賣厝阿明／房東說要提前解約可以嗎？ 專家表示要看狀況

一名租屋網友表示自己的租約到明年二月才到，沒想到近期房東卻稱要賣房子，要求她即刻遷離，讓她十分困擾，她詢問網友們可以不搬嗎？引起熱議！

所以這集我們就來討論一下，房東說租房提前解約要注意什麼呢？Speedo.速包租代管-尊信台南店劉玉琳管理師，分三個部份和大家說明：

１．定期契約提前解約？

２．什麼是買賣不破租賃？

３．買賣不破租賃不適用情況？

Q1.定期契約提前解約？

A：雙方租約有明確的租賃期間，就是定期契約，在約定租期屆滿之前，房東不可任意終止。根據《住宅租賃契約應約定及不得約定事項》第十四點「任意終止租約之約定」，如果雙方有約定(就是勾選)「得」任意終止租約，租賃一方只要提前一個月通知對方，就可以解約，也不必付違約金。如果沒有提前一個月通知，就得付違約金，並以一個月的租金為上限。

Q2.什麼是買賣不破租賃？

A：民法第425條規定：「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。」簡單來說，就是「房東的房屋買賣行為，不影響租客的租屋權益」，意即房東和房客簽租約後，合約期間內，房東將房子賣給第三人，這時原本雙方簽署的租約仍然有效，所以房東要賣房子，不能要求租客即刻遷離，除非有不適用的情形。

Q3.買賣不破租賃不適用情況？

A：不定期租約(未定期限的租賃契約，通常是之前租約到期後，雙方沒有另外簽約，一樣繼續往下租房收租。) 沒有經過公證；或租約期限超過5年且未公證，皆不能主張買賣不破租賃，新屋主可以要求租客搬離。故建議租約要定下明確日期，到期再另簽新約；長約則需公證，較有保障。

案例說明：

小張向房東承租一間房，未免麻煩雙方一次簽六年的長約，後來房東被倒會，人消失了，房子也被法院查封，小張很擔心將來換新屋主後，之前的租約還算數嗎？於是他趕快找仲介看看有沒有其他適合的房子可租。但仲介一了解，小張的租期長於五年且之前有公證，適用於買賣不破租賃原則，所以小張可主張繼續承租，就不用害怕被趕走！

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