天啊!台北豪宅市場熄火了,屋主讓價近6000萬

國際情勢動盪,高資產族群趨於保守,豪宅市場也出現價格修正。圖/北市豪宅帝寶。張智傑攝
 遠見提供
國際情勢動盪,高資產族群趨於保守,豪宅市場也出現價格修正。圖/北市豪宅帝寶。張智傑攝 遠見提供

2022年,堪稱是房市無預警「反轉年」。年初,房仲業還興高采烈說,2021年台北市成交350筆豪宅,總金額達629億元,蓋一座「101大樓」還綽綽有餘。豈知,今年前9月豪宅成交量竟然熄火了,以全國豪宅重鎮「台北信義區」為例,跟去年同期相比衰退50%,甚至出現單一個案讓價近6000萬,相當每坪單價打87折出售,這是否意味一般住宅的房價要開始反轉了?

台灣房屋集團趨勢中心觀察實價登錄資料發現,台北信義區今年前三季,總價上億(豪宅)的大樓交易量,僅20筆,較去年同期的40筆,減少一大半(50%);每坪平均單價則從173.6萬元降為151.7萬元,下跌12.6%。

然而,全台今年前三季的交易量較去年同期,僅微減1.4%,為何信義區豪宅成交量的降幅是全台的35.7倍?

房仲業最關心的是,今年9月,信義計畫區知名豪宅「冠德信義」C棟有一個實價登錄的新交易,12樓加4個車位(約60.8坪),總共267.72坪,買方閎泰投資以總價4.1億的現金購入,扣除車位總價2000萬與坪數,換算每坪單價188.48萬;相比二年前出售、同為12樓一戶的實價登錄,每坪單價是216.69萬元,這一次,買方議價空間變大、賣方等同打87折讓售。

短短兩年間,同為12樓的房子,單價從216.69萬元降為188.48萬元,扣除停車位不算,相當於屋主讓價5837萬餘元【(216.69-188.48) x (267.72-60.8)】賣出。

高資產族群關注國際局勢,投資豪宅趨於保守

台灣房屋信義101特許加盟店店東向秦毅進一步指出,「冠德信義」B、C棟比鄰,皆為16層樓高,頂樓為空中花園、交誼廳,1樓有室內泳池,面向公園綠地、興雅國中,視野佳。近年的成交案並不多,2019年曾有12樓一戶成交單價超過216萬元,創下該社區的新高;過去B棟有九筆交易,最低曾出現190萬元、去年C棟15樓(頂樓)成交單價還有200萬。這一次,買方以188.48萬買到12樓,價錢相對划算,確實是最低紀錄。推論「現金」交易,應該是吸引賣方願意讓價的主因所在。

雖然,這僅是台北信義區豪宅市場的單一個案、並非通案,但相比一般住宅「量縮價不跌」的現況,是否意味著整體房價有反轉的機會?

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示,過去高總價商品不乏現金交易,所以升息對高端客戶影響有限,不過今年房市氛圍確實不如去年,股匯市震盪,買方心態也有所調整,而且又逢年底選舉,有多重因素干擾。

更何況,高資產族群很關注國際的金融走勢,資產配置趨於國際化,預估大環境未明朗的此時,大戶也在觀望,投資相對保守、對價格更敏感,豪宅單價走緩成為趨勢。

豪宅價格鬆動,意味著一般住宅也可能走跌?

大家房屋企劃研究室副理郎美囡感觸最深,她今年初才整理完台北全區的豪宅交易量與成交價,當時「元利信義聯勤」每坪單價達到299萬元;「信義首席公館」「琢白」的交易單價都還在200萬元以上,今年豪宅的買氣明顯緊縮了。

她進一步分析,自央行升息以來,各區域、各類型不動產交易量均走跌,而豪宅市場先前因資金熱潮價量均上揚,如今貨幣緊縮讓動能減弱,豪宅交易必然受到衝擊。

尤其是豪宅林立的信義計畫區,房市轉向首當其衝,高單價物件去化時間已明顯拉長,買方追價意願也變弱了。賣方不想多讓利、買方接手意願也不高,成交價確實難以維持年初之前的高水平,「若市場信心下滑,央行又持續升息,導致多數屋主或建商態度軟化,豪宅就會出現價格修正,」郎美囡總結。

尤其,在黑天鵝滿天飛的此刻,緊抓國際脈動的高資產族群來說,置產意願、出價更趨保守,買方更有議價空間,這也是近期台北知名豪宅成交價無法續創新高的原因,甚至還微幅下修了。

畢竟,豪宅是房市的領先指標。元宏不動產加值服務平台研究總監陳傑鳴進一步分析,豪宅價格對所在區域的房價有明顯帶動效果,甚至讓購屋者產生房價將上漲的預期心理,只要豪宅買盤熱絡,價格就會居高不下,附近的房價也不容易下跌。但,今年豪宅價格恐出現鬆動,一般住宅確實有可能走滑。

不過,陳傑鳴認為,這兩年雙北房市漲幅小,估計一般住宅價格修正幅度不明顯;反而是這兩年漲幅凌厲的中南部,修正幅度會比較大一點,但最差狀況,就跌個一成以上,跌幅還是會低於漲幅。尤其這幾年資金回流、投資力道非常猛,加上通膨等因素,房價還是有支撐點,要完全跌回到兩年前的水平,機率並不高。

(本文出自2022.11.2《遠見》網站,未經同意禁止轉載。)

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