買房增值2千萬很賺？專家看「報酬率」：拿1百賺20塊叫厲害但用1千元就很爛！
媒體報導板橋豪宅「馥華雲鼎」，持有7年賣出，房價增值超過2千萬，成為2024年新北最賺錢的豪宅。
2千萬表面上看賺很多，但其實精算之後，買這間房子投資報酬率其實不怎麼樣。以下就跟大家分享，房地產投資，累積報酬率及年化報酬率的計算方式。
累積報酬率(%) = (房子賣價-房子買價) / 房子買價
這戶「馥華雲鼎」，2017年買價是10,880萬。2024年賣價是13,188萬。不考慮房地合一稅、土地增值稅以及仲介費這些成本。7年賺了2308萬，不考慮槓桿的累積報酬率是21.21%。看起來還不錯。
計算實例：
馥華雲鼎累積報酬率=(賣價13,188萬-買價10,880萬)/買價10,880萬=21.21%
年化報酬率(%) =（房子賣價/房子買價）^（1/持有時間）-1
但前面是用7年才賺到的總報酬率，如果轉換成每年的報酬率。不考慮槓桿的年化報酬率其實只有2.79%。
計算實例：
馥華雲鼎年化報酬率=（賣價13,188萬/買價10,880萬）^（1/7）-1=2.79%
就算考慮貸款槓桿，2012年，央行第二波信用管制後，就針對豪宅限貸，將其貸款成數降低至55成。槓桿後對報酬率提升也有限。
況且前面還沒考慮扣稅以及仲介費呢，扣除後還會更低。
切記，買房投資看的是報酬率！用1百元賺20元很厲害，用1千元賺20元很爛！
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