想賣房價格到底怎麼開？專家曝六大步驟：連租金效益也要評估！
房價怎麼定？專家解析不動產估價六大步
當屋主準備賣房子時，首先面臨的關鍵問題就是要把自己的房子開出符合市場行情的合理售價。這時，不動產估價的工具跟價格分析能力就顯得相當重要。然而，對於一般不熟悉房屋買賣交易的民眾來說，估價概念可能較為陌生。 群義房屋中和101店執行經理 許尚智 來教大家基礎估價辦法。
為物件找到交易市場的合理售價
許尚智指出，雖然民眾可以透過實價登錄查詢過往成交價格，但是由於市場變動、物件條件不同，牽動房價的因素相當多而且複雜，單純依賴實價登錄的數據不夠準確。加上賣方心態與買方的期待不同，雙方對於價格認知存在落差，到底最終的合理價格如何，仍有賴實際估價納入各種因素進行分析，包括：
物件本身條件：屋況、樓層、採光、格局等。
地段與環境：物件所在區域、周邊生活機能、交通便捷度等。
市場行情：近期同類型物件成交價、租賃行情等。
都市發展計劃：未來是否有捷運規劃、新建案、都更計劃等。
歷史因素：該區域是否曾發生影響房價的事件。
舉例來說，從屋況本身條件，包括採光、格局、樓層等，到物件的所在位置、門牌路名、附近生活機能與環境區域，乃至整體都市計劃，將來是否會有捷運站、周遭是否有新建案，考量物件鄰近的兩條道路，分析過去10年至20年間是否發生影響行情的事情。此外，若鄰近的老舊公寓有重建或都更計劃，這些種種因素皆會影響到該物件的未來價值是否可能提升。
許尚智表示，不動產估價在買賣交易中扮演關鍵角色，當不動產買賣或投資時，透過估價提供參考價值作為依據，讓有買賣需求的民眾，可以在售出、買入的過程中有合理的依據，確保交易公平合理，進而穩定房市發展。此外，合理的估價也能協助屋主規劃資產配置，無論是否決定出售、出租或持有，都能有更明確的方向。
評估物件現階段及未來潛值的方式
民眾最想關心的是自己手上的房子到底值多少，一般來說，民眾可以先找在地經營的房屋仲介協助，他們是最熟悉市場環境的專業人員，或者使用銀行提供的鑑價，這兩種方式是民眾最容易接觸到的。此外，還有一種是付費找專業的估價師來為物件做詳盡的估價。
通常銀行鑑價的方式，是以實價登錄成交作為依據，並且綜合評估物件屋況及實質收益，如出租的商用價值等，為不動產進行估價。
許尚智說，專業的房仲人員會採用『估價六大步』進行評估：
首先是網羅蒐集資訊，涵蓋物件周遭小環境到大環境的相關資訊，如區域市場行情、租賃行情，除了一般民眾看得到的數據以外，還有仲介方第一手才簽完約，剛移轉的物件價格，以及附近的都市計畫、生活機能條件，相關資訊都必須一網打盡。
第二步則進入個別評估，市場上不會有完全相同的物件，但是可以透過篩選區域內或鄰近已經有移轉成交的同坪數、及不同坪數物件，分別就屋況等條件進行比較。
第三則是評估物件所在區域生活機能是否完善，有沒有嫌惡設施，像是夜市、宮廟、納骨塔等在住宅附近就容易影響到居住生活品質。
第四則會探訪鄰居、周遭老住戶，了解地區過去與未來發展前景，是否有都市計劃更新可能性，假如周邊有些老公寓已經和建商談好都更，就會納入估算未來增值的空間。
第五項是協助客戶進行不動產規劃與分配，假設客戶賣方是多物件屋主，透過估價提供數據資訊，協助評估房子出租還是出售，對客戶是較好的選擇；又如果是買方，藉由估價分析，讓客戶參考現階段適合再買一間房，還是先做換屋比較好。
最後一項，則是投資型物件的收益評估分析，也就是不動產的投資價值，包括租金效益等，特別是商業和投資型不動產，評估其產生的潛在收益。
許尚智指出，不動產估價不僅能讓賣方為房屋訂定合理價格，也能讓買方判斷是否值得投資。透過專業協助，民眾可以獲得更精準的市場資訊，確保交易順利進行。
