南投買好房/大樓公設跑去哪裡?專家解析4迷思:這兩個樓層比高樓層還貴

房市示意圖。圖/聯合報系資料照片
房市示意圖。圖/聯合報系資料照片

房屋種類百百種,有些人偏好透天,有些人則喜歡公寓大樓,如果你已經決定要選擇公寓大樓類型的產品,這些優缺點你真的都知道嗎?YouTube 頻道「南投買好房」的阿証分享影片,解開買房族的疑惑。

迷思一、公設比例高

現在看到新建案公設比30%~35%的大樓比比皆是,有些新大樓甚至高達40%,買的坪數有三分之一都被公設吃掉了,究竟這些公設都跑到哪裡去了?阿証整理出了3個觀點來說明:

1.雨遮不計坪不計價:早期的雨遮其實會納入附屬建物的坪數,但是台灣從2018開始,雨遮就採不計坪不計價的方式,所以整棟的雨遮就會變成公設的一部分。

2.公共設施種類多:很多建案會為了增加社區多元性,主打擁有很多公共設施,也有很多人因此買單。

3.消防法規修法:早期的消防法規比較不嚴謹,造成許多老舊公寓的樓梯間、大廳、地下室太過狹窄,結果影響住戶逃生,因此消防法規修法後,就有規範逃生梯的尺寸以及數量。

迷思二、管理費都繳去哪裡?

戶數的多或少、公共設施的修繕及管理維護、清潔人員、管理人員等費用,都是會直接影響管理費的。阿証也建議大家平常多參與社區大會和多注意社區的財務報表,其中財務報表可以透過這3點來看是否有被正當使用:

1.每個月都有結餘、透支的狀況

2.每個月的數字有無錯誤

3.社區有無大筆支出或大型修繕

迷思三、戶數越少越好

有很多人在挑公寓大樓的產品時喜歡挑戶數少的,主要就是因為組成單純,也會比較安靜。但是也因為如此,每一戶所承擔的管理費就會相對高一些,而且社區內難免會有設備是需要修繕的, 當公共基金不足時,這筆費用將由全體住戶一起分擔,這也是一筆蠻大的費用。

阿証建議大家,找公寓大樓型的社區時,總戶數盡量落在100戶~250戶之間會比較沒有這麼多問題。

迷思四、樓層越高越好

阿証整理出三大樓層分析:

(以南投草屯的大樓為例,目前最高的樓層都是15層)

·高樓層(11樓~15樓):視野、採光、隱私相對來說是最好的,但是因為沒有遮蔽物,也容易發生夏熱冬冷的情形,電費也會比低樓層貴,加上水塔都是安裝在上面,水壓通常也會比較小。

·中樓層(6樓~10樓):這個樓層通常是大家最喜歡的,也是賣最快的,雖然視野、採光、隱私沒有高樓層來得好,但也不會輸給高樓層,特別是華人社會喜歡的6樓和8樓,更是有人願意加價購買。

·低樓層(1樓~5樓):通常是最便宜、最少人喜歡的,主要是因為視野差、採光通風也沒有很好,如果周遭花草樹木比較多的話,也容易有蚊蟲,如果是靠近馬路戶別,噪音的影響也會比較大。

影片授權來源:《南投買好房

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