成交價比估價便宜閉眼買？專家曝「放貸潛規則」：價值千萬只貸200萬仍會被拒
預售屋準備交屋卻面臨貸款成數大縮水，甚至被迫解約賠上百萬違約金的慘劇頻傳。好事貸房貸經理張瑩茹與周錦光指出，隨著房市走向平穩緩跌，銀行在房屋估價上普遍轉趨審慎保守。
許多人常有「成交價比銀行估價低，就能閉眼買且保證過件」的迷思，但專家示警，銀行放款向來秉持「先評估物，再評估人」的原則，估價有空間僅是敲門磚，若借款人的財務與信用條件不符合標準，銀行同樣不會撥款。
盲點一：裝潢費不計入建價 老屋僅估土地價值
專家點出，近期預售屋與中古屋市場皆出現估價嚴重落差的亂象。
例如桃園有建案因銀行參考實價登錄最低價，導致2000萬元預售屋僅估出1650萬元，產生280萬元的資金缺口；更有中古屋主將裝潢費用灌入開價，卻被銀行剔除不予計價。
他解釋，裝潢與家電等動產屬於非固定資產，銀行估價一律以「空屋的實際均價」為原則，且針對超過40年的老舊透天，多數會因建物折舊完畢而僅評估土地價值，才導致估價與市價產生巨大落差。
盲點二：不看房子看負債比 人有瑕疵照樣拒貸
專家提醒，當估價不足時，貨比三家進行線上初估或請不同行庫初估確實可行。
不過，決定貸款能否核准的關鍵終究在於「人」的還款能力與負債比，若借款人信用瑕疵、收支比不符合理性，即便房子估值高達千萬元且僅申貸200萬元，銀行依然會拒貸。
此外，中古屋大樓若有單一銀行承做戶數超過30%的集中度控管，或格局遭大幅改建而影響後手去化，皆會面臨限貸窘境。
專家建議，購屋前應主動向多家銀行初估、避免將裝潢價計入房價，並以最保守的7成房貸成數規劃自備款，才能確保交易安全。
