賣厝阿明/老屋買賣攻略 房仲店長的實戰經驗分享
台灣地狹人稠,且颱風、地震等天災頻繁,成屋市場中有不少老舊物件,這些物件的價格與使用面積通常性價比高,因此有不少民眾想入手,但擔心房屋老化,屋況變差及後續修繕成本等問題。本篇特別邀請深耕房仲業服務超過7年的東森房屋桃園桃鶯加盟店店長楊淼淼,來為大家深入解析老屋。
什麼樣的房子算老屋呢?老屋廣泛定義是指建築年限較長、結構、設施和使用功能相對老舊的房子。在台灣,通常是指屋齡有一定年份以上的房子。楊淼淼說,一般認為屋齡超過30年就算老屋了,因為有許多老屋的建築材料或結構的壽命大約落在30年左右,加上早期政府對建築與建材的相關法規不如現今嚴謹,台灣又位處於地震帶,屋齡大的房子都歷經過不少地震,為求居住安全,建議一定年份以上的物件,可透過專業第三方的驗屋公司、結構技師或先找從事水電的親友進行評估過後再居住。
那麼,幾年以上的房子就不適合居住呢?楊淼淼表示,以台灣的建築工法,基本上只要屋齡不超過55年都還是適合居住的範圍,但需要留意房屋的結構及耐震係數。另外,台灣有不少連棟的集合式住宅,要注意是否有因鄰損造成結構性損壞。
因為屋齡是評估房價的一環,有不少民眾因為老屋總價優勢而入手,關於老屋的好,楊淼淼說明並點出其缺點供購屋者參考。
▌優點
1.房屋總價低:購屋成本下降,較好入手。
2.使用空間實在:早期房子的公設比低,購買同樣坪數的房子,老屋實際室內空間較新屋更大。
3.管理費低:因公設比低,需維護的公共空間較少,清潔、管理等費用也降低,節省持有成本。
4.生活機能便利:老屋通常地點好,周邊生活機能成熟。
5.未來增值性高:老屋持分的土地面積大,倘若未來進入重建,將可取得面積較大的新屋持分。
▌缺點
1.居住年限限縮:屋齡高,居住年限相對也短。
2.設備老化損耗:水電管線達到使用上限應更換、牆面經年累月的裂痕可能造成滲漏水問題。
3.無專人管理:公共區域及環境無人看管維護,可能較為髒亂,出入控管的安全性也較低。
4.建築技術保證:許多老屋建商已不存在,對於建商的信譽及眾多前屋主使用狀況都無法知曉。
5.貸款限制:房貸年限的基本公式是貸款年限+貸款人年紀<75、屋齡加貸款年限=耐用年限+7年,也就是說當屋齡越高,貸款時間就越短。另外,屋齡也會影響房屋折舊,進而影響貸款金額。
*實際貸款核准內容,應以各銀行標準及依個人條件審核結果為準
其實,政府有針對需修繕的老舊住宅提供的補助方案,如「修繕住宅貸款利息補貼」、「自主更新老屋重建」、「都市更新整建與維護工程補助」、「危老重建補助」等,此外,各地方政府也有自行推出的補助項目。以桃園市為例,2024年5月針對桃園舊城區推出「桃園舊城區、楊梅富岡火車站及中壢火車站前站周邊老屋再生活化補助計畫」,讓具有歷史意義的老舊建築可以重新翻修,補助金額最高$40萬/棟,上限為總工程款的50%;此外,也有針對市內中低收入老人住屋修繕補助,提供每戶不同補助項目,三年內最高$10萬的補助。
楊店長表示,仲介服務就是要提供客戶專業的評估與把關,以確保買賣方交易無疑,回憶曾銷售一屋齡26年的物件,當時店長在銷售過程中就注意到隔間牆敲起來聲音空空的,經過驗屋檢查,發現裝潢的板材已被白蟻蛀空。儘管如此,因為地點非常好,最終通過履保價金折讓的磋商,讓本次買賣順利成交。
楊店長給欲購入老屋的您基本檢查建議:
1. 木做裝潢:老屋的木作裝潢部分都要敲一敲,聽聲音是否扎實,若不扎實應提出要求檢查。
2. 廁所隔間牆:確認廁所隔間牆面角落的狀況,以防止浴廁滲水到隔間牆外。
3. 廁所上方維修孔:查看管線是否有水珠,避免漏水問題。
楊淼淼觀察,近期有買方特別從北部到桃園購屋,尤其在地段交通便利的區域,像桃園後站捷運附近的公寓大樓就非常熱門。面對市場火熱情況,民眾購屋不像從前可猶豫多天後再來決定。因此,建議有剛性需求的民眾,看到喜歡的物件,即便是老屋住宅,透過多方檢查確認房子沒問題的話,也是一種成家的產品選擇。
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