永和史上最難都更案達陣！將影響房價？如何靠「都更二箭」促成？

有永和最複雜都更案之稱的大陳地區都更，最後2個單元正式公告招商，未來總銷金額各上看300億元。是什麼因素突破過往產權樣態複雜的都更高牆？關鍵因素「都更二箭」是什麼？當這個新政策因促成此案興起，是否將對未來國內房價帶來重大影響？

有永和史上最複雜都更案之稱的永和新生地大陳地區都更，該案7個更新單元中，象徵後一塊拼圖的單元1及單元4，雙雙隨著住戶參與都更意願突破九成，且已順利完成建物測量，已在3月29日正式公告招商，徵求出資人。

大陳地區單元1及單元4，全案牽連住戶數約660戶，相關權利人近千位，產權樣態多元成為推動都更的千頭萬緒，難度之高難以描述。過往，複雜的產權是許多都更案鎩羽而歸的關鍵。

究竟是什麼條件與誘因，讓此案的都更不用3年就推動完成？關鍵秘訣就是「都更二箭」！

公辦都更，促成新案

基地面積合計高達8400多坪的大陳地區單元1及單元4，是非常稀有的大面積基地。除了緊鄰萬坪的仁愛公園，並坐擁新店溪水岸景觀的自然綠地好條件外，鄰近有興建中的捷運萬大線永平國小站，又與台北市一橋之隔，交通條件與地理位置優越、加上周邊學區眾多，從國小、國中、高中到高職都有，醫院、圖書館、賣場生活機能完善可以說理想的居住環境條件一應俱全。

可以說對在新北永和生活的人士，又多了一個好的居住環境可選擇。

大陳地區這次能順利都更，新北市政府都更處處長林炳勲表示，正是靠著公辦都更，引進民間協力整合，才解決複雜的產權問題。

新北住都中心執行長錢奕綱進一步說明，推動公辦都更引進民間協力整合資源計畫，是推動大規模公辦都更整合專業的起手式。透過明訂整合作業費用的金額與給付條件，使整合相關費用更明確，不只重視到常被忽略的整合人力成本問題，也讓參與都更整合的團隊能獲得合理報酬。

都更兩箭是這：可申請容積獎勵與基準容積都增加

事實上，要能凝聚都更的共識，靠的還是法令政策上的甜美誘因。簡單說，單元1及單元4，因為屬於策略性更新地區，不僅有容積獎勵，還可以增加基準容積，成為打通關，讓各方滿意的關鍵。

在大陳地區都更案中，靠的正是「都更二箭」。那麼，什麼是「都更二箭」？「都更二箭」2大特點包括：

只要是策略性更新地區，就享有以下兩個優惠條件：

1.可申請容積獎勵最多達2倍上限。

2.增加基準容積，最多20%

前新北市城鄉發展局局長黃一平表示，因應未來城市發展需求，都更二箭政策中，將舊市區巷弄內容積移至主要幹道地區集中開發，使都市容積能夠更有效利用，是都更成功的關鍵。

而有了這個政策，歸納達成的效益不少！包括如下：

1.釋出舊市區空間，改善周邊居住環境。舊市區內住宅密度高，缺乏公共空間，透過專案計畫將住宅區變更為公共設施用地，並開闢為綠地或廣場等開放空間。

2.減少零碎地開發，提升整體都市景觀。過往，許多開發條件不足、有危險疑慮或救災困難的建物，給予重建機會。小建築基地零碎開發以釋出容積方式調移至主幹道地區重建，藉此提升整體都市景觀。

3.容積集中主幹道，促進都市開發效益。透過容積調派方式，將巷弄內基地，因不宜開發造成容積使用效益低，移至主要幹道沿線地區集中開發，並提升都市容積使用效益；基準容積加給最高20％。

以上這些優勢，也可對於推動都更案的鄰近地區環境品質與生活機能加分不少，長期來說也對當地房價有益。

68年老屋靠公辦都更翻身

新北住都中心自2021年1月成立以來，推動全市都市更新，永和大陳更新單元的公辦都更案即是推動中的案例。以第一案、基地面積近4000坪的大陳地區單元3為例，同樣符合「都更二箭」條件，允許提高住宅區及市場用地基準容積，不到3個月取得九成以上參與同意，僅1年半就完成事業及權利變換計畫的核定實施，再用4個月完成100％的現況建物點交。大陳地區單元3的成功，為公辦都更立下了模範，也給接下來的大陳單元1及單元4打了強心針。

錢奕綱透露，整合是最大的難題，像是為了找到所有權人，就透過民政局、地政局及社會局系統平台才整合找到人。住戶、所有權人、開發商及市政府都受益，即便是違章戶，也獲得數百萬補償費用。

(本文出自 2024.04.20《遠見》 網站，未經同意禁止轉載。)

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