都更第三條路能成嗎？李同榮曝五大障礙！這樣做才能暢行

都更牛步，行政院日前修法拋出「都更第三條路」，希望透過地主自主、專業管理及金融支持，建立新的都市更新模式。房市趨勢專家李同榮表示，第三條路在實務操作上有五大障礙，政府須有五項配套措施，才能讓第三條路暢行。

李同榮指出，過去都更主要依靠建商整合或政府主導，為解決困境，行政院在今年7月16日通過都市更新條例修正草案，提出全案管理、自主都更信用保證，以及提高特定條件下的容積獎勵上限等措施，試圖突破傳統都市更新的執行瓶頸。

他表示，行政院提出都更第三條路，為台灣都市更新增加新的制度選擇。但問題是，政府提供容積獎勵，地主就有能力自主都更嗎？有了信用保證，銀行就敢放款嗎？有了全案管理，住戶就能順利完成重建嗎？第三條路在實務操作上有五大障礙：

一、整合障礙：地主意見難統一，誰來整合？

都市更新最困難的，往往不是建築技術，而是人的整合。同一棟老舊公寓，可能有自住戶、出租戶、繼承共有戶及高齡屋主。每個人的經濟能力、居住需求與資產期待都不同。有人希望分回更大的房子，有人要求現金補償，有人不願搬遷，也有人擔心重建後增加負擔。

傳統建商主導都更，至少有專業團隊負責協調整合；自主都更則必須由住戶自己凝聚共識，難度未必比較低，最主要的障礙就是：「沒有共識，就沒有自主；沒有整合，就沒有都更」。

二、專業障礙：地主有產權，卻缺乏開發管理能力

自主都更不是地主自己找建築師畫圖、找營造廠施工那麼簡單。從都市計畫、建築設計、容積試算、權利變換、工程發包，到資金管理與完工交屋，每個環節都需要專業。行政院提出全案管理制度，方向正確，但未來必須解決三個問題：

第一，專業管理機構如何認證及監督？

第二，管理費用如何計算，避免利益衝突？

第三，工程延誤、成本超支或管理失當，誰來承擔責任？這個障礙就是：「地主可以自主決策，但不能被迫自行承擔所有的專業風險」。

三、融資障礙：有土地不代表有現金，有保證不代表能貸款

自主都更最大的現實問題之一，就是資金。重建之前，必須先支付規劃、設計、鑑定、行政及整合費用；進入施工階段，更需要龐大的工程資金。

政府提出每戶最高600萬元的信用保證構想，確實有助於改善融資條件。但信用保證不等於政府直接提供600萬元現金，也不代表銀行必須核貸。銀行仍須考慮土地權利、借款人財務能力、工程成本、施工風險及未來還款來源。

尤其高齡屋主即使擁有高價值房地產，也可能缺乏穩定收入。自主都更最怕的不是沒有資產，最大的障礙是，有資產要如何轉化成重建的資金。

四、分配障礙：房屋可以重建，利益如何公平分配？

傳統合建由建商與地主協商分配比例；自主都更雖然可以減少建商參與分配，但不代表沒有利益分配爭議。不同樓層、土地持分、建物面積、使用狀況及原有權利價值，都可能影響更新後的分配結果。

此外，營建成本上漲、工程追加預算、融資利息及共同負擔，也可能造成住戶預期落差。如果更新前沒有建立公開透明的財務試算與分配制度，重建過程很容易出現新的衝突。自主都更不是把建商的利潤全部還給地主，主要面對的障礙是「地主必須共同承擔成本、風險與成敗」。

五、安置障礙：高齡住戶等不起，也搬不起

「人屋雙老」的真正難題，是屋主與房屋一起老化。高齡屋主可能住在沒有電梯的老公寓，卻也可能因為熟悉原有生活圈，而不願意搬遷。

即使同意重建，施工期間住哪裡？租金誰負擔？重建後能否順利回住？管理費與貸款能否負擔？這些問題如果沒有配套，再好的容積獎勵，也不一定能換來住戶同意。對高齡屋主而言，都更不是單純的資產增值，最大的障礙是，生活能否繼續安定與中繼安置的問題。

針對上述五大障礙，李同榮指出，政府不能只提供法規與容積獎勵，應建立從整合、專業、金融、分配到安置的完整支持體系，才能突破上述障礙。

他提出五大配套指施，包括建立政府輔導的「自主都更整合平台」、建立「全案管理認證與履約保障制度」、建立「自主都更專案融資與信託平台」、建立「權值分配透明與成本公開制度」，以及建立「高齡住戶安置與回住保障制度」。

李同榮表示，過去都市更新政策經常把重點放在容積獎勵、租稅優惠及行政程序簡化。這些措施固然重要，但一般地主不是不知道都更有好處，而是不知道從哪裡開始，也不知道誰可以信任。因此，政府角色應從被動審查、提供獎勵，進一步轉型為主動協助與風險管理。

他表示，自主都更的真諦，不是讓地主自己承擔所有責任，而是讓地主真正擁有選擇權、決策權與合理保障。都更第三條路，不能只是法條上的一條新路，更必須成為民眾走得通、銀行敢支持、專業能負責、政府有保障的康莊大道。容積獎勵只是誘因，制度保障才是根本；地主自主不是孤軍奮戰，公私協力才能讓都更第三條路真正暢行。

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