賣厝阿明/2022年10大中古屋交易糾紛Q&A懶人包大全

圖/賣厝阿明提供
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在現今高房價時代,買賣房屋動輒都是上千萬甚至上億的交易,這中間「眉角」甚多,小心謹慎就是為了保障自身權益,買到心儀的房子。然而,根據內政部不動產資訊平台數據統計,光2022年Q4全台就有多達400多筆房屋糾紛,顯示出普遍在買賣房屋上面仍存在著不少隱憂。

別擔心!今天阿明就是要來帶大家看看10大常見中古屋交易糾紛,Q&A精華懶人包,濃縮再濃縮,把所有具備的小秘招全都傳授與你,就讓我們一起來看看吧!

Q1:遇到房屋漏水問題該怎麼辦?

遇到漏水狀況先別慌張,首先先確認「一般成屋買賣契約」和「不動產說明書」裡面是否有揭露滲漏水狀況,若上述契約內並無闡明,那就得趕快寄出存證信函給賣方,主張行使「瑕疵擔保」的法律效果,在合理的時間內是可以向前屋主或是建商提出修補措施喔!

那會不會有人說要如何預防遇到這種狀況?也是有的。

在尚未簽約前,建議最好多去房屋勘查,確認是否有漏水的狀況,又或是透過第三方公證單位,也就是驗屋機構,來確認是否有無漏水狀況,若已交屋,且實際發生漏水狀況,仍是可以在合理時間內請前屋主提出補償。

Q2:被終止委售或買賣契約,該如何是好?

當遇到被終止委售或買賣契約時,是可以向對方收取違約金的。

根據民法第250條:

1. 當事人得約定債務人於債務不履行時,應支付違約金。

2. 違約金,除當事人另有訂定外,視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時,即須支付違約金者,債權人除得請求履行債務外,違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額。

Q3:賣家突然不賣房子了,我付給房仲的斡旋金拿的回來嗎?

答案為是的,斡旋金可以拿回來喔。

斡旋金是買方在議價時付給房仲的價金,以便與屋主議價。在斡旋時,若賣方尚未在斡旋金收據上簽字,此時斡旋金並不等於訂金,因此在此時賣家或買方不買賣,斡旋金是可以全額退費的。然而只要賣家在收據上簽字,便等同於買賣合約成立,買賣雙方任一方中止合約,皆為違約行為。

因此在此例若賣家不賣房子,斡旋金可全數退回外,賣方須返還2倍斡旋金給買方。

Q4:隱瞞重要資訊

以地政局所定義的隱瞞重要資訊,簡而言之,就是重大因素導致直接影響買家購屋的意願了。以目前市面上最常見的狀況包含隱瞞凶宅、輻射屋、海砂屋等問題,上述皆屬重大瑕疵,會直接影響購物者意願資訊。

依據不動產經紀業管理條例第22、23條之規定,不動產經紀業從業人員應製作不動產說明書,詳實記載該標的物狀況,並持不動產說明書向交易之相對人解說,且應由應由經紀業指派經紀人簽章。

對於不動產隱瞞重要交易資訊,目前主要透過民法、公平交易法以及不動產經紀業管理條例等,由主管機關監督與裁處。

Q5:遇到仲介公司的欺騙行為時?

有在看房的人都會知道,其實大多數的仲介都是以正當方法來幫助屋主銷售,並幫助到買房的人圓夢,但在遇到少數人是以欺騙行為來獲取利益時,例如串通他人讓屋主在不清楚狀態之下以低於市價過多的價格成交等。

而在遇到這樣狀況時,以違反公平交易法第 25 條:除本法另有規定者外,事業亦不得為其他足以影響交易秩序之欺罔或顯失公平之行為。相關懲處仍交由

主管機關監督及裁處。

Q6:交屋延遲爭議

在成屋中最常遇到延遲交屋的問題主要來自於買方貸款不順利,與原先貸款成數落差大導致無法順利交屋而衍伸出的爭議。

為了避免遇到這種狀況發生,建議買方可以根據《成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項 》第6條,「在合約上記明,如果發生貸款貸不下來,雙方該如何協議」等內容,避免因為貸款金額沒到,定金或簽約金被沒收。除了房子本身的總價外,在過戶時仍會有「契稅、代書費、仲介服務費、貸款設定費、政府規費及其他文件雜支」等,因此千萬不要只計算總價,還需要多保留約2-30萬在雜支費用上喔!

Q7:我買房可以審閱契約書嗎?可以審閱多久?

消保法第11條之1規定,企業經營者須提供合理的契約審閱期,使消費者有足夠時間考慮是否訂定契約。

以「成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」為例,業者應給予至少5天的審閱期,確保自己已經充分瞭解契約書內容,因此在買房前,必須得清楚確認契約書內容,有足夠時間冷靜消化,才能確保自身權益喔!

Q8:房屋現況說明書內容與實際狀況不符

歡喜交屋的同時,假如發現房屋現況有漏水、壁癌……等與實際狀況不相符狀態,需先立即查閱「不動產說明書應記載及不得記載事項」,大到建物本身的狀態含違章建築,小至有無欠費皆會有記載。

若經確認確實存在事實差異,依民法買方可主張減少買屋價金或解除契約、撤銷買賣契約等。嚴重者,賣方可能構成刑事詐欺罪或偽造文書等罪嫌。

Q9:服務報酬爭議

為了解決服務報酬爭議問題,內政部於民國92年編寫「不動產委託銷售定型化契約 應記載及不得記載事項」保障民眾權益,確認房屋仲介人員得將重要資訊透漏給買方。

依「不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項」第1項記載,不動產委託銷售定型化契約審閱期間不得少於3日,而由消費者簽認行使契約審閱權利。另依「不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項」第五條,受託人得向委託人收取服務報酬,並明確告知為實際交易金額之比例。

依現行規定買賣雙方仲介收取服務費合計不得超過6%,目前市場上多以賣方服務費為4%,買方服務費為2%。

因此在把合約書簽下去前,務必看清楚合約記載事項確認房屋仲介都已將重要資訊告知,多仔細,少爭議!

Q10:產權不清楚,如何解決?

常見產權不明有土地或建物面積不符、鄰地佔用、住家增建等問題,若遇到這類型的問題時,這時建議趕緊去調閱土地謄本。

土地謄本主要內容包含土地的登記日期、面積、使用分區、使用地類別、公告土地現值、地上建物建號……等資料,且根據「不動產說明書不得記載事項」規定土地謄本上不得使用實際所有權面積以外之「受益面積」、「銷售面積」、「使用面積」等類似名詞。

因此遇到產權不明時,直接申請土地謄本確認是最快速又明確的選擇喔!

參考資料:

https://ctee.com.tw/newhomestage/opinion/700141.html

https://land.gov.taipei/cp.aspx?n=8CACDBAB80581C32&s=A7709FB1F4CB860B

http://celawyer.blogspot.com/2014/12/blog-post.html?m=1

圖/賣厝阿明提供
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賣厝阿明

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賣厝阿明小檔案: 創作團隊:賣厝阿明知識+ 執行長:李國興 著作:《一圖秒懂1+2》、《房事Q&A》、《台灣厝買賣文化寶典》、《房事辭典》、《風水世家》 臉書粉專:「賣厝阿明」 臉書社團:「買房知識家」 官方網站:賣厝阿明

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