2025年房地產2好3壞...會安打或三振？專家提買房5重點：現在不建議合資

近期因為信用管制導致房地產市場的低迷，成交量大幅降低，部分區域價格也開始鬆動，2025的房市走向會如何呢？

近兩年房地產市場起伏幾乎受制政府政策（例如新青安政策、信用管制）。

其中最關鍵因素於第七波信用管制第二戶貸款成數限制（限制五成）後帶來房市急凍。

第二戶貸款成數是否解除或成未來房市走向的關鍵，使目前房市呈現兩好三壞的局勢。

一好：物件供給量低

現行房地市場案件呈現稀缺狀態，交易相對量縮，待售物件還不到大量拋售階段，房地產正處平盤盤整。

供給量過高則易造成餘屋過剩、價格崩跌（例如現今中國房市）。

二好：新青安政策

針對首購族的新青安政策因未受限信用管制，成為首購族與符合資格者最好的入場票。

同時隨著台灣市場老屋比率逐年攀升，許多老屋已不符合現代地震與防火需求，導致近年發生多起因隔壁建案挖掘出現傾斜、地基掏空等議題。

未來五十年不敷使用的老屋居住者客群，將成為潛在購屋需求市場關鍵。

一壞：房價過高

房地產為交易及機會成本高、摩擦成本大、持有時間長之產品，現階段房價正處高點，不管是房價還是股票，追價過高都為利空因素。

房價過高就須留意是否買在高點，其次是否為投資型商品，附加優勢、保值性、發展性區域地段條件（五大指標：就業機會、重大建設、醫療院所、商場百貨、學區）。

若以高點入場未滿足前項條件則容易在量縮及需求性低市場中被套牢。

二壞：交易量縮

儘管2024年12月房市交易量稍有回升，現階段市場預售屋仍然呈現低迷狀態，與過去兩年相比更是腰斬。

可能因素：

1、市場環境與時機不佳，消費者轉為觀望保守。

2、建商延後推案，或改為屯地策略。

建議：因預售屋具備較大的資金操作時間與空間，以長期持有市場的現況，可以未來成家、換屋、需求規劃等考量鎖定預售屋商品入場。

三壞：限貸令

限貸令拉高貸款門檻、降低第二戶貸款成數，隨著房價高漲墊高自備頭期款以及利率同步提高，致使資金不夠者無法立即出手或是欠缺足夠金流，進而影響到實際交易量。

然而確實穩定銀行水位及市場熱度，同時篩選掉大量投機客。

影響2025年房市因素：政府政策變動、經濟環境成長（地緣政治動盪，2025年預估仍然會持續成長）、股市資金盤轉移、市場黑天鵝出現。

1、不建議持分：夫妻貸款及稅賦上有可能影響部分優惠。例如新青安首購。

2、不建議合資：現階段房地產買賣扣除仲介費、管理費、修繕費、租金拆分、稅賦等獲利已不多。(收益占比與物件持分宜事先聲明或訂定合約註記)

3、跟著政府走：

。依照政策調整，例如限貸令變更置產投資策略

。跟著重大建設走，例如高鐵南延、鐵路地下化、聯外道路、科技園區等

。避開危險的重劃區，避開話題性低、發展性低、案量低價格高、蛋黃區外圍之重劃區或自辦重劃區（投資層面）。

4、購買符合自身情況條件、生活與工作需求，略有話題性，並且資金能夠負擔之區域(自住需求)。

5、回防舊市區(蛋黃區)或遵循鐵道公路周邊發展經濟策略。

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