何世昌/這樣買房更容易 新手必學「123購屋法」

多數青壯族群買房最常犯的錯誤就是「設定目標太死板、沒彈性」,照片為買房示意圖。 圖/聯合報系資料照片
多數青壯族群買房最常犯的錯誤就是「設定目標太死板、沒彈性」,照片為買房示意圖。 圖/聯合報系資料照片

國內房價驚驚漲、見回不回,且漲幅遠高於薪資漲幅,不少青壯族群哀怨:「好不容易存到原本設定的頭期款後,發現房價又漲上去了,根本買不起!」我也認同台灣房價夭壽貴,但眼前的問題仍得要解決,而「123購屋法」是極有效率的解決方式之一。

多數青壯族群買房最常犯的錯誤就是「設定目標太死板、沒彈性」,比如說一開始就把買房目標設定為3房、4房,接著就一股腦的存頭期款,但卻忘了「薪水追不上房價」這回事,面對不斷上漲的房價只能徒呼負負。

縮水的貨幣換增值的資產 先拚低門檻房型

因此,您可以考慮改變做法,「有1房頭期款就先去買1房」、「有2房頭期款就去買2房」;當我們手頭上資金有限時,不妨從1房這種最低總價的房型開始買起,目的是儘快「把持有的貨幣換成房子」,這麼做的好處是「使自己的資產價值與房價漲幅維持等速」,不再存死薪水苦苦追趕房價。更有甚者,實務上1房、2房因總價較低,房價漲幅通常比3、4房高,理想的情況下,「資產價值會勝過房價漲幅」。

倘若買進1房後,再搭配寬限期與30年、40年等長年期房貸,可以大幅降低每個月還款負擔,並更快再存到一筆小錢,若干年後累積足夠存款則可以把1房出售,由於房價增值的緣故,拿著售屋款與手上存款能輕鬆換購2房,之後再依法炮製換3房、4房。利用這種階梯式的換屋法,說穿了就是「利用房子存錢」、以房追房,且存錢速度遠遠贏過存薪水。

錢越存越薄 存房效益更高

以行政院公布2012年至2021年、近10年每人每月平均經常性薪資增加6,474元,薪資漲幅約16.2%。另根據內政部全國住宅價格指數,同期全國房價漲幅則約60%。換言之,買房子當作存錢的效率比單純儲蓄高出近4倍。如果您在30歲前就開始利用「123購屋法」買房,到了40、50歲應該可以順利換到3房型,而同輩多數人只能買2房型。

有的人認為,「1房容易辦得到房貸嗎?」類似疑慮其來有自,過去常有長輩叮嚀不要買套房或1房,至少要買2房,不然很難貸款。不可否認的,部份公股行庫的確不願、或不愛承作套房、1房貸款,但只要個人信用無虞,首購大多能向民銀貸到8成房貸,且因時代在變,少子化、不婚不生等獨居人口增加的緣故,國人對於小宅需求有增無減,轉售時也很好賣。

但「123購屋法」並非零風險,假如在房價下跌期間先從1房買起,則房市走衰會讓購屋者承受跌價損失,資產總值反會於人後。不過,觀察近30年來國泰房地產指數變化,整體房價漲多跌少;即使把房價下跌時間和幅度算進去,國內主要都會區房價仍以平均每年6%至10%出頭幅度上漲。所以,以中長期趨勢而言,「123購屋法」仍是相對安全的策略。

資產配置與投資 找到自己的場子最重要

以上分享,是希望青壯族群可以在買房路上少走冤枉路,不要白白浪費寶貴的時間和機會成本。然而,並不是每個人都需要買房,如果您是「少年股神」、或是「炒匯高手」,在其他管道可以日進斗金,隨時能輕鬆購屋,那就沒必要年紀輕輕即追逐房地產。在人生理財歷程中,找到自己的勝場遠勝過單戀房地產。

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何世昌

何世昌

現職 馨傳不動產智庫執行長,致力於房地產政策、市場銷售與全球不動產交易制度,提供顧問諮詢與品牌經營等附加價值晉階方案。 學歷 淡江大學中文系 世新大學中文研究所 經歷 中研院士曾永義教授助理 高雄特派記者 住展雜誌企研室經理、住展雜誌研發長

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