台南屋主少賺1台進口車！六都售屋獲利全面縮水 張旭嵐：投資客搶下車...甚至願意賠售

房市交易降溫，不只買方觀望，連屋主獲利空間也明顯收斂。

根據台灣房屋統計實價登錄歷史交易資料觀察，六都近兩年售屋平均賺賠金額幾乎全面縮水，反映市場從過去「賣方市場」逐步轉向價格修正與買方主導的新局。

觀察實價登錄交易資料的賺賠數據，以雙北為例，2025年售屋平均獲利原本還有突破四百萬元的實力，但今年第一季以來，平均獲利已跌破四百萬元門檻，顯示在買氣放緩、價格鬆動下，屋主獲利正在被壓縮。

其中，又以台南獲利縮水最為明顯，今年第一季平均售屋獲利約263萬元，相較去年平均369萬元，大減106萬元，相當於少賺一台進口房車的價值。

背後原因，與台南近年受產業題材帶動、投資置產買盤比重偏高有關。

過去在科技設廠題材推升下，市場漲幅驚人，但當限貸令上路、資金壓力升高，加上自住買盤進駐速度未能銜接，原本偏投資性的需求開始鬆動，部分急於下車的屋主只得讓利求售，甚至不排除面臨賠售壓力，也讓台南成為本波修正感受最深的區域之一。

整體來看，限貸令後交易量明顯踩煞車，購屋族追價意願下降，市場議價空間拉大，而對有換屋規畫或資金需求的屋主而言，也不得不向市場現實靠攏，讓價幅度增加，連帶侵蝕獲利。

某種程度也印證空頭整理期常說的「先跑先贏」，過去等價高再賣的策略，在市場反轉時未必適用。尤其「蓋的速度大於賣的速度」、供給增加的區域，更容易出現價格鬆動壓力。

不過從持有年限來看，多數屋主仍採中長期持有策略，六都平均持有時間普遍都在五年以上，其中台北市平均持有6年最久，桃園則約4.8年相對最短。

這除了反映換屋週期，也與稅務規劃高度相關。

由於房地合一稅持有滿五年適用20%較低稅率門檻，多數屋主會盡量跨過這道門檻再出售，以降低稅負成本；尤其台北市房價高、增值幅度大，自住若持有超過六年，更有400萬元免稅額，超出部分僅按10%課稅，節稅效果可觀。

也就是說，在獲利縮水的時代，賣屋不只要看價格，更要算時間與稅務。

市場冷卻之際，不動產仍有保值與資產配置功能，但操作心態已從追價獲利，轉向精算報酬與風險控管，這也正是盤整市場下更成熟的資產思維。

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