賣厝阿明／新青安四點規範、三個緊箍咒 別以身試法
自從新青安開始後，違規戶、投機者越來越多，金價毋湯捏…
為了平衡房地產市場，最新財政部指令要求八大行庫對於違規使用新青安政策的戶口進行全面調查及控管，並推出最嚴格的新政策版本。這個單元阿明邀請明深地政士聯合事務所主辦地政士嚴意情，來跟大家分享。
嚴意情地政士說明，主要是自從新青安貸款政策實施，政府良善的措施幫助了許多人，透過新青安房屋貸款補助圓了購屋夢想。
但也有部分投資人，因為利之所趨，錯誤的使用了政府新青安政策的規範某取私利，導致財政部出手，針對可能使用新青安補助炒房的民眾做出一系列規範，明深地政士聯合事務所主辦地政士嚴意情特別針對新青安貸款是什麼、最新利息怎麼計算、違規戶會怎麼處理等三點，來幫大家完整理解新青安。
Q1.新青安貸款是什麼？
A：財政部推出的房屋貸款優惠方案，幫助無自有住宅的年輕人購屋。
◎實施期限：2023年8月1日至2026年7月31日
◎申請資格：
1.借款人需年滿18歲。
2.借款人本人、配偶及未成年子女均無自有住宅。(以新貸戶適用為原則，轉貸戶、青安舊貸戶不適用。）
◎貸款條件：
貸款額度：最高1,000萬元。
貸款成數：最高8成。
貸款年限：最長40年（含寬限期5年）。
貸款標的：申請日前6個月所購置的住宅（不含預售屋）。
利息補貼：1.5碼。
計息方式：三選一（一段式機動利率、二段式機動利率、混合式貸款利率）。
※113年6月27日後申請的新貸戶要簽署自住切結書
※2023年8月1日以後經銀行核貸本優惠貸款者，自2024年6月27日起，不得再次申貸新青安優惠貸款
◎申請銀行：8間公股銀行，準備文件依各銀行規定。
Q2.新青安貸款的最新利息怎麼計算？
A：央行在2024/3/22公告升息半碼，行政院決議利率不跟進央行升息，由政府進行補貼
原本：政府補貼1碼+公股銀行減半碼
現在：政府補貼1.5碼（包括新增的半碼）+公股銀行減半碼=維持現有房貸利率不變
＃一段式機動利率：1.775%
按基準利率固定加0.555%（目前補貼後為1.775％）機動計息。
＃二段式機動利率：首兩年最低1.565%
前2年：基準利率固定+0.345% 機動計息（目前為1.565%）
第3年起：基準利率固定+0.645% 機動計息（目前為1.865%）
＃混合式貸款利率 (前2年採固定利率)：第一年最低1.745%
第1年：按「撥貸當時」基準利率固定+0.525%固定計息（目前為1.745%）
第2年：按「撥貸當時」基準利率固定+0.625%固定計息（目前為1.845%）
第3年起：按基準利率固定+0.645% 機動計息（目前為1.865%）
Q3.新青安優化政策是什麼？
A：新青安優化政策主要針對投資客、人頭戶及轉租等行為進行管控。
對於投機客、人頭戶及轉租等不符成家自住政策目的的問題，所以開啟查核管控及優化措施，確保貸款資金被合理使用，符合政策的初衷，主要有以下四點：
1.落實貸前審核：查核申請者是否為投資客、落實銀行公會「防範投資客炒房及人頭戶申貸機制」、強化貸後管理稽查
2.查核建物謄本，檢視預告登記及次順位抵押權：核實不動產購價、建立貸後繳款查證機制、新貸戶徵提自住切結書
3. 2024/6/27後申貸者需簽署自住切結書
新戶違規：終止利息補貼，返還補貼利息，重新核定貸款條件。
舊戶違規：按規定酌情處理。
4.限貸一次：2023/8/1後核貸者，自2024/6/27起不得再次申貸新青安優惠貸款。
Q4.新青安違規戶會怎麼處理？
針對違規使用新青安的借款戶，會實施最嚴格的貸款條件調整，從成數、年限到利率三方面同步收緊，開鍘杜絕犯規的人頭戶或包租公。
1.成數調降：原本的貸款成數從8成降低至7成，也就是借款戶要自行籌措額外資金來繳還超出新青安貸款額度的部分。
2.借款年限縮短：貸款年限從原先的最長40年縮減至最低20年，那麼每月還款金額幾乎倍增，增加違規借款戶的壓力。
3.利率調升：貸款利率會從之前的1.775%上升至2.5%，比一般房貸的地板價利率高出接近1碼半，即0.375個百分點。
明深地政士聯合事務所 主辦地政士嚴意情提醒大家，新青安優惠房貸政策本意是減輕民眾買房後負擔，建議民眾在買房置產前，還是要仔細評估自身需求，做出理性判斷才是。
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