央行打房見效!黃舒衛:住宅市場量縮價修 商用不動產受惠3利多

高力國際業主代表服務部董事黃舒衛。圖/業者提供
高力國際業主代表服務部董事黃舒衛。圖/業者提供

央行19日召開理監事會議,利率如外界逾期按兵不動,也未推出第八波房市管制,高力國際業主代表服務部董事黃舒衛指出,第七波房市管制已經讓住宅市場見效,預期量縮價修格局不變,商用不動產則是受惠資金、產業、政策三層利多,來年可期。

黃舒衛指出,預期川普政府推行的擴張性財政政策和減稅措施,通膨壓力重新上膛,美國聯邦儲備系統(Fed)較前季調升了對2025、2026年的通膨預期0.5%,另,經濟成長率、就業前景底氣也足,迫使聯準會不得不重新評估其貨幣政策,在降息循環懸崖勒馬,面對美國新政府上任後的政策影響性不確定太大,雖然資金流向美元資產的趨勢轉強,但波動也可能極大,因此國內貨幣政策也按兵不動。

黃舒衛表示,台灣央行在過去幾年中實施了一系列信用管制措施穩定房地產市場,已經開始顯現成效。首先,房價走勢顯示出穩定的趨勢,過去半年房價漲幅明顯放緩,預期心理回歸理性。

其次,根據銀行72-2條款的不動產貸款水位,雖有交屋潮壓力但明顯下降,這表明央行道德勸說、政策管制發威,銀行對於不動產貸款的風險控制更加嚴格。

最後,不動產融資集中度的數據顯示,市場上的不動產融資風險已經得到有效分散。因此央行如外界預期判斷,短期內暫緩推出新的管制措施,以觀察現有政策的長期效果。

量縮價修格局不變 住宅需求回歸基本盤

針對住宅市場方面,黃舒衛認為,住宅由於每年超過10萬戶的交屋量,市場面臨著巨大的分戶貸款壓力,排擠成屋市場可獲取的貸款資源,進一步抑制了市場的交易活躍度。而針對周轉金、理財型房貸、租賃公司貸款也分別以專案金檢等手段阻絕,預計在2025年,住宅市場的交易量仍維持在低檔水平,較2024年再下修一成以上。買方觀望、第二屋以上的購屋貸款管制,融資管道回歸正途,將迫使賣家降低價格以促成交易,中古屋讓價、修正的狀況會擴大。高端的個別表現或是學區宅、小宅等特殊產品仍有發揮,但中間產品面臨挑戰。

黃舒衛說明,降息循環預期暫緩,商用租賃因為2026年龐大的完工量,會刺激房東把握最後一波漲租機會,再加上部分新大樓以高規條件上市、高科技投資利多發酵,以及通膨回頭,來勢洶洶,租金漲勢可能再創歷史新高。

利率走平、金八條鬆綁 保險業資產布局潛力大

黃舒衛分析,金八條鬆綁明年上路,租金投報率從2.97%降至2.42%,將對保險業產生積極影響。首先,可刺激保險業提供更靈活的租金策略招商也能讓保險業緩解2022年暴力升息之後的漲租壓力;其次,保險業增加進場及評估投資不動產,甚至布局精華區物件的機會;保險公司在不動產投資方面更具韌性,相對也能避免過度管制後,資金投資過度集中的後遺症。預計2025年商用不動產的交易量將維持在高檔水平,甚至有機會突破新高。

黃舒衛提醒,第4季理監事會雖然沒有意外,但國際間因為川普2.0出現的各類的避險、押注已經開始。AI產業在中美新一輪的貿易戰中成為主角,預期以高科技產業聚落的漣漪效果仍會持續發生,無論是剛需或投資、置產買盤都要提早趨吉避凶、掌握商機。

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