賣厝阿明/房屋買賣成交後前屋主想回租 二點要注意

喬陽管理顧問有限公司- 創辦人,Speedo速‧包租代管集團-執行長廖智賢。 圖/廖智賢提供
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很多屋主賣房後因為來不及買房,第一個想法就是我能不能先跟買方租房,這樣一來就能延長找房時間,也不用二次搬家,對賣方來說是個一石二鳥好方法。

但是,對買方來說…這種做法真的可行嗎?這樣會不會有風險?如果我把買的房子租給原屋主,安捏真的可以嗎?感覺還是怕怕的耶!

這個單元我們邀請喬陽管理顧問有限公司-創辦人,Speedo速‧包租代管集團-執行長廖智賢來跟大家分享,廖執行長特別就這個議題,整理了以下二個重點,讓我們一起來仔細瞧瞧。

1.售後回租的優點與風險

一般來說,原屋主提出需要售後回租的要求,大部分的原因是:找不到房子、新家工期延宕,或是正在裝修中,必須暫時住在舊家等。

一般來說,買方如果不是急著入住,通常會答應租給賣方來轉租金、補貼房貸

但是,廖智賢執行長針對「買方」及「賣方」不同角度,提出需要考量的地方給大家參考,讓大家更加明瞭!

買方

A‧可能無法申請土增稅重購退稅

依現行法規,申請土地增值稅重購退稅的條件之一,就是出售前「1」年內不能營業使用或出租

→如果同意原屋主回租,日後新買家可能有賣屋需求時,可能會因為房屋售後回租,而有租賃所得問題,無法申請重購退稅。

B‧房屋保固

一般在交屋後,如果發現房子有問題,可按《民法》第356、365條立即向賣家反應。

可是,如果賣家因為售後回租的關係還住在屋內,沒搬走傢俱,買家自然也無法看清房子的問題。當租期結束後,才發現房子有問題,只能去找房仲協調或者扣留押金(因為尾款已經交付了),但押金大多也就幾萬塊,對賣家的影響不大,所以賣家通常不會理睬,只能再打官司來爭取自己的權益。

賣方

A‧改延後交屋

對於「售後回租」的狀況,大部分的買家接受度仍舊偏低。

建議小技巧,如果沒辦法跟新屋主達成售後回租的共識,可以商量「延後交屋」,等房子清空再請代書處理尾款,這樣點交時也能仔細的檢查是否有瑕疵,同時避免雙方因修繕漏水產生糾紛。

但這邊要注意,延後交屋也意味著賣方拿到款項的時間跟著延後,因此,建議是買賣雙方都沒有資金週轉問題也不急著入住的前提下再來進行。

B‧租金價格高於買方房貸金額

大部分房仲會建議原屋主另找地方居住,但如果真的找不到其他落腳處,或是有強烈需求需要繼續住,那麼會建議要將:售後回租的租金>買方每月要支付的房貸金額,或是設定相近的租金價格來作為跟買方協商的條件。

2.售後回租買賣雙方「租賃契約務必簽」

在雙方都同意售後回租的情況下,原則上就跟一般在外租屋一樣,除了買賣契約外,也要記得再簽一份租賃合約。

白紙黑字註明「租期」、「租金」及「違約金等相關規範」。賣家也要記得收取兩個月租金作為押金、原屋主也務必跟賣家約定不可提前收回房屋等約定。

除了基本的租賃條件外,關於「點交」這件事也要明確劃分清楚!

「買賣點交」跟「租賃點交」是兩個獨立的狀態:

在交屋時,買方需要將房屋現況拍照留存,並在「買賣契約內」以及「房屋租賃標的現況確認書」註明,如果租賃期間屋況有新的損壞,責任歸屬由誰來負擔。

如果沒有確認屋況及點交的前題下,就讓原屋主直接回租,並且給了房屋價金,那麼買方就無法知道屋內是否有瑕疵,甚至會有瑕疵擔保請求權失效的問題發生。

所以,建議買賣雙方簽屬買賣契約要先點交過一次,租期滿後再點交一次,以便確認屋況。

最後最後~廖智賢執行長建議大家,租屋契約還是要經過法院公證必較好,因為根據《公證法》13條規定,若租客有遲繳租金或不肯搬離等違規行徑,是可以直接依法強制執行的喔!

感謝喬陽管理顧問有限公司- 創辦人,Speedo速‧包租代管集團-執行長廖智賢 知識分享

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圖/賣厝阿明提供
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賣厝阿明小檔案: 創作團隊:賣厝阿明知識+ 執行長:李國興 著作:《一圖秒懂1+2》、《房事Q&A》、《台灣厝買賣文化寶典》、《房事辭典》、《風水世家》 臉書粉專:「賣厝阿明」 臉書社團:「買房知識家」 官方網站:賣厝阿明

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