頭期款別急著砸下去！雨果試算「租房＋投資」…30年後身價竟多出逾5000萬

我看到不少人會在買房與租房間猶豫，除了居住需求與喜好的考量，還有一個重點是財務上的顧慮。最常看到的討論是，如果不買房，將買房頭期款用來投資，並將房貸與租金的差額也用來投資，可以累積更多的資產。

我簡單計算一下財務面的差別，假設目前考慮買一間2000萬的房子，已準備好頭期款400萬元，以3%房貸利率貸款30年為例，每個月的還款金額是67,457元，一年累計要還809,500，另加上平均每年3萬元的稅金與修繕費用，粗估擁有房屋一年要繳出83.95萬元。

推算30年後，總累積付出金額是2918萬元，假設30年後的房價增長2.5倍，變成5000萬元市值，換算年化報酬率為 3.19%。30年後擁有一間屋齡30年的房子，市值5000萬元。

如果當初這筆400萬元不買房子，用來做股市投資，又會是甚麼情形呢？

假設400萬元全用於股市投資，每年改付3萬元租金，去租市價約2000萬元的房子，並且每年平均有2%的租金漲幅。租金由第1年的一年36萬，漲到30年後，一年租金要將近64萬元。

租房的計算方式是，將原本的400萬頭期款單筆投入股票市場，並將每年買房預期要繳的房貸與稅金，用來付每個月3萬元的租金，剩餘的錢保留下來，於隔年投入股市。

以第一年來說，400萬會先扣掉36萬元的當年租金，用於股市投資，第二年再將83.95萬元的房貸與稅金扣掉36.72萬元的預留租金，將餘額投入股市，以此類推。

圖中表格以上述方法，試算了年化報酬率6%、7%、8%、9%的長期投資結果，30年後的資產累積金額分別為5,099萬、6,421萬、8,104萬與1億243萬元。

比持有一間5000萬元市值的房子多了99萬、1,421萬、3,104萬與5,243萬元。

意思是，如果選擇租房，在30年後身上可以擁有這麼多資產。如果30年後決定要買房，同樣可以把股市累積的資產拿來買那間市值5000萬元的30年中古屋，而且還有剩餘99萬至5千多萬的資金，這取決於過去30年的年化報酬率多寡。

但如果這間房子不是用於自住，而是用來投資收租，那者兩筆金額會差距更大。將資金用於投資與持有一間房子相比，30年後的資產價值會多了378萬、1,778萬、3,564萬與5,838萬元。

當然，以上僅是做財務上的簡單試算，省略了許多可能的支出細節，也忽略了許多生活上的變數，譬如30年後的房價市值、房屋大筆修繕需求、與租金漲幅變化。

若僅是從財務上考量，只要能長期進行年化報酬率有6%以上的投資，租房似乎是比買房好的。

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