買房增值2千萬很賺?專家看「報酬率」:拿1百賺20塊叫厲害但用1千元就很爛!

房市示意圖。圖/記者游智文攝影
房市示意圖。圖/記者游智文攝影

媒體報導板橋豪宅「馥華雲鼎」,持有7年賣出,房價增值超過2千萬,成為2024年新北最賺錢的豪宅。

2千萬表面上看賺很多,但其實精算之後,買這間房子投資報酬率其實不怎麼樣。以下就跟大家分享,房地產投資,累積報酬率及年化報酬率的計算方式。

累積報酬率(%) = (房子賣價-房子買價) / 房子買價

這戶「馥華雲鼎」,2017年買價是10,880萬。2024年賣價是13,188萬。不考慮房地合一稅、土地增值稅以及仲介費這些成本。7年賺了2308萬,不考慮槓桿的累積報酬率是21.21%。看起來還不錯。

計算實例:

馥華雲鼎累積報酬率=(賣價13,188萬-買價10,880萬)/買價10,880萬=21.21%

年化報酬率(%) =(房子賣價/房子買價)^(1/持有時間)-1

但前面是用7年才賺到的總報酬率,如果轉換成每年的報酬率。不考慮槓桿的年化報酬率其實只有2.79%。

計算實例:

馥華雲鼎年化報酬率=(賣價13,188萬/買價10,880萬)^(1/7)-1=2.79%

就算考慮貸款槓桿,2012年,央行第二波信用管制後,就針對豪宅限貸,將其貸款成數降低至55成。槓桿後對報酬率提升也有限。

況且前面還沒考慮扣稅以及仲介費呢,扣除後還會更低。

切記,買房投資看的是報酬率!用1百元賺20元很厲害,用1千元賺20元很爛!

◎本文內容已獲 阿宅-雙碩士地產顧問 授權,原文出處於此;未經同意禁止取用轉載。

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