查房價還在看實價登錄？ 專家提「3大缺點」：一般人恐怕根本無法準確判斷
查房價還在看實價登錄？你該試試更好的行情工具了！自從政府推動實價登錄制度後，現在大部分的人，買賣房子想知道合理房價，第一個想到的，一定是看實價登錄。 但你可能沒想到的是，用實價登錄查房價，其實有三個重大的問題。...
空屋數創新高房價卻不跌？專家揭密「建商不怕」：不是拿來賣、是拿來借錢
內政部發布了最新的空屋率統計，2025年上半年全國空屋率為10.43%，達98萬609宅，創有統計以來歷史次高。2025年第二季全國待售新成屋宅數也已經已攀升至11萬2,086宅，創有統計以來歷史新高。這個數字聽起來很可怕對不對，但別緊張，先幫大家釐清以下這個重要觀念：自2009年來，台灣空屋從來就沒有低於75萬戶。不管金融海嘯房價下跌，或是降息導致房價上漲，空屋量平均都維持在80萬上下的水準。在多年來一直保有這麼龐大空屋量的情況下，房價卻仍然長期持續上漲。可說空屋統計跟房價漲跌趨勢，根本毫無關連。大家看到現在一定會覺得很奇怪，依據最基本的供需原理，空屋這麼多，明顯供過於求，正常不是應該房價會下跌嗎？不不不，事情並非憨人想的這麼簡單，讓我告訴你背後的祕密吧。空屋率高，但房價不跌，背後的原因就是：「很多空屋根本不是拿來賣的，是拿來借錢的」，空屋賣不掉沒關係，只要還能拿來跟銀行申請貸款，付得起利息，就無需降價出售。慢慢賣就好，等到景氣回溫，未來還能加價賣。以下我們就用建商來作例子說明：...
買房出租當被動收入...爽當包租公？內行搖頭「要輕鬆不如買ETF領息」：出租雜事太多
近期一位年輕企業家英年早逝的新聞，讓許多同溫層的朋友都開始重新思考：我們拚命工作、努力賺錢的終極目的到底是什麼？工作的初衷，是為了換取更好的生活品質，如果為了事業或財富拚過了頭，導致身體累垮了，或是根本沒時間享受生活。 那麼事業再成功，帳戶數字再漂亮，這一切也變得毫無意義。在理財的世界裡，所謂的被動收入，理想狀態應該是「你睡覺時，錢會自動流進口袋」，且無需投入大量的精力。 很多人誤以為，買房投資當包租公，就是這種輕鬆的被動收入，但事實上，如果你將房地產投資作為正職以外的收入來源，你可能會發現自己所耗費的時間和精力，其實等於做了第二份正職。 為了找到一間有投報價值的房子，你必須在下班後的深夜研究實價登錄，在週末全家出遊的時間去跑點看房、找仲介、與屋主勾心鬥角議價。 好不容易租出去了，房客半夜打電話說馬桶堵住、冷氣不冷、或是隔壁鄰居太吵。你得負責修繕、催租，甚至還要處理退租後的清潔與重新招租。 當你正職以外的珍貴休息時間，全部被這些房產瑣事填滿時，房地產投資就已經不是被動收入，而是變成像跑UBER一樣的下班兼差工作了。 你犧牲了陪伴家人的時光，犧牲了運動與休息，這樣的人生，真的有意義嗎...
政府管制土方是沒事找事？專家怒嗆建商：連巧虎都教過不能隨地大小便
關於最近的「土石之亂」，建商喜歡用「吃東西就必須上廁所」來比喻。說得很好！這個比喻如果成立，那我們就應該將「土石之亂」正名為「隨地大小便之亂」。過去蓋房子的剩餘土石，因為政府沒有嚴格管控，所以，就像有人愛隨地大小便一樣，常會有清運車輛非法傾倒在農田、魚塭，造成嚴重的環境汙染。現在，政府只是希望透過數位化的管控，避免廢棄土石非法傾倒或虛報數量，不再讓那些沒品的人隨地大小便，造成環境汙染。...
買房若為大樓資產價值趨近於零？專家點有土斯有財：前提是「有土」
有土斯有財？承認吧！你買的大樓其實沒有任何投資價值。在東方傳統觀念中，「有土斯有財」是世世代代流傳的財富密碼，因此相較於西方人，東方人似乎更喜歡買房。然而，隨著時代變遷，在現代都市的集合式住宅時代，這樣的觀念已經過時。你買的大樓，已經不符合「有土斯有財」的概念，更接近只有使用價值的消費性產品。以下讓我解釋給你聽：在過去，「有土斯有財」的觀念之所以成立，是因為過去購買的是土地或透天，地主擁有百分之百的土地產權。...
股市飆3萬5...營建股還在爛！專家：看衰房市可以選擇去做空股票
過年之後，股市一樣賺到爛，台股直接衝破35000點，台積電也飆破2000元，很多人都賺到幾個月的薪水了。 手上有股，又想買房的朋友，記得要感謝央行阿龍去年的房市信用管制，把資金導入股市，讓你賺了更多自備款啊！ 但在喧鬧的股市中，仍有寂寞之人，營建股，就是相對表現較差的類股，很多人問房市能不能做空，但房地產因為本身的異質性，以及操作方式不同，所以無法像股票一樣作空。 但如果確實不看好房市，倒是可以透過營建股的操作來達成。再來考古一下自己的舊文章，來檢驗過去的判斷準不準確吧！就如同這篇文章所說的，我在2024年5月，就因為不看好房市，清空了手上所有的營建股，只剩下2張，現在來看，就是賣在最高點。 當時還沒有第七波信用管制，但我本於對房市了解，判斷高點已到，所以還是勇敢的出清滿手的營建股，用真金白銀去賭。 其實，營建股因為入帳時間非常容易抓，人人都能說的一嘴好股票，但如果對房市的判斷不夠準確，是沒有辦法做出正確操作的。 營建股本質屬於景氣循環股，大部分的時間都是軟趴趴的只能領配息。只有真的看懂房市景氣循環的人，才能抓準趨勢，大賺一波資本利得。 長抱營建股不是不行，只是要了解它屬於景氣循環股...
老公寓漲多該賣？專家指「別用感覺決定」：試算2成本、看是金雞母或老母雞
提問者：「大立哥，我北投的老公寓租給別人好幾年了，這幾年房價漲很多，很猶豫現在是該賣掉趁高點獲利了結，還是繼續持有、穩穩收租金就好？」大立哥：收租老公寓賣，還是不賣？這個問題，你不要用感覺的，你要用老闆的財務思維來決定。以投資的角度，你的房子，就像是你公司的資產，你要評估的，是這個資產，現在是持續下蛋的金雞母，還是已經變成慢慢退化的老母雞？在你腦中，必須有兩個數字：...
買可負擔住宅不如不買？專家指「難翻身」：無法增貸反而失去最大優勢
買「可負擔住宅」會難以翻身？難以增貸的房子有什麼缺點？ 很多人對桃園可負擔住宅的評價，只覺得房價便宜、門檻低、符合居住正義，感覺好像還不錯？但卻完全沒想到它在財務上的幾個致命傷。 除了我們之前提過，買可負擔住宅因為機會成本，等於讓你越住越窮之外，還有一個隱藏重大財務缺失：「它徹底鎖死了你利用房價增值來增貸的權利！」 以下我將告訴你，為什麼這種難以增貸的房子，會讓你失去靠低利資金、翻轉人生的機會？ 一般人常以為繳房貸是把錢交給銀行後，錢就消失了。但正確的財務觀念是：你每個月還的房貸本金，其實是存在這間房子裡，未來還是可以彈性運用的。 假設你用1,000萬買房，5年後因為地段發展漲到了1,300萬。這多出來的房價增值300萬，加上你過去5年還給銀行的本金，就是你的資金調度蓄水池。 當你突然需要200萬創業或投資時，你可以透過「房屋增貸」把一筆錢借出來。你不用變賣資產就能活化資金，最棒的是，這筆錢的貸款成本極低。 在金融世界裡，貸款是有風險等級之分的。房貸因為有房子作為擔保品，對銀行來說風險最低，所以給出的貸款條件也最優厚。 如果大家貸過款就知道，不管信貸、車貸、甚至信用卡循環利息，整...
央行打房是幫富豪開綠燈？專家指「炒房不如炒股」：有錢人跑得比誰都快
最近房市還是很爛，只要偶爾有幾筆「預售屋高價成交」或是「某某富豪用現金買房」的新聞。炒房投資客就像哥倫布發現新大陸一樣，對著大家精神喊話：「看吧！央行打房是在欺負窮人，幫有錢人開綠燈！有錢人不用貸款，會把好房子通通掃光！」我們常說，身體是誠實的，數據也是誠實的。如果像投資客說的，2025年有錢人因為信用管制幫忙擋住窮人，而加速進場買房，那為什麼2025年的台灣房市，會創下六都交易量史上最大衰退呢？如果真的有錢人都在抄底，搶房都來不及了，成交量怎麼會大幅減少啊？事實真相很簡單，有錢人之所以有錢，就是因為他們不笨！...
房子免費送都沒人要！專家揭3類房恐變「燙手山芋」：日本已示範給台灣看
未來會有房子沒人要？日本經驗告訴我們什麼？你有想像過，台灣有一天，房子可能用送的，都沒有人要嗎？在日本，這是已經發生的現況。日本人把這種免費送也無人問津，卻還要不斷支付稅費管理費的房子稱為「負動產」。日本朝日新聞採訪組出版了一本名為《負動產時代》的書，把沒人要的房子，主要歸納為以下三種：而台灣的不少房子，其實都已經看到這些未來將無人接手「負動產」的影子。...
虛坪改革像洋芋片少點空氣！專家怒批「根本是誠信問題」：利潤從買家身上榨
虛坪改革，就像希望洋芋片裡空氣少一點，老老實實做生意，有這麼難嗎？ 虛坪改革推了這麼久，到現在仍然無法取得社會共識上路，背後主要原因，當然還是因為建商全力反對。 建商不斷重複告訴我們，虛坪改革雖然減少了公設面積，但建商的土地、建築及利潤成本固定在那裡。為了賺到一樣的錢，建商必然會把單價拉高， 消費者付出的總價金一樣多，並不會因為虛坪改革而買到便宜，總價其實降不下來，虛坪改革只是把付出的錢從左口袋換到右口袋，毫無意義。 聽起來頗有道理，但是推動虛坪改革的本質，從來就不是價格問題，而是廠商的誠信問題。 其實虛坪改革就像希望洋芋片裡空氣少一點，現在有些品牌，一整包的空氣，附贈少少幾塊洋芋片，都不知道是買空氣還是買洋芋片了。 站在我們消費者的立場，並不是說完全不要空氣，我們這些渺小的消費者，只是卑微的，希望各位廠商大人能行行好，讓洋芋片裡空氣的比例不要這麼誇張而已。 但現在廠商卻跟你說，每包洋芋片已經都有設定利潤，如果希望空氣少一點，再多放點洋芋片，會造成廠商利潤減少，必然只能漲價。 你們這些刁民希望洋芋片裡空氣少一點，只是脫褲子放屁，根本毫無意義。這種說詞，你聽得下去嗎？講難聽一點，你廠商...
買房舊不如新...老屋未來沒人要？專家搖頭「區位才是關鍵」：說沒價不是蠢就是壞
最近房地產界帶起一股攻擊老屋的風向，不是說公寓打六折沒人要買，就是說功能較舊的老屋會被淘汰。 攻擊老屋的背後原因是什麼？不外兩個。 首先，如果大家都繼續買中古屋，就沒有人會去買貴森森的預售屋。 現在很多區域，中古屋跟預售屋的價差越來越大，隨便就是好幾百萬。 但房地產最重要的是什麼？是區位。 如果你只是喜歡大安區，喜歡明星學區，公共設施和便利的交通，要享受一樣的居住環境，根本不用去買預售屋。 買價格較低的中古屋，好處是具有安全邊際的保護。即使加上裝修費用，還是比貴到誇張的預售屋划算。 白話的說，因為中古屋相對便宜，在價格下跌的熊市，可以讓你虧更少，價格上漲的牛市，可以讓你賺更多。 現在低價買中古屋，而不選擇追高買預售屋，如果未來房價開始下跌，可以幫你降低虧損。如果未來房市持續上漲，你的獲利比預售屋更大。 所以，買中古屋其實CP值更高，更別說公設比低、居住空間更實在，是多大的優勢了。 這些帶風向的人，一邊說預售屋成本高不可能降價，但心裡很怕大家都不買，自己會倒閉。...
回防北市房好時機？專家點「先看自己資產階級」：北市房不是給想賺錢翻身買的
因為房市不好，這陣子我很常遇到客戶問我：「現在景氣差，是不是該回防台北，把錢收回來買台北房子比較保險？」就直接講答案吧，如果你買房不是為了自住，而想追求的是資產的爆發力，那現在才想著要資金回防台北，可能真的有點太晚了。 因為，在房地產投資的邏輯裡，台北市的定位已經徹底改變。 傳奇投資大師彼得．林區（Peter Lynch）曾將股票分為六類，其中一種叫做「緩慢成長股」。 這類公司的規模已經非常巨大，雖然穩定、有信譽，但成長動力已大幅趨緩，股價成長率2~4%沒問題，但你很難期待它的股價在短時間內翻倍。 現在的台北市房地產，就是彼得林區口中房地產界的「緩慢成長股」。它就像是大象型資產，曾經有光榮的歷史，但短期要再翻倍成長，幾乎不可能。 為什麼中南部先前的房價能翻倍？因為它們基期低，短期就算漲了一倍，從單價20萬漲到40萬，坪數小一點，感覺捏一捏還是買的起。 但台北市房地產單價已經動輒是120萬、150萬起跳。這頭大象已經太重了，沒辦法再跳舞。...
樓層越高越貴？專家解析「樓層別效用比」：4樓定價基準最親民、2樓店面潛力價高
提問者：「大立哥，我看中一棟大樓，但實價登錄不同樓層的價錢差好多！為什麼高樓層的房子比較貴？到底各樓層的價差是多少才算合理啊？」 大立哥：大樓各樓層的價差，以地政專業術語來講，叫做「樓層別效用比」，你可以把它想像成一個微笑曲線。 我們可以把大家最不喜歡的四樓，當成價格的基準點，也就是這個微笑曲線的最低點。通常四樓是整棟大樓的定價基準，也就是最便宜的樓層。 從四樓往下，三樓、二樓因為可及性變好，通行逃生快，價格會開始往上加，尤其在大馬路旁的二樓，有店面潛力，價格更高。...
老屋也有特權階級？專家怒批「法令淪政治工具」：普通人天塌了只能認命
同樣30年老屋，命運大不同：憑什麼有人能免費重蓋，你卻要自費？全台灣各地的老宅延壽說明會終於告一段落，接下來等補助辦法一公布，計畫就要正式上路了。對於全台500萬戶、屋齡超過30年的老房屋主來說，...
土方之亂建商喊「房價恐再漲5萬」！專家狠酸「另類台灣奇蹟」：少賺就鬧事
最近這幾天「土方之亂」鬧得沸沸揚揚，大家還在研究土石要倒哪裡，建商大哥們又迫不急待跳出來霸氣放話了：「未來房價每坪至少再漲5萬元！」。真的建議大家去 Google 一下，把「建商」跟「漲價」這兩個...
用通勤換房價值得？日本研究「單程時間最好50分內」：越久失眠機率越高
最近有篇報導指出，近年來，大台北地區有十分明顯的人口轉移現象。過去十年台北市的淨遷出人口數，已接近整個大安區人口。如果我們去研究背後原因，多半還是可將此歸因於房價高漲所導致。不少在台北工作，但...
別讓買房變折磨！專家嘆「更舒適才有意義」：品質被壓縮寧願繼續租屋
買房像結婚，如果買房不能讓自己過得更好，幹嘛買房？9天的年假很快就過去了，在與許久不見的家族長輩相聚的這段時間，妳一定聽了不少八卦吧？這些故事不外乎某某叔叔愛上了小三，拋家棄子到外地去生活，或是某某阿姨離婚之後，小孩缺乏疼愛，變得有多可憐。但當妳不斷聽到長輩告訴你這些家族成員婚姻破裂的八卦，讓妳對於婚姻漸漸失去信心的同時，荒謬的是，同一群長輩，卻依然對著妳碎念，為什麼不趕快結婚？長輩啊，你要不要聽聽你們在說什麼？如果結婚已經有這麼多失敗案例，結婚不一定會讓自己幸福，那為什麼你們還要逼我結婚？難道只是因為步入婚姻是你們這一代的人生目標，就一定要照著做嗎？結婚是為了兩個人能互相扶持、過得比單身更幸福；如果遇不到適合的對象，婚後只是互相折磨，那維持單身反而能過得更好。買房也是一樣的道理。在我們父母那個年代，買房是成家立業的必要基準，買房是每個人必須達成的人生目標，但現在的房價已經漲到沒有人性，誇張到只能靠縮小坪數，才能讓年輕人負擔的起。居住品質也因此被極度壓縮，買房已經不再讓生活變得更舒適了。...
山坡宅價格便宜、景觀無敵？內行揭密3大危險：大雨一來全看天意
提問者：「大立哥，我看新北有些蓋在山坡上的社區，景觀很好，價格好像也比較便宜。請問買這種山坡地的房子，到底有哪些潛在的風險啊？」大立哥：住在山上，景觀無敵，空氣又好，感覺不錯，對吧？但是千萬不要忘了二十幾年前，汐止的林肯大郡！一場颱風，整棟樓直接垮掉。買山坡宅，優點是景觀，但賭的，是你的生命安全！買山坡地住宅想自保？看房時先確認以下三個重點：...
社宅蓋在蛋黃區是浪費？專家怒批「又不是施捨」：不該淪為政府認證貧民窟
你一定看過網路上有一種聲音。這些人看到社會住宅蓋在市中心、捷運站旁，外觀還美得像豪宅，他們就開始酸溜溜地說：「夭壽喔！社宅怎麼可以蓋在蛋黃區？建材還用這麼好？這不是鼓勵年輕人不勞而獲嗎？住得這麼爽，誰還要努力爆肝工作買房？簡直是國家帶頭墮落！」 在這些充滿階級歧視的人眼裡，社會住宅應該要像窮人集中營才對。社會住宅如果蓋的比自己買的房還要好，這樣還有天理嗎？ 社會住宅，必須讓住進去的人感到矮人一截，這才叫正確的社會福利！但這些酸葡萄心理的人，完全誤解了社宅的意義。 社會住宅並不是貧民住宅，更不需要貼上窮人的標籤。社會住宅的住戶是誰？除了有經濟或社會弱勢，其他是剛出社會、有生產力、但暫時買不起房的年輕人，他們是國家的未來，是應該要被好好照顧的。 社會住宅，是為了讓年輕人在奮鬥初期，有一個有尊嚴、有效率的落腳處，而不是讓他們在鳥不生蛋的地方自生自滅。 如果照那些人的想法，把社宅蓋得又爛、又遠、又擠，會發生什麼事？答案就是：創造一個政府認證的貧民窟。...
