陳幸妤3間豪宅1.68億...當年自備款5584萬！房仲試算：現在要買自備款需要1億342萬元

前總統陳水扁女兒陳幸妤的離婚事件掀起熱議，連帶使得陳幸妤名下房產也受到檢視。陳幸妤於2012年間陸續購入台南指標豪宅「耘非凡」兩戶，以及台中七期豪宅「聯聚方庭」，三戶合計總價高達約1.68億元。

台南在地資深房仲指出，比起個人身家資產積累，三間豪宅更關鍵的在於代表「金融槓桿環境的劇烈變遷」；若以現行法規試算，如今要買進完全相同的資產，自備現金門檻已直接翻倍飆破1億元。

資深房仲分析，依實價與公開成交資料整理，陳幸妤當年買下的三戶豪宅成交總價分別為「耘非凡」A戶約5212萬元、「耘非凡」B戶約2846萬元，以及「聯聚方庭」約8750萬元，三戶合計總價達1億6808萬元。

若回到2012年的金融環境，當時雙北以外高價住宅門檻為5000萬元、最高可貸6成，且一般住宅能搭配信貸、增貸等多種融資工具擴大槓桿。

在當時政策下，「耘非凡」A戶與「聯聚方庭」因跨過5000萬元門檻各貸6成，自備款分別約2084萬元與3500萬元；未達豪宅線的「耘非凡」B戶若將房貸開至8成並搭配其他融資，自備款幾乎能大幅壓低。

換算下來，當年要包下這三戶總價1.68億元的豪宅，買方實際準備的現金自備款大約僅需5584萬元，即可撬動約1.7億元的房產。

然而，若將同樣的物件搬到2026年現行法規下檢視，央行信用管制已全面收緊。

資深房仲指出，目前高價住宅門檻已降至4000萬元，且豪宅貸款成數上限遭腰斬至僅剩3成，加上嚴格限制多屋貸款成數與杜絕信貸、增貸資金流入房市。

「耘非凡」A戶、「聯聚方庭」均落入豪宅限貸3成範疇，自備款分別暴增至3648萬元與6125萬元；「耘非凡」B戶即便未達豪宅線，在多屋管制下自備款也需約569萬元，且完全無法搭配信貸。

3戶合計自備現金高達1億342萬元，相較2012年的5584萬元，進場門檻暴增將近一倍。

針對外界常質疑「限貸令未見房價大跌是否失效」，資深房仲直言，限貸令最深層的影響並非立即打跌房價，而是「直接閹割了高資產族群利用高槓桿快速擴張資產的能力」。

過去投資人憑藉5000多萬元現金與良好信用即可控制1.7億元資產，如今卻必須真金白銀掏出逾1億元純現金。

房地產市場已從過去「比誰敢開槓桿、誰能借到錢」，轉變為「比誰的實體口袋深」，大幅拉高了成為多屋族與豪宅持有者的資金門檻。

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