賣厝阿明/房客開公司 房東確認三點不吃虧

日盈不動產社會住宅包租代管總經理張惠山。 圖/張惠山提供
日盈不動產社會住宅包租代管總經理張惠山。 圖/張惠山提供

有些房東會覺得租房給公司行號收租比較穩定,但是很多房東因為不懂所以導致相關報稅、登記等法律問題接踵而來。

日盈不動產社會住宅包租代管總經理張惠山針對房客租房開公司,房東要特別注意的三個重點說明:

1.公司是否有合法登記?

2.租金超過二萬要如何報稅?

3.多退少補?

Q1.公司是否有合法登記?

房東將房屋出租給公司時,首先需確認該公司是否有營業登記,現在資訊發達,房東可至經濟部商工登記公示資料查詢服務網站,搜尋公司名稱、統編、負責人、營業項目等資料,以免遇上不肖人士。

經審核後,若房東同意出租,且公司有辦公空間需求,通常公司會想將營業登記設址在租屋處,公司需向房東取得書面同意,主要因公司遷入租屋處後,後續房屋稅和土地增值稅會受影響。

例如房東想出售房屋的話,就需留意出售前一年內,如果仍有出租或營業行為(設立公司等),則無法適用「土地增值稅優惠自用」條件;還有因該屋設立營業登記,則房屋稅稅率便會適用「營業用」的 3%,而不是自住住家的1.2%或出租住宅的1.5%。

不過房東也不用過於擔心,如果實際營業出租面積並非100%(全部),可能是房屋一部分作營業用,則可以向稅捐單位說明,房屋稅會以實際使用面積,分別按住家用、非住家用來課徵,稅金就不會一下高漲太多!

Q2.租金超過二萬要如何報稅?

一般來說,公司的辦公室租金都要報帳,當自然人房東(一般個人房東)租給法人房客(公司行號)時,月租金超過2萬元的話,承租方需預扣10%的租賃所得稅以及2.11%的二代健保補充保費。通常所謂的含稅價或是未稅價,就是房東跟承租方商討,是否租金包含這些稅金。

若是法人房東(公司行號)租給法人房客時,租金收入會與其他營運收入一起計入法人所得,等於是公對公,會請會計師或記帳士處理租賃稅務,租金加上5%的營業稅,並且若收取押金,則需根據郵政定期儲金利率計算押金利息並開具發票。

Q3.稅費多退少補?

租賃所得稅算法有以下兩種:

1.(租金金額-列舉費用) × 個人所得稅率=課稅金額

2.租金金額 x (1-43%) × 個人所得稅率=課稅金額

如果課稅金額超過房客已預繳稅費,房東需補稅;如果課稅金額少於房客已預繳的稅費,那麼房東可以退稅,這就是多退少補的意思。

張惠山提醒房東簽約時,可以在合約中約定由「房東」還是「房客」負責申報繳款,以及簽約時盡量找到公司負責人來擔任租約的連帶保證人,以免承租方延繳或有賠償問題時,房東可直接要求公司負責人處理!

張惠山https://www.facebook.com/profile.php?id=100000128101607

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