法拍屋真有比較便宜？專家剖析3大購買風險：不能提前看屋像是拆盲盒

近年來，房價居高不下，不少人將目光轉向價格相對便宜的法拍屋，希望以更低的成本入手房產。然而，法拍屋雖然可能是超值交易，但是也隱藏著不少風險，甚至可能引發一連串的問題。

今天，阿明特別訪問東森豐原領航店店長徐中輝，來帶大家深入了解購買法拍屋的潛在風險。

法拍屋是什麼？如何取得資訊？

法拍屋是指因為屋主無法償還債務，因而被法院強制拍賣的房產。民眾可以透過司法院法拍公告查詢各地區的法拍物件，掌握最新標的資訊。

購買法拍屋的流程如下：

準備投標單、身分證、印章，繳納保證金(銀行本票)，通常為底價的 20%~30%，取得競標資格到法院參與投標。

競標得標後，需在七日內繳清餘款，領取法院核發的不動產移轉登記證明書。

辦理所有權移轉登記，正式成為房屋新主人。

購買法拍屋經常會有各式各樣意想不到的狀況，例如，法拍得標只取得不動產，但是並不包括房內之物件，徐中輝就曾遇過在法拍屋點交時，書記官一一清點屋內冰箱、冷氣、電視等所有動產，再另外進行拍賣。

風險一：實際屋況可能產生額外成本

法拍屋不能看屋，因此，實際屋況必須等得標後才能確認。

徐中輝解釋，法拍屋只是法院把房子交給得標者，法院不需負瑕疵擔保責任，物件的所有瑕疵，得標者都必須概括承受。

若實際的屋況極差，需要大幅翻修，還得額外支付大筆修繕費用，因此事先難以預估所有的成本支出。

由於法拍屋無法事先看屋，只能參考法拍屋公告、觀察房屋外部狀況以及透過周邊鄰居提供的資訊來綜合判斷屋況。

民眾可以透過法院公告系統中的「使用情形」以及「備註」欄目，查閱標的物的相關資訊。

例如：是否有第三人占用、是否涉及增建、凶宅、海砂屋、輻射屋、地震屋，或有鋼筋外露、火災受損、嚴重漏水等風險揭露。

如果要進一步評估屋況，建議參考同社區或同棟建築的待售物件，觀察公設狀況等，甚至可以向鄰居、住戶打聽，多方面了解欲投標的物件資訊。

風險二：不點交無法順利取得使用權

所謂點交，就是在得標後，法院書記官會陪同拍定人，到得標的房子清點交付。

若遇上原屋主或占用者拒絕搬遷，可以透過法院公權力強制排除，確保順利取得房屋的實際使用權。

徐中輝強烈建議民眾，選擇有「點交」的物件，以確保權益，降低交屋產生之風險。

如果是不點交的法拍屋，在拍定後，法院就只負責把房屋「所有權」交由買方，不包含「使用權」的移交，得標者付清款項後，會取得房屋產權，但必須自行協調交屋，法院不會介入協助。

不點交之物件的價格雖然較低，但是通常風險性也較高。

因為這類型的物件大多涉及所有權糾紛或第三人占用，一旦遇上占用者拒不搬離，買方可能需要投入大量時間與精力協商，甚至還需要支付搬遷費或提起訴訟，才能成功收回房屋的使用權。

這不僅耗時費力，還可能衍生額外成本，投標前務必審慎評估。

風險三：財務資金門檻較高

購買法拍屋的最大壓力之一，就是必須在得標後七天內全額付清餘款，否則將被視為棄標，保證金也會被沒收。

因此，投標前務必評估自身財務狀況，提前準備資金計畫。

若資金不足，可以向銀行申請「法拍屋代墊款」，但是僅有部分銀行有提供這項服務，而且一般只有受理「點交物件」。待產權正常過戶後，就可以轉為一般房貸。

根據徐中輝的觀察，許多民眾進入法拍市場，抱持著「撿便宜」的心態，然而法拍屋很多時候的拍定價格非常接近市價，若出價過低，得標機率不高。

因此，想要進場的民眾也必須了解市場行情並且設定合理競標價格，才能出具有競爭力的投標價格，否則只是白費力氣。

法拍屋不同於一般房屋，建議民眾做好功課，或尋求專業代標與仲介協助。

此外，徐中輝提到，有些債務人具警覺性，知道名下資產可能即將被拍賣，提早一步自行出售房屋，這時，不一定要等到法拍，透過仲介留意這類物件，反而更可能用實惠的價格入手。

◎本文內容已獲東森豐原領航店店長徐中輝授權，未經同意禁止取用轉載。

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