何世昌/別急著簽下去 老屋重建小心「霸王條款」

圖/何世昌提供
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政府積極推動都更、危老重建,全台都會區老房重建成新房的社區與日俱增,尤其大台北更為常見。不少屋主深深期盼著自家老房也能成功重建,等待有人找上門來談重建;有人上門談重建固然是好事,但如果上門的業者訂立的同意書藏著對地主不利的「霸王條款」,就得特別當心了。

所謂「霸王條款」,是指建商在都更或危老重建同意書中,加入對自己有利但對地主不利的不平等條款。較常見的霸王條款有以下三種,地主在簽約前應逐條檢閱並謹慎考慮,才能保障自身權益。

一、禁止地主參與其他重建計畫

依我國法規規定,同一塊重建單元範圍內的土地,既可申請都更、也能申請危建,就看誰走完最後一哩路。古人云:「良禽擇木而棲」,地主當然可以選擇對自己最有利的重建條件,沒必要單戀一支花。但部份業者卻會在同意書要求地主須從一而終,不得參與其他建商提出的重建,否則需依約賠償建商損失。

二、地主無權分享額外容積獎勵

曾有位朋友請我查看同意書內容時,驚見建商藏了一條「簽訂本同意書後,若因建商爭取等緣故額外增加的容積獎勵,地主不得要求分享或提高分配比率」。該條款較大的弊病在於,假如一開始建商刻意低估容積獎勵,壓低地主分配比例,等到之後再提高建築規劃以符合其他容獎項目,以取得更高的容獎,地主權益勢必喚不回。

三、退出重建須賠償

有另一位朋友的同意書內,約定簽訂同意書後若撤銷,則須賠償建商損失。想當然爾,我肯定建議朋友別簽下去,只是那位朋友太想換新房子,他最後還是簽署同意。

持平而論,業者訂立賠償條款未嘗不可,但前提是業者若整合失敗,或者因故退出整合,也須賠償地主相對應的損失,這樣實施者與地主雙方才會處在對等位置。如果單方面只罰地主,則屬於不平等契約,至於簽與不簽,就看個人選擇了。

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何世昌

何世昌

現職 馨傳不動產智庫執行長,致力於房地產政策、市場銷售與全球不動產交易制度,提供顧問諮詢與品牌經營等附加價值晉階方案。 學歷 淡江大學中文系 世新大學中文研究所 經歷 中研院士曾永義教授助理 高雄特派記者 住展雜誌企研室經理、住展雜誌研發長

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