賣厝阿明/實價登錄懶人包 8要點讓民眾一次掌握

太平洋房屋「友成體系」康國華執行長(中右)。 圖/康國華提供
太平洋房屋「友成體系」康國華執行長(中右)。 圖/康國華提供

買房是許多人的夢想,但房價連年攀升,就有網友在房市火熱的時機去看房,原本以為實價登錄是天花板價,但後來發現其實是地板價,實際成交的價格都從實價登錄向上疊加,究竟實價登錄是否具有參考性?哪些案件需要登錄?沒按規定登錄會怎麼樣?以上這些問題賣厝阿明特別邀請太平洋房屋「友成體系」康國華執行長來為大家做解析。

一.何謂實價登錄?

二.什麼案件需要申報?

三.需要申報什麼資訊?

四.申報時機為何?

五.誰來申報?

六.未誠實申報會如何?

七.實價登錄2.0有什麼改變?

八.同場加映:有無特殊情況卻查不到實登資料?

一.何謂實價登錄?

實價登錄就是政府要求不動產在交易完成後,要求買方與賣兩方對該不動產交易資料進行誠實申報,為的是促進不動產交易資訊可以透明公開,也就是讓房價透明化,可以提供大眾查詢,解決不動產資訊不對稱之情形。

二.什麼案件需要申報?

不動產買賣案件、預售屋交易案件、房屋租賃案件都要進行申報。

三.需要申報什麼資訊?

1.買賣案件:不動產地址、土地和房屋交易總價、標的格局、車位相關資訊(價格)。

2.預售屋案件:預售屋總價、車位資訊、土地標的、建物標的、坐落基地、建案名稱、銷售地點、銷售期間、銷售棟數跟戶數、買賣定型化契約

3.租賃案件:租賃期間、地址資訊、附屬設施、租金

四.申報時機為何?

買賣案件:買賣移轉登記的時一併申報。

預售屋案件:從民國110年7月1日開始,預售屋簽約後,必須在30天內申報。

租賃案件:透過不動產經紀業成交之案件,簽訂租賃契約後30天內申報。

五.誰來申報?

買賣案件:不動產交易的買賣雙方。

預售屋案件:預售屋銷售人員或代銷業者,並在銷售前申報備查。

租賃案件:不動產經紀業者 (若是屋主自租的部分,截至2023年尚未有實價登錄規範)。

六.未誠實申報會如何?

1、買賣案件:

交易雙方接獲申報通知書後,七天內沒申報,而且已完成所有權轉移登記,處以新臺幣3萬元至15萬元罰鍰,並限期15天申報,裁處前得給予陳述意見機會,時間到了還是沒申報,就按次處罰。處罰兩次仍未改正,按次處新臺幣30萬元以上100萬元以下罰鍰。

若申報價格資訊登錄不實的話也有規定,處以新臺幣3萬元至15萬元罰鍰,限期15天內改善,同時與會給予陳述機會,屆期仍未改正的話,按次懲罰。處罰兩次仍未改正,按次罰30萬~100萬罰鍰。

申報價格以外資訊不實的話,會給予一次機會改善,但十五天內仍未改正,就處6000~3萬元罰鍰,並再限期十五天內改正,若還是沒改正,就按次開罰直到改正為止。

註:按戶(棟)處罰。

2、租賃案件:

經紀業未依限申報登錄資訊、申報登錄租金或面積資訊不實,處以新臺幣1萬元至5萬元罰鍰,並限期15日內申報登錄或改正,裁處前得給予陳述意見機會;屆期未申報登錄或改正者,則按次處罰至完成申報登錄或改正為止。

申報登錄租金、價格及面積以外資訊不實,令其限期改正;屆期未改正,處以新臺幣6000~3萬元罰鍰,並按次處罰至完成改正為止。

3、預售屋案件:

銷售預售屋者或受託代銷之經紀業未依限申報登錄資訊、申報登錄價格或交易面積資訊不實,按建物戶(棟)數處以新臺幣3萬元至15萬元罰鍰,並限期15日內改正,裁處前得給予陳述意見機會;屆期未改正者,按次處罰。經處罰2次仍未改正者,按次依建物戶(棟)數處以新臺幣30萬元以上100萬元以下罰鍰。

申報登錄價格及交易面積以外資訊不實,給予一次限期改正的機會,通知限期15日內改正而屆期未改正者,處以新臺幣6千元至3萬元罰鍰,並再限期15日內改正,裁處前得給予陳述意見機會;屆期仍未改正者,按次處罰至完成改正為止。

七.實價登錄2.0有什麼改變?

1.揭露完整門牌及地號

以前的實價登錄查詢價格時,只能查到一個區間的門牌(民生東路三段 1 ~ 30 號),但修法後可以直接看到各戶的實際成交價格。

2.法律明定主管機關的查核權

目前主管機關的查核權不屬於法律位階,無法進一步向銀行、稅捐機關調閱資料。但修法後,內政部對於登錄的價格有疑慮時,可直接向相關機關或金融機構調閱資料。

3.預售屋銷售資訊即時申報

以往預售屋要等到 2 ~ 3 年後,正式移轉交屋時才需要進行實價登錄,造成預售屋價格有很大的操作空間(ex:紅單炒作問題)。但修法後,預售屋在簽訂買賣契約後 30 日內就須逐案申報。

4.刻意隱匿資訊、炒作加重罰責

修法對於未申報或申報價格不時經 3 次處罰仍未改正者,將加重處 15 萬元至 75 萬元罰鍰

八. 最後康國華執行長特別加映,有些案件在特殊情況是查不到物件的實價登錄資料,原因是政府為避免惡意炒作,針對特殊成交行情,會進行蓋牌動作,對該物件的登錄資料暫時性地不揭露,避免讓有心人士操弄行情,像是台北市信義區知名的陶朱隱園,2019年的時候,位在威京集團總部的承耀公司,買下「陶朱隱園」七樓一戶,外界預估成交價約莫18~22億元,但市場上並無公開資訊揭露,官方回應,因為該建案僅有一筆交易,加上單價偏高,所以不予揭露。

感謝太平洋房屋「友成體系」康國華執行長知識分享

https://www.facebook.com/pacificyoucheng

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