真難貸! 銀行核貸成數、鑑估值都縮水了 件數減四成

銀行核貸趨嚴,購屋者宜從嚴檢視收支財力。示意圖/台灣房屋提供
銀行核貸趨嚴,購屋者宜從嚴檢視收支財力。示意圖/台灣房屋提供

台灣房屋集團趨勢中心觀察聯徵中心資料,第七波限貸令後,房貸從去年第三季4372件,第四季減至2784件,季減36%,授信額度也下降45萬,核貸成數減少1.7個百分點,鑑估值和建物面積也都下滑,唯一上升的是貸款利率,增加0.1個百分點,顯示央行出手,貸款困難度升高,房市明顯降溫。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示,央行第七波信用管制去年九月啟動,銀行審核速度和標準的趨向嚴格,透過利率門檻來過濾客戶,換屋族觀望下,只剩新青安還貸得動,順利申貸的物件也都偏向低總價、小坪數,因此建物面積和鑑估值都縮水。

觀察去年第四季各年齡層和貸狀況,以40~50歲的申貸人為主力,占33%,核貸成數以30歲以下購屋者最高,達71%,利率則是60歲以上最高,達2.48%。40歲以上的申貸者,鑑估成數達100%以上。

張旭嵐分析,資深購屋族經濟能力強,購屋總價高,多屬於第二屋置產的非首購類型,因此核貸利率和成數條件都較嚴苛;而其中也不乏舊屋轉貸或預售屋完工申貸,由於進入貸款階段的房價已經增值,因此鑑估成數都比原始合約價略高。至於青年首購族,仍可爭取最高8成的新青安貸款,所以整體的核貸成數相對突出。

由於目前央行加強金檢,銀行內控標準也提高,張旭嵐提醒購屋今年有意購屋的自用族群,自行評估收支比先以50%來估算,也就是將房貸金額,以及其他學貸信用卡等每月需繳的固定負債支出,控制在在每月收入的一半以內,核貸機率和成數條件才比較高。

第一建經研究中心副理張菱育指出,目前市場關心本周理監事會議是否會有第八波信用管制? 由於目前住宅貸款餘額、五大行庫新承作放款金額的增速已趨緩,建築貸款餘額自去年Q4以來更持續下降,而1月新青安房貸受理戶數3393戶,是上路以來單月最低量,可見房市已逐漸降溫,央行調降不動產放款集中度的目標已有成效,因此此階段應會在既有政策上強化金檢,取代更嚴格的管制手段。

各季房貸授信變化  表/台灣房屋提供
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