3間房價值6千萬0房貸...借貸卻核不了！專家嘆：沒穩定金流房子只是磚頭

「我買房想貸款，有人、有房，銀行一定會借錢給我吧？」每次聽到朋友這樣問，我都不急著回答，因為我理解，在絕大多數人的觀念裡，這條公式是天經地義的：人＋房子＝貸款。

但現實世界，往往比數學公式更殘酷一點，每當這時候，我總會請他們借我幾分鐘，我想講一個真實的故事，一個徹底顛覆你三觀的貸款案子。

前幾年，我協助家裡一位長輩處理財務，這位長輩辛苦了大半輩子，累積了豐厚的資產，他名下擁有三間地段極佳的房子，重點來了：這三間房子的貸款早已全部還清，乾乾淨淨，沒有任何抵押設定，產權清楚得像一張白紙。

我當時稍微做了一下市調與估價，這三間房產加起來的總市值，保守估計，落在新台幣6000萬元左右。

身價6000萬，聽起來非常有實力，對吧？在一般人眼中，這就是妥妥的「有錢人」。因為長輩當時想要週轉資金做投資，我想著這條件簡直完美，於是信心滿滿地幫他送件，為了爭取最好的利率，我一口氣問了20家銀行。

等待的過程，我甚至在想，是要選利率低的？還是選寬限期長的？直到最後一家銀行的回覆傳來。現在，我想請你猜猜看，拿著6000萬的乾淨房產去抵押，銀行最後願意借我們多少錢？

我常跟朋友玩這個猜謎遊戲，大部分的人很樂觀：「打個八折，少說也有4800萬吧？」保守一點的說：「現在打房比較兇，可能只有3000萬？」悲觀過頭的說：「唉唷至少也有1000萬啦，怎麼可能更低？」還有朋友開玩笑猜了個5566萬。

我都笑著問：「下好離手了嗎？這是你的最終答案嗎？」他們看著我的表情，開始猶豫：「不會吧...難道會更高？」我搖搖頭，公佈了那個震驚全場的答案。最終的核貸金額是：0元。

你沒看錯，不是成數降低，不是利率變高，而是一毛錢、一塊錢都不願意借，20家銀行，全軍覆沒。

當時我也很錯愕，甚至覺得憤怒，我直接打電話去跟銀行的承辦窗口理論，「這幾間房子實價登錄就在那邊，值六千萬耶！為什麼都不能貸？」銀行人員冷靜的回覆我：「因為你家長輩的存摺裡，完全看不到每個月的『固定收入』。」我繼續帶著火氣問他：「就算你今天只借1000萬，這個擔保品的價值也綽綽有餘，你們完全可以確保債權啊！」

電話那頭，銀行人員也有點火氣來了：「孔先生，你可能搞錯了重點，我們銀行借你錢，是為了賺你的利息，我們並不想要你的房子，一旦你倒帳、繳不出房貸，銀行就得走法拍程序，你知道這有多麻煩嗎？我是承辦業務，我不僅要寫一堆檢討報告，說明當初為什麼放款給你，然後這筆壞帳還會直接扣我的考績、砍我的年終獎金！我只是想有個穩定的薪水好嗎？」

幾使經過這麼多年，我依然能想起當年對方不爽的聲音，但是他的不爽，讓我理解到，這個世界不在意你的想法，只在意你有沒有按照他的想法。

以下是我的3點經驗，希望對你有幫助：

1.人 + 穩定的還款來源 (現金流) + 房子 = 貸款
少了中間那一項，房子就只是昂貴的磚頭。
2.有房不代表有錢　有現金流才叫有錢。
別只拿權狀證明身價，請拿存摺證明。銀行審核的不是你的「財富總額」，而是你的「持續償債能力」。
3.穩定比巨大更重要
銀行討厭「驚喜」，喜歡「規律」。比起一個月賺100萬、下個月掛蛋的暴發戶，銀行更愛每個月準時領5萬的公務員。

在銀行眼中，沒有「現金流」的資產，只不過是一堆昂貴的磚頭。如果你身邊有朋友正在準備買房、或是打算用房子增貸投資，那一定要分享這篇提醒他。與其讓他自己浪費時間送件被拒絕、甚至留下聯徵紀錄(送件超過三次就會出局)，不如現在就了解「銀行的語言」。

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