名人找個家/張志強:挑下午賞屋

圖/經濟日報提供
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磊山保經資深業務副總張志強過往一直與父母同住,婚後有了孩子,決定與妻子租屋,半年後他開始思考租屋與購屋差異性,認同租房永遠在幫房東繳房貸,決定開始尋找人生第一間房。

張志強說,當時他與房地產朋友交流後,瞭解可以運用房貸寬限期降低每月房貸月付支出金額,加上未來房子增值轉增貸,如果貸款30年期、貸款1,400萬,寬限期三年,每月支出金額將可調降不少,促使他下定決心買房

張志強與妻子決定找該區域中段房屋,鄰近賣場商圈,走路20分鐘可到捷運站,房價符合自己預算範圍,最後在33歲時買了人生第一間房。

張志強建議,想要買房的民眾,第一先考量月還款,然後尋找適合總價,再依照總價尋找符合期待的物件,最後考慮周邊地理環境與交通、生活機能。

第二,釐清買房目的是自住或投資。投資要思考附近租金行情,如果自住,建議愈低公設比愈好,物件周邊如果有商圈,可以支撐房價;此外,不建議直接買該區域前段,可先買中段地點。

張志強舉例,如果以捷運站為例,他自己設定前段區域的定義,就是走到約五到十分鐘到達,中段區域則為走路十分鐘到20分鐘。一個區域的前段物件好處,是房價發展快速,中段則可等待前段發展完畢,在房價尚未發展到中段前,此時進場可以買到相對便宜的未來可望上漲區域。

第三,建議賞屋時間訂在下午4點到5點,可以充分體會房屋採光、通風、是否西曬等。

在現今升息環境下,張志強建議購屋族注意四大要點。第一,注意每月房貸支出占比,建議要控制一定比重,超過家庭收入占比過高,將影響資金調度與生活品質。第二,多比較銀行提供的貸款與還款條件,青年首購可以把握優惠方案與經驗。第三,依據實價登錄判斷房價合理性。

第四,善用寬限期與銀行轉增貸。假設房貸700萬元,排除其他費用下,每月房貸2.8萬元,寬限期每月繳交1.2萬元,每個月省下的錢拿去做財務工具,增加現金流,等到寬限期結束時,就能透過現金流帶來的被動式收入,降低兩到四成的房貸支出負擔。

最後,張志強說,他買房後了解房子是家人安心力量,但建議民眾買房前必須計算退休金,扣掉退休金才是剩下買房預算,如果提前動支,很容易造成預借退休金狀況,現今許多老年人窮得只剩房子,就是這樣的寫照。

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