預售解約、房貸逾放同步擴散 李同榮：房市正進入流動性危機四部曲

房市自2025開始出現一些極不尋常的市場訊號，包括住宅貸款逾放件數快速暴增60%，同時，預售市場解約件數劇增六成，且近半年來持續暴增中。房市趨勢專家李同榮指出，這代表房市真正的風險，已不再只是「房價漲跌」，而是「流動性危機」正在逐步擴散，房市正進入流動性危機四部曲，「解約潮劇增、交易量急凍、逾放比擴散、流動性危機增高」。

李同榮指岀，銀行體系公布的住宅貸款逾放比率仍僅約0.08%，表面上看似仍處於歷史低檔；另一方面，住宅貸款逾放件數卻快速暴增，2025年第3季全國房貸逾放件數已達2,203件，不但創下近九季新高，季增率高達41%，年增率更高達60%。

同時，預售市場也開始出現明顯變化。自2025年上半年全國預售解約件數已達1,339件，已接近2024全年解約量的七成，且持續在遞增中，這些解約潮壓力集中於台中、桃園、高雄等過去漲幅最大的重劃區與科技題材區。這代表台灣房市真正的風險，已不再只是房價漲跌，而是「流動性危機」正在逐步擴散。

李同榮進一步分析，目前市場正從過去的高槓桿繁榮期，逐漸進入「資金淘汰時代」，並已形成一條非常清楚的風險鏈，預售解約增加 → 成交量急凍 → 房貸逾放擴散 → 建融風險升高」，這可稱為「房市流動性危機擴散四步曲」。

李同榮表示，預售市場向來是房市風險最前端的領先指標，因為預售市場本質上建立在：購屋信心、市場預期、資金槓桿、三大基礎之上。過去幾年，在低利率、新青安與科技題材推升下，許多投資客利用：低自備款、高槓桿操作、預售轉單套利、寬限期貸款，進行資金放大槓桿操作。但當市場開始降溫後，預售市場也成為最先反轉的區域。

尤其2024下半年後，受到央行第七波信用管制影響，第二戶貸款受限、銀行撥款趨嚴、預售轉售市場冷卻、投資客轉貸困難，造成部分高槓桿投資客開始出現資金斷裂。因此市場開始出現「棄約解約潮」。目前解約壓力最大的地區，包括台中、桃園、高雄、部分台南重劃區，這些區域有四大共同特徵，包括短期漲幅過大、投資買盤比重偏高、預售供給量過大、科技題材炒作濃厚，因此當市場信心轉弱後，解約便快速增加。

不過，李同榮表示，雖然目前市場已出現預售解約增加、成交量急凍、房貸逾放攀升、建商資金壓力升高，但整體市場仍未全面進入金融風暴階段，主要原因在於銀行體系仍具多重緩衝機制。

目前銀行仍透過展延、借新還舊、寬限延長、資產重整：授信控管等方式，延緩違約全面擴散。同時，台灣房市與2008年美國次貸風暴仍有本質差異，因此目前市場較像流動性危機初期，而非全面金融崩盤。

李同榮也強調，現在最大的問題，不是風險有沒有發生，而是風險正在逐步累積。若未來利率維持高檔、成交量持續低迷、預售解約擴大、建商資金鏈惡化，則建融風險仍可能進一步向市場擴散。台灣房市將正式進入「區域分化、產品分化、資產分化、資金體質分化」的新階段。

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