交屋前發現房仲隱瞞漏水!該提告或協商減價?專家3實務建議:兩方同時求償

漏水示意圖/ingimage
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有網友在買房知識家臉書社團發問,「請問各位交屋前發現房子牆壁有漏水,能主張解約嗎?房子牆壁有維修過漏水的跡象,屋主跟房仲隱瞞沒有告知。現在所有的錢都在履保裡面,請問主張解約賠款可以嗎?看網路上的經驗好像能用告刑事詐欺?房子是投資客預售屋轉售給我們的」。

交屋前發現漏水,但不屬重大瑕疵,如何主張「減價賠償」?

案件背景

問題:交屋前發現牆壁有漏水,且屋主與房仲未告知曾維修過漏水

現況:所有款項仍在履約保證專戶(履保)中,尚未完成交屋

房屋來源:投資客預售屋轉售

關鍵問題

若漏水不屬重大瑕疵(如凶宅、海砂屋、結構損害),能否主張減價賠償?

如何計算合理的減價金額?

如何透過協商或訴訟達成目標?

一、法律依據與權利主張

1、減價賠償的法律基礎

《民法》第359條:若房屋有瑕疵,但不影響居住安全或主要功能,買方可主張「減少價金」。

《消費者保護法》:若賣方或房仲隱瞞瑕疵,買方可要求賠償損失。

2、漏水是否屬重大瑕疵?

重大瑕疵:如凶宅、海砂屋、結構損害等,直接影響房屋價值或安全,買方可主張解約。

非重大瑕疵:如局部漏水、牆壁裂痕等,雖影響使用但不危及安全,通常只能主張減價賠償。

二、具體行動建議

步驟1:確認漏水情況與修復成本

請專業技師鑑定:確認漏水原因(如管線問題、外牆滲水)及修復費用。

拍照存證:記錄漏水位置、範圍及修復痕跡,作為證據。

步驟2:計算合理減價金額

參考依據--

修復費用:例如漏水修復需花費10萬元。

房屋價值減損:若漏水導致房屋市場價值降低,可請估價師評估減損金額。

合理範圍:通常為修復費用的1~2倍,或房屋總價的5%~10%。

步驟3:發存證信函要求減價賠償

內容重點:說明漏水問題及賣方未告知的事實。要求賣方減少價金(如減少20萬元)或負擔修復費用。

寄送對象:賣方(屋主)及房仲公司。

步驟4:協商解決方案

協商重點:賣方直接減價,或從履保款項中扣除修復費用。賣方負責修繕,並提供保固證明。

簽訂書面協議:確保雙方權利義務明確,避免後續爭議。

步驟5:若協商不成,提起民事訴訟

訴求:要求減少價金(如減少20萬元)。要求賠償其他損失(如鑑定費、律師費)。

舉證重點:漏水問題的存在及嚴重性。賣方或房仲隱瞞瑕疵的證據(如對話紀錄、維修紀錄)。

三、常見問題與提醒

1、房仲有責任嗎?

房仲的調查義務:房仲應確認房屋狀況並如實告知買方,若未盡義務,可能需負連帶責任。

求償對象:可同時向賣方與房仲求償。

2、如何利用履保機制

暫停撥款:在爭議解決前,履保公司不會撥款給賣方,確保買方權益。

扣除修復費用:若協商達成,可從履保款項中直接扣除修復費用。

3、減價金額如何談判?

參考市場行情:類似瑕疵房屋的成交價,作為談判依據。

保留彈性:提出略高於預期的金額(如25萬元),為協商留空間。

四、實務建議:3招達成減價賠償

蒐集完整證據:包括漏水照片、維修痕跡、對話紀錄、鑑定報告等。

提出合理要求:根據修復成本與房屋價值減損,計算合理減價金額。

尋求專業協助:委託律師發存證信函或參與協商,確保法律程序正確。

總結:減價賠償的關鍵步驟

確認漏水問題:請專業技師鑑定,確認嚴重性與修復成本。

計算減價金額:根據修復費用與房屋價值減損,提出合理要求。

協商或訴訟:若賣方不配合,提起民事訴訟要求減價賠償。

賣厝阿明務實提醒:

若漏水問題不嚴重,建議優先協商減價,避免訴訟時間與成本。

若選擇修繕,務必簽訂書面協議,確保賣方承擔費用。

希望這份攻略能幫助您順利解決問題,保障自身權益!若有進一步疑問,建議諮詢法律專業人士協助處理。

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