繼承、贈與、二親等買賣...房子留給小孩怎麼選？專家：關鍵在「未來出售成本」

房子留給下一代，常見方式有繼承、贈與、二親等買賣，三種方式差異最大的地方，在於移轉當下要繳什麼稅、下一代未來出售時成本怎麼認定，以及持有期間怎麼計算。

這三筆帳沒算清楚，可能省了小錢、賠了大稅。

先講繼承。繼承取得房地，契稅及土地增值稅均免申報、免徵，移轉當下的稅負主要集中在遺產稅。

2026年遺產稅免稅額為1,333萬元，還可依家庭情況扣除配偶553萬元、直系血親卑親屬每人56萬元、父母每人138萬元、喪葬費138萬元等項目。

所以要依全部遺產、家庭成員及扣除額個別計算，沒有「遺產2,721萬元以下都免稅」這條規則。2025年起課稅遺產淨額5,621萬元以下稅率10%，其上再分15%、20%級距。

繼承最大的稅務特色，是日後出售若適用房地合一稅，取得成本採繼承時房屋評定現值加公告土地現值，再按CPI調整；持有期間則可以把被繼承人的持有期間一起算進去，對房地合一稅率可能相當重要。

再談贈與。2026年每位贈與人每年贈與稅免稅額為244萬元，不動產贈與價值以土地公告現值加房屋評定標準價格計算，不是用市場成交價。

超過年度免稅額後，再依10%、15%、20%累進稅率計算。土地贈與採一般用地土地增值稅率，依漲價幅度適用20%、30%、40%；房屋則由受贈人按核定契價繳納6%契稅。

受贈人未來出售若適用房地合一稅，成本同樣以受贈時房屋評定現值加公告土地現值，按CPI調整計算，持有期間則從受贈取得日起算。

換句話說，贈與當下就會出現土增稅、契稅與可能的贈與稅，而且未來出售時成本認定與繼承不同，持有期間也無法併計上一代。

最後是二親等買賣。父母與子女、祖父母與孫子女等二親等內親屬辦理買賣，稅務機關會嚴格檢查交易是否真實。

買方須能提出實際付款證明、自備款來源、銀行貸款紀錄及完整資金流向，而且買賣價款來源須由買方自己負擔；由賣方貸與，或由賣方提供擔保協助借款的價款，稅法仍可能按贈與處理。

二親等買賣案件即使確實成交，仍須依規定向國稅局辦理贈與稅申報，由國稅局確認交易性質。

真正的買賣交易，子女未來出售時可以把實際買進價款及符合規定的取得費用列為成本，這和繼承、贈與以公告現值及房屋評定現值計算成本有明顯差異。

但二親等買賣不是只有子女取得成本較高，父母出售當下還可能發生土地增值稅、房地合一稅或舊制財產交易所得稅、印花稅等交易成本。

土地如果符合自用住宅用地條件，真實買賣可申請10%土地增值稅優惠稅率。因此用買賣方式傳承，必須把父母現在的售屋稅負加上子女未來的出售成本一起算。

阿明用一句話整理：

繼承，移轉當下免契稅、免土增稅，未來出售成本以繼承時公告現值及房屋評定現值為基礎，持有期間可併計上一代。

贈與，當下會有土增稅、契稅與可能的贈與稅，未來出售成本以受贈時公告現值及房屋評定現值為基礎。

二親等買賣，需要完整付款及財力證明，父母當下可能產生售屋稅負，子女則以實際買進價格建立取得成本。

房產傳承真正要比較的是「現在移轉成本＋未來出售稅負＋家庭傳承安排」三筆帳。

房屋取得年代、公告土地現值、房屋評定現值、父母原始取得成本與子女未來出售時間不同，結果就會完全不同，正式移轉前最好先由地政士或會計師依個案試算，別讓節稅美意變成補稅惡夢。

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