永和史上最難都更案達陣!將影響房價?如何靠「都更二箭」促成?

新北市住都中心引進民間力量,協力整合公辦都更。圖/新北市住都中心提供
新北市住都中心引進民間力量,協力整合公辦都更。圖/新北市住都中心提供

永和最複雜都更案之稱的大陳地區都更,最後2個單元正式公告招商,未來總銷金額各上看300億元。是什麼因素突破過往產權樣態複雜的都更高牆?關鍵因素「都更二箭」是什麼?當這個新政策因促成此案興起,是否將對未來國內房價帶來重大影響?

有永和史上最複雜都更案之稱的永和新生地大陳地區都更,該案7個更新單元中,象徵後一塊拼圖的單元1及單元4,雙雙隨著住戶參與都更意願突破九成,且已順利完成建物測量,已在3月29日正式公告招商,徵求出資人。

大陳地區單元1及單元4,全案牽連住戶數約660戶,相關權利人近千位,產權樣態多元成為推動都更的千頭萬緒,難度之高難以描述。過往,複雜的產權是許多都更案鎩羽而歸的關鍵。

究竟是什麼條件與誘因,讓此案的都更不用3年就推動完成?關鍵秘訣就是「都更二箭」!

公辦都更,促成新案

基地面積合計高達8400多坪的大陳地區單元1及單元4,是非常稀有的大面積基地。除了緊鄰萬坪的仁愛公園,並坐擁新店溪水岸景觀的自然綠地好條件外,鄰近有興建中的捷運萬大線永平國小站,又與台北市一橋之隔,交通條件與地理位置優越、加上周邊學區眾多,從國小、國中、高中到高職都有,醫院、圖書館、賣場生活機能完善可以說理想的居住環境條件一應俱全。

可以說對在新北永和生活的人士,又多了一個好的居住環境可選擇。

大陳地區這次能順利都更,新北市政府都更處處長林炳勲表示,正是靠著公辦都更,引進民間協力整合,才解決複雜的產權問題。

新北住都中心執行長錢奕綱進一步說明,推動公辦都更引進民間協力整合資源計畫,是推動大規模公辦都更整合專業的起手式。透過明訂整合作業費用的金額與給付條件,使整合相關費用更明確,不只重視到常被忽略的整合人力成本問題,也讓參與都更整合的團隊能獲得合理報酬。

永和大陳地區都更單元1及單元4,鄰近環河西路、擁有新店溪河岸美景。圖/新北市住都...
永和大陳地區都更單元1及單元4,鄰近環河西路、擁有新店溪河岸美景。圖/新北市住都中心提供

都更兩箭是這:可申請容積獎勵與基準容積都增加

事實上,要能凝聚都更的共識,靠的還是法令政策上的甜美誘因。簡單說,單元1及單元4,因為屬於策略性更新地區,不僅有容積獎勵,還可以增加基準容積,成為打通關,讓各方滿意的關鍵。

在大陳地區都更案中,靠的正是「都更二箭」。那麼,什麼是「都更二箭」?「都更二箭」2大特點包括:

只要是策略性更新地區,就享有以下兩個優惠條件:

1.可申請容積獎勵最多達2倍上限。

2.增加基準容積,最多20%

前新北市城鄉發展局局長黃一平表示,因應未來城市發展需求,都更二箭政策中,將舊市區巷弄內容積移至主要幹道地區集中開發,使都市容積能夠更有效利用,是都更成功的關鍵。

而有了這個政策,歸納達成的效益不少!包括如下:

1.釋出舊市區空間,改善周邊居住環境。舊市區內住宅密度高,缺乏公共空間,透過專案計畫將住宅區變更為公共設施用地,並開闢為綠地或廣場等開放空間。

2.減少零碎地開發,提升整體都市景觀。過往,許多開發條件不足、有危險疑慮或救災困難的建物,給予重建機會。小建築基地零碎開發以釋出容積方式調移至主幹道地區重建,藉此提升整體都市景觀。

3.容積集中主幹道,促進都市開發效益。透過容積調派方式,將巷弄內基地,因不宜開發造成容積使用效益低,移至主要幹道沿線地區集中開發,並提升都市容積使用效益;基準容積加給最高20%。

以上這些優勢,也可對於推動都更案的鄰近地區環境品質與生活機能加分不少,長期來說也對當地房價有益。

68年老屋靠公辦都更翻身

永和大陳地區單元3透過成果展方式紀錄社區人文歷史故事與新北住都中心推動過程。圖/...
永和大陳地區單元3透過成果展方式紀錄社區人文歷史故事與新北住都中心推動過程。圖/新北市住都中心提供

新北住都中心自2021年1月成立以來,推動全市都市更新,永和大陳更新單元的公辦都更案即是推動中的案例。以第一案、基地面積近4000坪的大陳地區單元3為例,同樣符合「都更二箭」條件,允許提高住宅區及市場用地基準容積,不到3個月取得九成以上參與同意,僅1年半就完成事業及權利變換計畫的核定實施,再用4個月完成100%的現況建物點交。大陳地區單元3的成功,為公辦都更立下了模範,也給接下來的大陳單元1及單元4打了強心針。

錢奕綱透露,整合是最大的難題,像是為了找到所有權人,就透過民政局、地政局及社會局系統平台才整合找到人。住戶、所有權人、開發商及市政府都受益,即便是違章戶,也獲得數百萬補償費用。

(本文出自 2024.04.20《遠見》 網站,未經同意禁止轉載。)

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