賣厝阿明/法拍屋想撿便宜?達人提點3心法

雄信不動產副總經理陳詩凱(中)。 圖/陳詩凱提供
雄信不動產副總經理陳詩凱(中)。 圖/陳詩凱提供

房價天花板越來越高,想要一圓買屋夢,彷彿也越來越難,加上最近的房市景氣比天氣還熱,過往較少民眾關注的法拍屋,近來也頗受青睞,希望能從法拍市場撿便宜,不過,法拍屋的「水很深」,要出手前可得做足功課。阿明今天請來深耕法拍代標多年的雄信不動產副總經理陳詩凱,教大家私房絕招。陳副總表示光是今年,雄信不動產已服務法拍案成交逾75件,堪稱南台灣法拍專家。

陳詩凱說,很多人一聽到法拍屋,直覺反應是「很便宜」,卻不了解隱藏在其中的風險,他建議,若想碰法拍屋,首先要瞭解法拍屋的整體流程。

掌握法拍4步驟,留心公告資訊

一般來說,法拍有四個步驟,分別是「公告、拍賣、繳款、點交」。陳詩凱說,各個地方法院都會揭露拍賣資訊,通常公告後半個月到1個月後,就展開拍賣,想出手的人,要準備好底價的2成保證金,帶現金支票到現場去投標。

如果沒標到,法院會把支票還給投標者;如果標到了,7天內就要繳清尾款,法院才會給予權利移轉證書,拍定人再拿著去地政事務所辦理過戶,並配合法院執行點交。另外,也有不點交的案子,也就是法院不做最後的結案交屋,就讓拍定人跟原屋主自己去談。

陳詩凱直言,若想透過法拍,買到喜歡的房子,得花很多心力,所以很多民眾會請代標業者來幫忙,他也分享自己從業至今的3大心法,給對法拍屋有興趣者參考。

出價看地段也看景氣,蛋黃區趨近市價

第一,價格的判斷,需視地段、景氣等時空環境而定。很多人聽到法拍屋,就覺得一定能撿便宜,不過隨著房市多頭氣盛、房價不斷走揚,如今蛋黃區的法拍屋大多符合區域行情,甚至還可能更貴,要往外進到蛋殼區才可能比較便宜。

陳詩凱說,通常法院若第一拍沒拍出,第二拍會打八折,又沒拍出的話,第三拍還會再打八折,以此類推,但因為公告到拍賣的時間很短,有時沒人出手,只是因為大家還沒發現有這個案件,等到發現了,若想標得,仍得出個符合行情的價格才有機會。

他舉例,高雄明誠四路的商辦,去年的價格約莫每坪26萬,今年初則約33萬,6月時此地段有法拍案站上每坪34萬,創新高;前陣子,也有科工館附近的一樓公寓拍出950萬,還有鳳山的物件拍出1200多萬,全都跟上市價。

屋況靠多方打聽,心臟要大顆一點

第二,屋況不易直接掌握,需多方打聽。陳詩凱說,法拍屋無法事前看屋,法院提供的資訊,通常只有權狀坪數,連格局都不確定,而且法院提供的資訊,也不見得是現況,實務上就常碰到明明寫著是空屋,裡面卻有住人,自稱是屋主親友,屋主承諾讓他無償住在裡面等等。

而且,法院說沒有「非自然死亡」的案件,也不一定真是如此,畢竟如果屋主沒講、警局也沒記錄,法院也查不到,也只能去現場向鄰居、管理員、里長等人打聽;最後進到交屋階段時,買方心臟也要很大顆,而且通常要配合法院的時程,會耗費兩、三個月,甚至半年一年才能真正點交。

第三,現金必須迅速到位,考驗金流調度能力。陳詩凱強調,標得法拍屋後,七天內一定要把尾款繳清,如果沒繳,法院會沒收保證金,對買方來說,形同要迅速備妥全額資金,這跟一般買房只需自備兩、三成資金的狀況,大不相同。

目前比較常見的方法,是運用銀行的代墊款,在正式取得權狀前,以相當於信用貸款的利率向銀行來借款,不過,通常銀行為控管後續風險,只會放款給有代標業者的案件。陳詩凱也提醒,要買法拍屋最好要透過專業的代標公司,因為屋況不明,需要透過經驗跟詳盡調查,除了競標資金,最好也要備妥裝修資金,做好各式準備,才有機會買到中意的物件。

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