台中爆交屋潮賣壓！新案讓利沒比較便宜 在地房仲：這屋齡才是真降價

最近去看了一間朋友的房子，台中南區，全新落成的大型社區，老實說，在我還沒去看房子以前，我光看到這個社區的資料，就覺得不太妙。

整個社區超過500戶，目前賣掉的卻不到300戶，我又去翻了一下實價登錄，在這段預售期間，成功換約的戶數少得可憐。更麻煩的是，房子現在已經蓋好了。

原本買預售的屋主開始陸續交屋，其中已經有人把房子拿到中古市場出售。但另一邊呢？建商的代銷中心還在賣！

也就是說，同一個社區裡面，同一時間可能出現：建商餘屋、原始屋主轉售、新成屋投資客出售，全部一起搶市場上的買家。

甚至因為社區才剛交屋，公設還沒完全點交，一般屋主要帶客戶看房時，連完整公設都未必能帶看。

你是屋主的話，難不難賣？當然難。

而更重要的是：這不只是一個建案的問題。

接下來幾年，我認為台灣房市真正要面對的關鍵字，就是「交屋潮」。

2026年上半年，全台住宅使用執照就已經超過6.8萬戶，來到近10年同期次高。

市場甚至推估，2026-2028年，全台可能有高達32-36萬戶新屋陸續完工。而台中更誇張，2026年推估約有2.85萬戶交屋，2027年甚至可能衝到3.47萬戶！

這些房子蓋完之後，不代表全部都會拿出來賣。但你要知道一件事情：只要其中一部分變成建商餘屋、一部分投資客想出場、一部分屋主因為資金需求轉售，市場上的供給壓力就會非常可觀。

更何況現在的買氣，跟前幾年根本不能比。所以最近你會開始看到很多新聞：「預售屋讓利！新成屋降價！送裝潢！送家電！送管理費！」

看起來是不是很誘人？很多人問我：現在是不是進場搶便宜的好時機？我的答案：是，但不是這些房子。真正該開始注意的，不是那些正在讓利的預售屋，而是這些大量新成屋、預售屋附近5-12年中古屋。

為什麼？一間屋齡5年的中古屋。它從預售、興建到交屋，屋主真正住進去的時間，可能已經是7、8年前。如果是10年中古屋，那就更不用說了。

也就是說，這些屋主當年的買進成本，跟今天的新案價格，可能根本是兩個世界。

這才是我真正想找的房子。他們有著巨大的利潤空間，可以讓！假設今天有一個屋主，因為某些原因「非賣不可」換屋也好、資金需求也好、工作調動也好、家庭因素也好...不重要。

重要的是：他現在需要把房子換成現金。偏偏這時候旁邊的新成屋還沒賣完，建商在賣、投資客也在賣、中古屋屋主也在賣，市場超雜，超亂！大家全部卡在一起，買方卻比以前少了一大截。

可是這些輕屋齡中古屋屋主，跟旁邊那些新成屋有一個非常巨大的不同：入場成本夠低。

假設一間西屯現在市場行情2,100萬的12年房子，屋主當年可能1000萬就買到了。

今天因為急著出售，也因為賣壓太重賣不動，因此他願意比市場行情低個一成多賣，就算他用1800萬賣掉，他還是有巨大的獲利！扣掉貸款後，也是拿回1400多萬！（ 這個現金放在現在是很好用的！）

但對買方來說呢？你可能真的買到了一間：遠低於現在市場行情的房子。這才叫真正的「搶到便宜」！

所以看到預售屋打折，拜託，先別急著自嗨！「哇！建商讓利10%耶！」你要先搞清楚一件事：他到底是從什麼價格讓給你的？預售屋賣的是未來。不論他怎麼讓利，他就是最貴的房子！

最後給現在想買房的人三個重點：

不要追著「降價幅度」跑，要看「成交行情」。從2,500萬降到2,200萬，不代表便宜，行情只有1,900萬，它還是貴。

新成屋大量交屋的區域，反而要去掃附近5-12年的中古屋。因為新案供給越大，中古屋主的競爭壓力越大，真正急著變現、而且早年取得成本夠低的屋主，才有機會讓出真正有感的價格。

先估貸款，再出門。不要用屋主的開價判斷便不便宜，也不要用「原價多少、現在降多少」判斷，「實價登錄＋市場競品＋銀行估價」才是你判斷價格的三把尺。

接下來幾年，我認為不是沒有便宜可以撿，剛好相反，可能會是這幾年最好玩的「撿便宜市場」。

只是你要搶的，不一定是建商告訴你的「讓利戶」，而是那些藏在大量賣壓裡，真的低於市場行情的房子。

◎本文獲 Mr-江湖 授權（來源出處），嚴禁未經同意擅自轉載、重製或改寫。

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