩躁。雖然稅繳的多，代表去年有賺錢，是一種奢侈的幸福，但錢從口袋被掏出去，沒有人會覺得開心。 過去，我也傻傻的安慰自己，賺錢越多，繳更多的稅，這是天經地義的事情。 但自從進入股票投資市場之後，我才發現一個事實：只要你選對投資工具，賺越多，稅反而可能繳越少！今天我們就來聊一聊，如果以房地產與股票作為投資工具，在稅務與交易成本上的天壤之別。 在台灣，投資股票在稅務跟交易成本上先天享有極大的優勢，這也是為什麼股票比房地產更適合拿來投資的原因。 投資股票可以賺兩種錢，股票價差和股利收入。 直接破題！股票投資最吸引人的就是，個人買賣股票賺到的價差，因為證券交易所得稅停徵，是完全不用繳稅的。 不論你是在股市賺了100萬還是1,000萬的價差，除非你買的是未上市櫃股票，這筆獲利完全不用併入綜合所得稅繳納。 股利收入部分，雖然要繳稅，但政府還是提供了抵減稅額的優惠，依據個人不同的所得級距，股利所得可以擇優選擇「合併計稅」或「分開計稅」。...
淡江大橋通車別高興太早！專家點「交通改善不等於房價漲」：但淡水要迎這1實質利多
先前曾經點名過幾個未來房市發展不看好的區域，淡水就是其中之一。雖然淡江大橋通車了，淡北道路也正在興建中，但早就說過，交通改善不等於房價大漲。 簡單的比喻，區域就像是木炭，交通是火種，區域發展要興旺，得看這兩者的關係：如果區域本身是塊好木炭，有產業、有工作、環境好、腹地大，只要交通這個火種一點燃，房價確實會一發不可收拾。 但如果區域本身條件不好，沒工作機會、沒發展空間、天氣又差，這就像是一塊濕淋淋的木炭，不管你丟再多火種進去，也照樣生不了火。 所以，房價會不會漲，最終還是要看這個區域本身的體質，有沒有就業機會、生活機能、人口紅利。交通改善只是輔助，絕對不是萬靈丹！ 看到這裡，淡水人應該很生氣吧？先別急著罵。我這篇真正要說的是，淡水即將變的不一樣，因為貨真價實的利多要來了。 政府正式宣布，淡水將迎來淡海科學城計劃，未來在產業實質帶動下，區域發展可期。 內政部4月21日召開淡海科學城產業座談，會中提到淡海科學城將是北臺灣區域產業布局戰略轉型的重要一環。區內規劃130公頃完整產業腹地，彌補北台灣產業用地不足的困境。 在內政部完成土地取得後，將續由國科會及經濟部分別設置科學園區與科技產業園區，預...
為增值買鳥不生蛋重劃區？專家點「自住當投資代價高」：賺一點犧牲大部分生活
買房相對於買股，其實難度不高，連巷口的阿罵，可能都是個低調不為人知的包租婆。但我工作這二十幾年，還是看過許多人在買房路上跌得頭破血流。 以下二種買房踩雷的經典案例，請一定要引以為戒，你可以看看自己是否正走在錯誤的道路上。...
