央行打房見效！黃舒衛：住宅市場量縮價修商用不動產受惠3利多

2024-12-19 19:02 經濟日報／記者朱曼寧／台北即時報導

高力國際業主代表服務部董事黃舒衛。圖／業者提供

央行19日召開理監事會議，利率如外界逾期按兵不動，也未推出第八波房市管制，高力國際業主代表服務部董事黃舒衛指出，第七波房市管制已經讓住宅市場見效，預期量縮價修格局不變，商用不動產則是受惠資金、產業、政策三層利多，來年可期。

黃舒衛指出，預期川普政府推行的擴張性財政政策和減稅措施，通膨壓力重新上膛，美國聯邦儲備系統（Fed）較前季調升了對2025、2026年的通膨預期0.5%，另，經濟成長率、就業前景底氣也足，迫使聯準會不得不重新評估其貨幣政策，在降息循環懸崖勒馬，面對美國新政府上任後的政策影響性不確定太大，雖然資金流向美元資產的趨勢轉強，但波動也可能極大，因此國內貨幣政策也按兵不動。

黃舒衛表示，台灣央行在過去幾年中實施了一系列信用管制措施穩定房地產市場，已經開始顯現成效。首先，房價走勢顯示出穩定的趨勢，過去半年房價漲幅明顯放緩，預期心理回歸理性。

其次，根據銀行72-2條款的不動產貸款水位，雖有交屋潮壓力但明顯下降，這表明央行道德勸說、政策管制發威，銀行對於不動產貸款的風險控制更加嚴格。

最後，不動產融資集中度的數據顯示，市場上的不動產融資風險已經得到有效分散。因此央行如外界預期判斷，短期內暫緩推出新的管制措施，以觀察現有政策的長期效果。

量縮價修格局不變住宅需求回歸基本盤

針對住宅市場方面，黃舒衛認為，住宅由於每年超過10萬戶的交屋量，市場面臨著巨大的分戶貸款壓力，排擠成屋市場可獲取的貸款資源，進一步抑制了市場的交易活躍度。而針對周轉金、理財型房貸、租賃公司貸款也分別以專案金檢等手段阻絕，預計在2025年，住宅市場的交易量仍維持在低檔水平，較2024年再下修一成以上。買方觀望、第二屋以上的購屋貸款管制，融資管道回歸正途，將迫使賣家降低價格以促成交易，中古屋讓價、修正的狀況會擴大。高端的個別表現或是學區宅、小宅等特殊產品仍有發揮，但中間產品面臨挑戰。

黃舒衛說明，降息循環預期暫緩，商用租賃因為2026年龐大的完工量，會刺激房東把握最後一波漲租機會，再加上部分新大樓以高規條件上市、高科技投資利多發酵，以及通膨回頭，來勢洶洶，租金漲勢可能再創歷史新高。

利率走平、金八條鬆綁保險業資產布局潛力大

黃舒衛分析，金八條鬆綁明年上路，租金投報率從2.97%降至2.42%，將對保險業產生積極影響。首先，可刺激保險業提供更靈活的租金策略招商也能讓保險業緩解2022年暴力升息之後的漲租壓力；其次，保險業增加進場及評估投資不動產，甚至布局精華區物件的機會；保險公司在不動產投資方面更具韌性，相對也能避免過度管制後，資金投資過度集中的後遺症。預計2025年商用不動產的交易量將維持在高檔水平，甚至有機會突破新高。

黃舒衛提醒，第4季理監事會雖然沒有意外，但國際間因為川普2.0出現的各類的避險、押注已經開始。AI產業在中美新一輪的貿易戰中成為主角，預期以高科技產業聚落的漣漪效果仍會持續發生，無論是剛需或投資、置產買盤都要提早趨吉避凶、掌握商機。