賣厝阿明/限貸令、新青安等施策上路 專家曝換屋買賣最佳順序

圖為房市示意圖。圖/記者游智文攝影
圖為房市示意圖。圖/記者游智文攝影

隨著家庭成員變換,原本的房子已經不符合家庭人口使用,於是就有換屋需求,但換屋過程不僅要考量資金、換屋銜接期,還有現在政府推行的法令與稅制配合,再來,民眾也提問換屋時的買賣先後順序不同會造成哪些影響,又有哪些與自身權益相關需要注意的細節嗎?賣厝阿明特別邀請太平洋房屋「程皓地產」林程皓總經理來開啟換屋說明書,為大家一一解析怎麼換屋最適合自己!

林總經理指出,如手上自備款較不足者建議可選擇先賣後買,好處一如有較充足的資金來挑選物件可選擇的產品較多元,並可撥出經費讓裝修規劃更完善一次到位,好處二在貸款上評估到的負債比低,有機會借貸到的成數相對較高,且二屋限貸的政令上路後,若先買後賣,那新購的房子就更會受到成數限貸的問題;不過,政府也有釋出解方,倘若購屋民眾確定是換屋自住,其實是可以與銀行端簽定切結書,約定於一年內將舊屋售出,購買的新屋就不受限貸令的限制。但會建議民眾仍需詳細評估,因為一年後舊屋若未如期售出,銀行就會追回當初多貸的金額及相關費用,而當下為應急就便宜出售,反而沒賣到好價錢,最終賠了夫人又折兵。

因為先賣後買好處較多,也是大部分民眾最常選擇的方式,但也有其缺點,當房子賣出也表示要搬家並進行交屋,此刻還沒買到新家就需要找暫時住的地方,這個過程中增加的房租跟搬家費用都是其次,反倒是搬了兩次家整理打包的過程耗費心力,阿明懂大家的難處,所以在這邊教大家小撇步,首先可以與買方協議延後交屋,爭取搬家及找新房的時間;或者跟買方約定售後回租,買賣完成仍可以住在舊家,直到租約時間到期,這樣就可以解決房子先賣掉要搬家再找地方住的問題。

另一個選擇是先買後賣,好處是可以從容的搬家,再將原本的房子賣掉,且屋內搬空的房子經有效整理後,賣相也會更好,當銷售期程較無壓力不急於出售時,也更有餘裕找到好買家,賣出好價格。但想要先買後賣是有條件的,首先需要有一筆自備款,倘若舊屋貸款尚未清償,又要購入新屋,就會壓縮到銀行給予的貸款成數與利率條件,而且,先買後賣就代表前屋尚未賣掉,這時就得同時繳納兩筆房貸,手頭資金需足夠充裕。林總經理提醒與建議兩屋的總貸款金額不要超過收入的30%~35%,這樣才不會讓生活品質受到太大影響。

太平洋房屋「程皓地產」林程皓總經理(中)。 圖/林程皓提供
太平洋房屋「程皓地產」林程皓總經理(中)。 圖/林程皓提供

綜觀上方所述,林總經理表示如果能買賣同時進行是最佳的方式。因為房子賣掉後就能用售屋取得的資金支付買房的餘款,但是就要控制好兩邊交易進行的速度。另外,2023年8月起政府推出利多的新青安房貸,必須符合名下無房產的情況購屋,所以申貸的時候名下是否還有不動產就是買賣銜接要注意的情況,記得要先售出後再購入新房才能享有1.775%的優惠利率,這樣買房負擔就能再更減輕。

總經理分享從業期間遇過不少民眾因自住換屋買了新房,就順勢將戶籍遷移至新家,而舊家若尚未售出又無戶籍設立登記,就不符合自用住宅,當然就不符合重購退稅!因此特別提醒民眾,務必將舊屋賣出後再將戶籍遷出。倘若民眾想要新房也能享有自住稅率,並符合重購退稅的條件,有另一個變通的辦法,可先將配偶或未成年小孩的戶籍遷至新房,而將自己的戶籍保留在舊屋,反之也是可行的喔。

感謝太平洋房屋「程皓地產」林程皓總經理以上珍貴的內容知識分享!

更多買房問題寰瀛免費諮詢https://www.facebook.com/profile.php?id=100075699887496

🏠udn房地產-推薦新聞

▪ 套房月租7千5!房東開價320萬問「要買嗎」引激辯 她以1理由放棄
▪ 火災後著急脫手?他揪「晴空匯」高樓層豪宅「光速喊售」 驚:太快了吧
▪ 住戶惡意欠繳管理費 社區委員祭3招:乖乖繳3年沒再犯
▪ 囤房稅2.0將上路、多戶族趕送房?首季贈與創新高
▪ 台南人愛買什麼房?這產品占一半、房價年漲1成照買

房屋搜奇
套房月租7千5!房東開價320萬問「要買嗎」引激辯 她以1理由放棄

套房月租7千5!房東開價320萬問「要買嗎」引激辯 她以1理由放棄

房產新訊
違建申請危老重建「闖關成功」 北市建管處:建築師已送懲戒

違建申請危老重建「闖關成功」 北市建管處:建築師已送懲戒

房屋搜奇
火災後著急脫手?他揪「晴空匯」高樓層豪宅「光速喊售」 驚:太快了吧

火災後著急脫手?他揪「晴空匯」高樓層豪宅「光速喊售」 驚:太快了吧

賣厝阿明

賣厝阿明

賣厝阿明小檔案: 創作團隊:賣厝阿明知識+ 執行長:李國興 著作:《一圖秒懂1+2》、《房事Q&A》、《台灣厝買賣文化寶典》、《房事辭典》、《風水世家》 臉書粉專:「賣厝阿明」 臉書社團:「買房知識家」 官方網站:賣厝阿明

延伸閱讀

2024 iF設計獎得獎作品!璞馨室內設計 捧起陽光灑下的暖和 澄潤暖光蔓展於室

2024 iF設計獎得獎作品!璞馨室內設計 捧起陽光灑下的暖和 澄潤暖光蔓展於室

百變磚材讓家裡各處充滿多變風格

百變磚材讓家裡各處充滿多變風格

套房月租7千5!房東開價320萬問「要買嗎」引激辯 她以1理由放棄

套房月租7千5!房東開價320萬問「要買嗎」引激辯 她以1理由放棄

違建申請危老重建「闖關成功」 北市建管處:建築師已送懲戒

違建申請危老重建「闖關成功」 北市建管處:建築師已送懲戒

相關新聞

解析碳費收費辦法草案 對房地產現階段影響

解析碳費收費辦法草案 對房地產現階段影響

名人找個家/台新投顧副總黃文清 重軌道經濟

名人找個家/台新投顧副總黃文清 重軌道經濟

台灣老舊建築的地震風險與挑戰

台灣老舊建築的地震風險與挑戰

賣厝阿明/專家提醒:跟房仲買房要保留哪些單據?

賣厝阿明/專家提醒:跟房仲買房要保留哪些單據?

賣厝阿明/陽台外推OK嗎?專家提醒5大缺點

賣厝阿明/陽台外推OK嗎?專家提醒5大缺點

賣厝阿明/不被意外折翼的房仲鐵人 汪雋明

賣厝阿明/不被意外折翼的房仲鐵人 汪雋明

熱門文章

為何房市爆熱?賴正鎰曝關鍵原因:會延續到明年

為何房市爆熱?賴正鎰曝關鍵原因:會延續到明年

龜山建案「未開賣」已排爆!自備躺椅、帳篷等待 房仲看呆:排簽名會?

龜山建案「未開賣」已排爆!自備躺椅、帳篷等待 房仲看呆:排簽名會?

火災後著急脫手?他揪「晴空匯」高樓層豪宅「光速喊售」 驚:太快了吧

火災後著急脫手?他揪「晴空匯」高樓層豪宅「光速喊售」 驚:太快了吧

行庫房貸鬆綁 借款人符合兩大條件最高成數可拿8成5

行庫房貸鬆綁 借款人符合兩大條件最高成數可拿8成5

住戶惡意欠繳管理費 社區委員祭3招:乖乖繳3年沒再犯

住戶惡意欠繳管理費 社區委員祭3招:乖乖繳3年沒再犯

囤房稅2.0將上路、多戶族趕送房?首季贈與創新高

囤房稅2.0將上路、多戶族趕送房?首季贈與創新高

商品推薦

賣厝阿明/實價登錄2.0揭露買賣資訊 究竟是遏止炒房還是明碼標價?

賣厝阿明/實價登錄2.0揭露買賣資訊 究竟是遏止炒房還是明碼標價?

張旭嵐/新青年不怕貸 為何他們寬限期要用到滿?

張旭嵐/新青年不怕貸 為何他們寬限期要用到滿?

名人找個家/邁爾斯董座陳敏宏:零存整付購屋

名人找個家/邁爾斯董座陳敏宏:零存整付購屋

南投買好房/買房一定是資產? 房產專家曝:這樣看才是對的

南投買好房/買房一定是資產? 房產專家曝:這樣看才是對的

賣厝阿明/你知道重購退稅有幾種方式? 退稅標準如何認定?

賣厝阿明/你知道重購退稅有幾種方式? 退稅標準如何認定?

賣厝阿明/買房看風水 帝王方位最好?專家親自破解迷思

賣厝阿明/買房看風水 帝王方位最好?專家親自破解迷思

賣厝阿明/專家提醒買房加好險 留愛不留債

賣厝阿明/專家提醒買房加好險 留愛不留債

名人找個家/侯文成 地點擺第一

名人找個家/侯文成 地點擺第一

賣厝阿明/注意!有這種狀況 房屋貸款可能會有問題

賣厝阿明/注意!有這種狀況 房屋貸款可能會有問題

賣厝阿明/小美看房市 高雄農十六、美術館生活圈開箱

賣厝阿明/小美看房市 高雄農十六、美術館生活圈開箱

賣厝阿明/你知道嗎?房屋、地價稅遲繳會被罰錢 按時繳納最心安

賣厝阿明/你知道嗎?房屋、地價稅遲繳會被罰錢 按時繳納最心安

賣厝阿明/愛的召喚!一個從杜拜回國的地產美女-魏妤庭專訪

賣厝阿明/愛的召喚!一個從杜拜回國的地產美女-魏妤庭專訪