賣厝阿明／房地合一稅 常見10大Q&A懶人包看這裡

以往房地合一稅法通過之前，土地及建物是個別課稅的，也就是指土地交易賺的利潤，按照公告現值課徵土地增值稅；房屋交易的利潤部分，就按照實價課徵所得稅。

現行的『房地合一稅』就是在整合這兩者，讓買賣交易過程中獲利的課稅方式可以一致。

只要是有買賣不動產，不論房或是地，有賺錢就要乖乖上繳國庫，都要課稅！

今天阿明整理出10大常見問題，濃縮再精華，重點筆記大全！

▌Ｑ1：房地合一稅的稅率怎麼看？

不論是以個人或是法人名義出售房屋，同樣都會依照持有期間按差別稅率「分開計稅」。

個人部分

• 持有房屋 2 年內轉手：稅率 45%

• 持有房屋 2 年 ~ 5 年內轉手：稅率 35%

• 持有房屋 5 年以上10以下轉手：稅率 20%

• 持有房屋超過10年：稅率15%

法人部分

• 持有房屋 2 年內轉手：稅率 45%

• 持有房屋 2 年 ~ 5 年內轉手：稅率 35%

• 持有房屋 5 年以上轉手：稅率 20%

這種稅率調整，對短期持有的影響很大，但如果是買來長住5~10年再換屋的朋友，反而稅率變化幅度就沒那麼大。

▌Ｑ2：房地合一稅 vs. 財產交易所得稅(舊制) 哪裡不一樣？

財產交易所得稅計算方式是只有房屋課徵所得稅，並納入綜合所得稅一併申報。

房地合一稅則是依照土地、房屋所得合一按實價課稅。

房地合一稅在持有二年以內轉賣會被課以45%重稅，而在持有超過兩年未滿五年的部份是課以35%，從這邊我們就可以看得出來，房地合一稅大方向是在加重投機型買方短期持有的交易稅率，政府希望能透過增加不動產短期持有交易稅率的方式，減少短期投資客炒作行為。

房地合一應納稅額如何計算？

應納稅額 = 課稅所得×適用稅率

課稅所得 = 房屋收入-取得成本-相關費用-土地漲價總數額

而上方提到的「取得成本」會包含：買賣的成交價、繼承或贈與的公告現值、部分修繕費、購買房屋的相關費用。

例如：契稅、印花稅、代書費、規費、公證費、仲介費....等，都算在內。

如無法提供證明單據，稽徵機關會依「成交價」的3%來計算，並以30萬為上限。

▌Ｑ3：房地合一稅實施日期？

只要是民國105年1月1日以後取得之房地，均適用房地合一稅。

但如果是104年12月31日以前取得，就算是舊制的範圍，必須在隔年5月個人申報綜所稅時申報「財產交易所得稅」喔！

▌Ｑ4：房地合一稅什麼時候要報？

由於修法後擴大課稅交易類型，所以需要申報的時機點會有以下4個：

1‧預售屋交易：預售屋及其座落基地交易日的隔天起算30日內申報。

2‧一般成屋交易：房地完成所有權移轉登記日的隔天起算30日內申報。

3‧使用權房屋交易：房屋使用權交易日的隔天起算30日內申報。

4‧股權交易：符合視為房地交易的股份或出資額交易日的隔天起算30日內申報。

▌Ｑ5：申報要準備哪些文件？

房地交易所得稅申報書、契約書影本、抵扣費用相關證明文件等，通常會由代書協助辦理相關手續，最後再將款項結清。

▌Ｑ6：房地合一稅也可以重購退稅？

根據所得稅法第14條之8規定，個人重購自住房地，無論是「先賣後買」或是「先買後賣」，只要出售舊房地與重購新房地兩者移轉登記時間相差2年內，且符合自住規定者，均可以申請適用重購退稅或抵稅優惠，

就已（應）納稅款範圍內，按重購價額占出售額的比率計算應退還或扣抵之稅額。

退稅4條件：

1‧簽約買賣前一年內沒有供出租或營業使用

2‧個人或其配偶、未成年子女設有戶籍

3‧出售舊屋與買新屋的時間差距在2年內

4‧重購退稅房地在5年內須作自住使用且有戶籍登記、不能出租或遷戶

▌Ｑ7：預售屋躲得過房地合一稅嗎？

房地合一稅也將預售屋納入規定範圍內。自預售屋簽約日起，2年內換約也是要課徵45%的房地合一稅，並且在正在蓋的預售屋時期一直到房子蓋好後的成屋階段，這段時間的持有期間是以『零』計算，也就是正在蓋的過程不計入持有時間內。

預售屋因爲有2~4年的工程期，在成屋前轉賣一樣會被扣35%的重稅。到成屋後重新計算持有期，會需要再滿5年才會適用20%稅率，也就是指從買預售屋到成屋後需要7~9年的時間再轉手，適用稅率會較低，對短期套利者不友善，較適合長期自住考量的朋友。

PS、平均地權修正條例於2023年正式公告實施之後，預售屋將禁止換約移轉，除非「夫妻」、「直系親屬」、「二等親以內兄弟姐妹」或內政部公告特殊情形，報請地方政府後就

▌Ｑ8：真的有30萬的免稅額嗎？預售屋也可以免稅嗎？

計算課稅所得時，買賣過程中的仲介費、廣告費、印花稅、代書費、規費等林林總總相關的費用，在沒辦法提供證明文件的前提下，是可以按照成交價的3%或最高30萬上限計算。但以預售屋依工程進度採階段性付款的方式，國稅局在30萬免稅額的認定上，則會用『換約款項Ｘ3％』的認定方式當作費用計算。

【舉例】購買1200萬的預售屋，已付100萬，轉手換約獲利80萬試算，依照國稅局的認定方式，會是180萬的3%＝ 5萬4千元可以扣除。

▌Ｑ9：房地合一稅減稅條件？

政府打房也怕誤傷百姓，另外開了一個免死金牌通道給7種持有未滿五年而非自願出售房屋的民眾，免除重稅。

1.個人因調職及非自願離職（更換工作地要出售房子）

2.遭他人越界建屋（隔壁撈過界偷你家地才賣房）

3.依法強制執行（被法拍）

4.因重大疾病或意外需支付醫藥費

5.持保護令避開家暴相對人（要躲恐怖情人而賣房）

6.繼承房屋後，未經同意糟其他共有人出售房地持份（兄弟姊妹賣掉你持有的部分）

7.繼承取得不動產及相關房貸，卻無力償還（繳不出房貸）

因為上述7種情形而出售房地，是可以適用稅率較低的20％喔！

▌Ｑ10：個人所得400萬以下免稅條件有哪些？

Ｂ‧交易前6年，房屋沒有做出租、營業或執行業務使用

Ｃ‧個人、配偶在房地交易前6年沒有使用過自住房地租稅優惠

符合上述三條件，在交易獲利金額400萬以下，及為免稅。假釋超過400萬，政府會針對超出部分課徵10%。

最後阿明提醒大家，不論是賺或是賠都要申報！大家務必按照『Q4』提到的時間點30天內申報，沒有在期限內申報，是會被處3,000元以上、3萬元以下的罰鍰，假設國稅局算一算發現你其實要補繳稅，漏掉的稅額還會被處3倍以下的罰鍰！

記得，不論賺錢還是賠錢，都！要！申！報！

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