這波打炒房太猛…房價已經到頂？營建類股還能買？專家全解析

台灣的房地產市場，一直是經濟成長的重要支柱之一。然而，央行日前祭出史上最重的打房管制措施，震撼各界，也讓營建類股表現「青筍筍」，另類呼應「綠建築」。今年以來，表現亮眼的營建股，自七月中央行推動「限貸令」政策後，在資本市場表現就由盛而衰，近兩日更受到重擊，不少指標個股「全都綠」。部分營建股未來數年獲利展望仍佳，但近期受到衝擊難免，專家分析，營建股是價值股，投資人可從未來可估算的獲利，推斷合理股價。

在政府嚴厲打房下，「建設公司短期的股價表現一定不好」，長期觀察營建股，分析師丁彥鈞直言不諱。基本上，想要買房的人會預期，房價有沒有機會下跌？所以會選擇先觀望；至於已經買房的人，少部分資金不夠的，要再想辦法籌錢，或者買預售屋可能就違約了。

丁彥鈞說，其實前幾波的信用管制都還好，這一波的信用管制非常強烈，「我覺得應該也不會再有第八波，因為第七波其實效果已經很明顯了。房價之前一直上漲，現在頂多就是持平，房價應該不會再漲了。」丁彥鈞直言，房價已經到頂。認為央行應該不會再有動作，也有可能打過頭，「央行說過太緊了會放鬆，太鬆了會收緊，至少會先觀察一、兩個季度。」

至於建設公司，之前買了比較便宜的土地，土地隨著房價上漲，預售屋很多都賣出去了，最近一兩年建商的獲利都會不錯。丁彥鈞提醒，但是三年後的建案可能現在開始預售，會賣的怎麼樣就不知道，反正一定會賣的比較慢。

相較於其他類股，目前營建股也沒有特別的市場優勢，丁彥鈞認為，適量投資配置即可，不用持有太多。而近期營建股股價其實已大幅下跌，沒有什麼特別貴的個股，但是還是可以找到超跌的個股。「例如有公司未來五年加總的EPS，可能還比現在的股價高，明顯就是超跌了。」

營建股是價值股，必須要算出公司的價值，把股價與價值比較。丁彥鈞指出，第七波的選擇性金融管制，對營建股一定造成負面的影響，公司的獲利肯定會衰退，股價一定會跌，但是股價跌也不至於跌到零，公司還是有價值的。「所以當它的股價跌到價值以下，就可以逢低買進。」

由於營建股採「全部完工法」認列營收及獲利，因此，營建股的獲利必須要一個建案、一個建案下去算，丁彥鈞建議投資人可以從公司舉辦的法說會中找尋蛛絲馬跡，看每個年度公司有哪些建案完工？銷售情況如何？一年一年下去看，就可以算出公司未來幾年的獲利。

由於營建股的獲利有時候高、有時候低，可能今年很多、明年很少，所以要用一段期間的平均，不能只看一年。

理論上，投資人如果能把建案的總銷金額、入帳時間，甚至是成本都算清楚，就可以用未來五年的EPS加總後，除以5乘以7。但若是一般投資人不會算未來的EPS，那麼可能就用過去五年或是過去十年的獲利，例如用過去五年的EPS 除以5，再乘以7，因為營建股的合理本益比約為7倍。大概可以用這個方式來判斷，股價是否合理。

至於想買房子的人，不論是投資或自住，可觀察指標大概就是成交量與房價。成交量短期一定是下滑的，就要看房價有沒有跌，「房價有跌我們就再等啊，還在跌就不要買，一直等到它上漲的時候，也就是翻轉的時候，大概就是可以進場的時機了。」